Структура собственников складского комплекса в России в течение ближайших нескольких лет будет претерпевать серьезные изменения
Еще совсем недавно, в 2003-2004 годах, в России практически не было логистических компаний, склады представляли собой необорудованные помещения класса «С» и «Д» (переделанные под хранение товаров производственные помещения и подвалы домов). О профессиональном строительстве новых складов не было и речи.
Однако в 2005-м и особенно в 2006 году ситуация стала кардинально меняться. Начался бурный рост предложения складских площадей, главным образом за счет строительства качественных складских комплексов в московском регионе. По данным РБК, в 2004-2006 годах общий объем предложения складов класса «А» и «В» увеличился в РФ более чем в два раза, до 4,3 млн кв. м. Ключевым фактором роста рынка складской недвижимости в стране стало развитие розничного бизнеса, регионов и рынка логистических услуг (его важной частью являются услуги по складированию и дистрибуции товаров), а также увеличение объемов импорта.
В мегаполисах спрос подогревает дефицит свободных территорий под застройку. Дело в том, что потребность в складах стала нарастать позже, чем потребность в торговых и офисных площадях, которые заняли наиболее привлекательные участки. Несмотря на то что девелоперы и логистические компании анонсируют планы создания региональных складских сетей, ожидаемый складской бум в регионах РФ пока не состоялся и вряд ли начнется ранее 2008 года.
Рост ставок на аренду и ответственное хранение товаров на фоне нехватки складских площадей сделал экономически выгодным строительство современных складов. Как следствие, на этот рынок потянулись профессиональные девелоперские компании. Впрочем, основная масса девелоперов рассматривает инвестиции в склады как временные. Капитализировав свои активы, они с выгодой будут перепродавать их. По аналогичному пути пойдут крупные логистические компании, обзаведшиеся собственными складами. Этот процесс уже начинается. Лишь незначительная часть девелоперов, а также логистические компании средней руки и специализированные логистические фирмы сохранят собственную складскую недвижимость.
Зависит от риска
Складами в России владеют самые разнообразные собственники. Это девелоперские компании, инвестиционные фонды, логистические операторы, а также дистрибуторы, производственные предприятия и розничные торговые сети. У каждой из этих категорий собственников есть свои мотивы выходить из складских проектов или держать их.
В настоящее время большое количество девелоперских компаний наращивают объемы ввода объектов складской недвижимости. Причем уже стало модно говорить не просто о единичных помещениях, а о сетевых проектах. Так, с 2005 года Международное логистическое партнерство (МЛП) строит сеть логистических складов класса «А» общей площадью 1,5 млн кв. м, фирма «Евразия логистик» (по собственным оценкам, занимает 15% рынка складской недвижимости РФ) в стадии строительства 2 млн кв. м складов аналогичного класса по всей стране, ГК «Авалон» (совместно с инвестиционным фондом Raven Russia) создает национальную логистическую сеть с дистрибуционными центрами в 20 городах России. И этот список можно продолжать.
Акцент в новом строительстве делается на международный класс «А». Во-первых, такие склады представляют особый интерес для крупных отечественных и иностранных логистических операторов. Во-вторых, как отмечает генеральный директор компании «Интертеминал» Марина Журкевич, разницы в затратах на строительство складов класса «А» и «В+» практически нет, но ставки аренды в них различаются.
«Девелопер рано или поздно должен выйти из проекта в области недвижимости, – уверен генеральный директор МЛП Мишель Паскалис. – Мы рассматриваем несколько вариантов выхода, среди них IPO и продажа стратегическим инвесторам, например таким крупнейшим мировым складским операторам, как ProLogix». Большинство экспертов придерживается аналогичной точки зрения. Основными приобретателями этих активов, по их мнению, станут иностранцы – инвестиционные фонды и крупные финансовые группы. Первопроходцами в России уже стали фонд Raven Russia (первая сделка на 35 млн долларов проведена в Подмосковье еще в 2005 году), инвестиционная группа Fleming Family & Partners, и это показатель того, что риски ведения складского бизнеса в стране снижаются. Нет сомнений, что за ними потянутся другие варяги, имеющие доступ к дешевым и длинным кредитам. «Фонды и дальше будут заходить в российские складские активы, доходность на вложенный капитал на уровне 9-10% их вполне устраивает», – говорит партнер Knight Frank Роман Бурцев.
Показательно, что от своих активов в пользу западных инвестфондов начинают отказываться и логистические компании. Так, по словам Романа Бурцева, Национальная логистическая компания (НЛК) и FM Logistic продали часть своих складских объектов иностранным фондам Raven Russia и AIG соответственно, при этом они остались на них в качестве арендаторов на длительный срок. Это говорит о том, что на рынке растет конкуренция и логисты начинают задумываться о снижении издержек.
Аренда предпочтительнее
В подавляющем большинстве случаев логистические компании не являются владельцами складских центров – они оказывают услуги на арендуемых площадях. Однако это скорее относится к логистам мелкой и средней руки, которым не нужны большие и качественные площади. Напротив, крупные компании с дефицитом качественных помещений боролись своими силами, строя собственные склады. Но это приходилось делать в ущерб основным компетенциям, связанным с развитием управленческих решений в сфере комплексных услуг. Комплексным проект является в том случае, когда провайдер берет на себя полную заботу о логистике клиента и самостоятельно выстраивает для него цепи поставок. При этом он использует как собственные активы, так и возможности субподрядчиков в лице перевозчиков, экспедиторов, складских операторов.
