Если верить данным Госкомстата, к 1 июля нынешнего года в Киеве было зарегистрировано немногим более 207 тысяч предприятий и организаций. Год назад эта цифра была гораздо меньше – почти 191 тыс. Получается, что только за один год число компаний, работающих в столице, увеличилось на 16 тысяч. Естественно, всем им необходимо где-то размещать свои офисы.
Свободных мест нет
К сожалению, сегодня столичный рынок офисной недвижимости не может предложить предпринимателям достаточное количество так необходимых им "квадратов".
– Рынок офисных помещений Киева испытывает существенную недостачу не только высококлассных офисов, но и непрофессиональных помещений, – говорит директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко. – Потребность только центральной части города в этом виде недвижимости оценивается на уровне 650-700 тыс. кв.м – при наличии всего порядка 400 тыс. кв.м в центральном деловом районе Киева. Это в несколько раз меньше, чем в Москве и в 7–9 раз меньше, чем в европейских столицах.
При этом, по мнению аналитиков, наиболее острый дефицит наблюдается на помещения площадью до 300 кв. м и свыше 1000 кв. м в бизнес-центрах класса "А", "В+" и "В", расположенных в центре города, а также "В-" и "С+" – в приближенных к центру районах.
Неудивительно, что в связи с катастрофической нехваткой "классической" офисной недвижимости, бизнесмены активно осваивают первые этажи жилых домов – риэлторы отмечают растущий спрос на такие помещения. "Наибольшей популярностью пользуются нежилые помещения площадью 100–200 кв. м, с отдельным входом, расположенные в жилых домах центра города и приближенных к нему районах", – говорят специалисты.
Какие помещения нужны бизнесменам
Несмотря на дефицит офисных площадей, столичные бизнесмены за последние несколько лет стали гораздо требовательней к коммерческой недвижимости.
– Если ранее значение имели лишь площадь, месторасположение и незначительный ремонт помещения, то сейчас обязательные компоненты – наличие охраны, систем связи, паркинга, системы отопления и автономного обеспечения электроэнергией, а также многих других элементов современного офиса, – говорит Владимир Степенко. – Требования арендаторов повышаются день ото дня. Ежемесячно увеличивается количество компаний, которые при выборе офисного центра обращают внимание на широкий спектр услуг и считают их отсутствие главным недостатком всего проекта.
К сожалению, большинство столичных бизнес-центров (БЦ) пока ограничиваются стандартным набором услуг (см. "Классификация офисной недвижимости"). Так, например, БЦ класса "С" предлагают своим арендаторам лишь систему контроля и охраны, для БЦ класса "А" – надежную охрану, ежедневную уборку, наличие заведения общественного питания и отделения банка и др. Однако уже наметилась тенденция к увеличению проектов многофункциональных комплексов. В них происходит объединение офисной и торговой зон, появляются новые элементы инфраструктуры: салон красоты, фитнес-центр, магазин подарков для бизнесменов, туристическое агентство и прочее.
Сколько стоит офис
"Дефицит товара ведет к повышению его стоимости" – действие этого закона распространяется и на столичный рынок офисной недвижимости. Так, за 9 месяцев текущего года арендные ставки на офисы класса "А" возросли до 30%, на офисные "квадраты" класса "В" и "С" — до 10%, а на непрофессиональные офисные помещения – до 25%. Если в 2006 году арендные ставки на офисы класса "А" составляли около $30/кв. м, "В" – $20–25/кв. м, "С" – до $20/кв. м, то сегодня стоимость аренды офисных помещений в профессиональных БЦ класса "А" составляет 38–65/кв. м, "В+" – $30–50/кв. м "В" – $28–40/кв. м, "С" – $10–25/кв. м.
Как и все киевляне, арендаторы офисов не избежали и повышения стоимости коммунальных услуг – в некоторых БЦ оплата "операционных расходов" поднялась с $3 до $5-6/кв.м.
Арендные ставки должны упасть
Нетрудно догадаться, что с ростом деловой активности киевлян будет расти и спрос на офисную недвижимость. Так, по мнению экспертов, ежегодная потребность столичных бизнесменов в площадях будет ежегодно увеличиваться на 7–8%. "Аппетиты" столичных бизнесменов будут более-менее удовлетворены уже в ближайшие три-пять лет. Так, к 2007–2010 годам к вводу в эксплуатацию заявлено более 900 тыс. кв. м офисных площадей. Среди них: класса "А" – 580 тыс. кв. м, "В" 170 тыс. кв.м и "В+" 150 тыс. кв.м. Сегодня на столичном рынке коммерческой недвижимости представлено около 100 бизнес-центров, общей площадью около 600 тыс. кв.м. При этом эксперты полагают, что если все заявленные объекты будут введены в эксплуатацию, то на столичном рынке офисной недвижимости можно ожидать небольшого снижения арендных ставок.
Распределение столичных бизнес-центров по классам
"А" – 17%
"В" и "В+" – 65%
"С" – 18%
Классификация офисной недвижимости
Класс "А" – (38-65 дол/кв.м)
Новое здание, расположенное в центре города, с удобными подъездными путями и парковкой. При его строительстве должны быть использованы только самые современные материалы и оборудование. Энергоснабжение от 50 Вт на 1 кв. м. Отдельный температурный режим для каждого арендатора. Оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, широкополосной интернет.
Класс "В" – (28-40 дол/кв.м)
Может быть расположен в реконструированном здании, на прилегающих к центру улицах. Энергоснабжение от 50 Вт на 1 кв. м. Отдельный температурный режим для каждого арендатора. Оптоволоконные цифровые телефонные линии, ISDN, широкополосной интернет.
Класс "С" – (10-25 дол/кв.м)
Построенное или отреставрированное здание, расположенное в прицентральном районе или на окраине. Как правило, это офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях. Ремонтом и обустройством помещений арендатор занимается самостоятельно.