Однако по мере роста предложения на рынке ситуация меняется. Крупные провайдеры начинают понимать, что для дальнейшего развития нет смысла вкладывать оборотные средства в собственный склад. По словам коммерческого директора «Авалон Лоджистикс» Дениса Симонова, логистические компании, оказывающие услуги на арендуемых площадях, достигают большей гибкости и скорости развития бизнеса: «В этом случае инвестиции направляются в современное складское оборудование и развитие логистических технологий, а не в недвижимость, к которой компания была бы привязана».
Впрочем, реализация стратегий развития логистических услуг исключительно за счет аренды складов связана с определенными трудностями. «Пока еще весьма непросто арендовать большие площади размером 30-100 тыс. кв. м на качественных складах, – говорит генеральный директор Relogix Александр Гутекулов. – Договор аренды с внесением денег на банковский депозит необходимо подписывать минимум за шесть-семь месяцев до открытия самого склада. Ведь для застройщика договоры с арендаторами – единственное подтверждение при кредитовании строительства склада».
Избавятся без сожаления
Крупные российские производственные предприятия и торговые сети пока самостоятельно развивают складской комплекс. Первые открывают склады под сырье и готовую продукцию, вторые – для городской и региональной дистрибуции. Эти компании тратят силы на складскую логистику, в общем второстепенную для себя задачу, не от хорошей жизни. Просто на рынке пока еще недостаточно логистических компаний, способных предложить заказчику комплексную услугу.
Как только возмужают отечественные логисты или на российском рынке активно начнут работать их западные коллеги, ритейлеры и производственники с удовольствием продадут свою складскую инфраструктуру крупным логистическим компаниям (в обмен на комплексную услугу они снимут с себя заботу о логистике). Однако последние тоже вряд ли будут долго ходить в собственниках складов – при благоприятном стечении обстоятельств они их перепродадут все тем же инвестфондам или профессиональным складским операторам. Все-таки логистика и управление складскими комплексами – это совершенно разные бизнесы.
Подрастающий собственник
В стране растет класс средних предпринимателей. Это промышленные и торговые предприятия, транспортно-логистические компании, которые занимают до половины объема российских складских площадей. Еще пять лет назад они ориентировались в основном на склады до 500 кв. м, как правило, класса «С» и «Д» – холодные не оборудованные стеллажами нежилые помещения, расположенные в подвальных и цокольных этажах жилых домов, и небольшие площади на территории лежащих на боку промышленных предприятий и автобаз. В настоящее время интерес к таким помещениям падает, незанятые площади, по некоторым оценкам, достигают уже 35% (ожидается, что в ближайшие два-три года число таких складов сократится, эти помещения будут реконструированы и модернизированы). У середняков теперь в почете складские комплексы площадью 1-2 тыс. кв. м, растет интерес к качественным складам.
Эксперты считают, что, в отличие от крупных предприятий, средние, в первую очередь производственные и торговые, через два-три года станут активно приобретать складские площади в собственность. Самой распространенной формой вхождения в складской бизнес для них может стать схема built-to-suit, при которой клиент заключает договор о строительстве склада под ключ с девелопером.
Что касается небольших логистических компаний, то они со временем будут вынуждены двигаться в сторону отраслевой или продуктовой специализации, как следствие, им придется развивать собственные специализированные склады. Пока, что характерно для любых несформировавшихся рынков, логисты не видят необходимости четко определять свои приоритеты. В условиях дефицита предложения на рынке их стратегия состоит в том, чтобы браться за любую работу, которая приносит прибыль. Как следствие, нет особой потребности в специализированных складах (фармацевтических, мебельных, низкотемпературных и т.д.).
Заботу о логистике продукции и о специализированных складах берут на себя либо производители, либо дистрибуторы. К примеру, группа «Митлэнд» (производство и дистрибуция мясных продуктов) для обслуживания своих клиентов вынуждена была создать собственную логистическую компанию и еще в 2005 году ввела в строй первый в России мясной распределительный центр. До 2010 года группа планирует строительство еще трех логистических центров (в Ленинградской области, Москве и Подмосковье).
Расширяя бизнес
В РБК считают, что текущая динамика роста предложения на рынке складской недвижимости сохранится до 2012 года, когда произойдет его насыщение. К тому моменту емкость российского рынка складских услуг может увеличиться почти в 2,7 раза по сравнению с 2006 годом, до 3 млрд долларов в год. Управленческая логистика – особый сегмент транспортно-логистического рынка, связанный с управлением цепями поставок, – по мнению многих специалистов, будет расти еще более динамично, он увеличится, по прогнозам, в четыре раза. В этот сегмент уже начинают входить крупные складские операторы (склад является центральным звеном любого комплексного проекта). Например, в корпорации ЕМСТС этим летом стартовал сетевой проект предоставления полного пакета логистических услуг.
Однако так себя вести на рынке могут только достаточно крупные компании. Небольшим операторам и девелоперам это сделать непросто. Самым первым шагом на пути расширения бизнеса для них могло бы стать предложение услуг по перевозке грузов автотранспортом. Но сегодня этот рынок совершенно непрозрачен, а тарифы, которые существуют на нем, не позволяют мелким перевозчикам легально работать и при этом получать прибыль. Поэтому диверсификация бизнеса небольших складских операторов и девелоперов вряд ли возможна в ближайшие годы.
Фото: Александр Крупнов
