Наверное, все слышали старую сказку про то, как Бог, создавая землю, решил оставить кусочек рая для себя, а потом земли кому-то не хватило, и Создателю пришлось отдать заначку людям. В годы советско-болгарской дружбы такую сказку мы слышали от болгар, а раем на земле в их интерпретации была, разумеется, Болгария.
Впоследствии обнаружилось, что то же самое уверенно говорят о своих странах еще как минимум два народа – черногорцы и хорваты. И море им досталось получше, чем Черное, – Адриатическое. На Западе оно омывает берега Италии, а на востоке – Словении, Хорватии, Боснии и Герцеговины, Черногории и Албании.
По общему мнению всех специалистов – и таких заинтересованных, как риелторы, и таких объективных, как географы, – Адриатика – это действительно чудный уголок Земли. Во всех буклетах на все лады повторяются фразы о «замечательно мягком и ровном климате в течение всего года» и о «самом чистом море на свете».
Бум продвижения адриатической недвижимости начался не так уж давно. Примерно 4–5 лет назад для рынка открылась Хорватия, а 1,5–2 года назад – Черногория.
С другими странами Адриатики ситуация «вялотекущая».
Про Италию
Цены на недвижимость в Италии, как и во всех развитых западных странах, весьма высоки (впрочем, по утверждениям экспертов, однозначно ниже, чем в сравнимых с Италией по качеству жизни Германии, Франции, Швейцарии, Австрии или Англии).
На Адриатике расположены несколько замечательных курортов Италии: в районе Венеции – Лидо и Линьяно; немного южнее находятся Римини и Равенна; великолепны для отдыха курортные города Беллария, Чезенатико и остров Мариттимо. Это те курорты, которые на слуху, а на самом деле их, конечно же, гораздо больше.
Для примера: в настоящее время на специализированных сайтах предлагаются апартаменты в таунхаусе в Мариттимо, площадь – 120 кв. метров, цена – 286 тысяч евро. Другое предложение: отдельно стоящий коттедж в Римини, площадь – 350 кв. метров, цена 460 тысяч евро. Цены за квадратный метр вроде бы вполне сопоставимы с российскими, но с учетом того, что дома в Италии обычно строятся большие, они получаются дорогими. А главное, Италия – член ЕС, и значит для приезжих там существуют определенные барьеры.
Законодательство Италии позволяет иностранцам, которые являются гражданами стран, не относимых Италией к числу нежелательных, в том числе россиянам, осуществлять инвестиции в бизнес и недвижимость наравне с итальянскими гражданами. Однако существуют определенные требования: например, оплата приобретений должна быть осуществлена строго установленным образом – в частности, с обязательным внесением залога еще на этапе ведения переговоров; к тому же покупатель должен иметь итальянский налоговый код (вроде нашего ИНН) и поручителей из числа резидентов Италии. Сделки должны быть зарегистрированы в специальных государственных реестрах, только после этого они приобретают юридическую силу.
А самая главная сложность заключается в том, что наличие собственного дома или квартиры в Италии само по себе не может служить основанием для получения итальянской визы или вида на жительство (хотя обычно и облегчает их получение). Владелец может лишь временно посещать свой дом, причем исключительно в деловых целях, например, для оформления сдачи в аренду или по вызову уполномоченного администратора дома и т. п.
Про Хорватию и Черногорию
Восточное побережье Адриатики, в недавнем прошлом социалистическое, успело прославиться своими низкими ценами: продаешь в Питере обычную «двушку», а взамен покупаешь на хорватском или черногорском побережье двухэтажный дом с участком, да еще и на машину остается (они там тоже дешевле, чем в России). Бесплатно прилагаются 5-месячный купальный сезон и зима с температурой не ниже +12–14 Со (это в Черногории, в Хорватии и Словении зимы все-таки холоднее).
Рекламные буклеты утверждают, что стоимость недвижимости, строительства и отделочных работ здесь заметно ниже, чем в других развитых странах Европы, коммунальные и другие инфраструктурные платежи также чрезвычайно низки, но в то же время постоянный рост цен на жилую и коммерческую недвижимость делает любое приобретение выгодным вложением капитала. Низкий уровень бюрократизации государственного механизма позволяет оформить покупку-продажу недвижимости в течение нескольких дней; существует льготное (по сравнению с Испанией, Францией, Италией, Грецией, Кипром) налогообложение владельцев земли и недвижимости. Охрана права частной собственности на землю здесь сложилась исторически, ведь земля всегда находилась в частном владении. Кроме того, море на восточном побережье Адриатики значительно чище, чем на западном (именно поэтому итальянцы приезжают отдыхать на пляжи Хорватии и Черногории), а для россиян нет никаких сложностей с изучением сербско-хорватского языка.
Как мы уже отмечали, первой начала продаваться Хорватия. «Хорватия хорошо рекламируется и давно и стабильно пользуется спросом у россиян», – отмечает менеджер петербургского агентства недвижимости «Вилла Олива» Ольга Миронова.
Черногория же, открывшаяся для покупателей позднее, сейчас находится на пике моды со всеми вытекающими отсюда последствиями. Заслуживает внимания комментарий Татьяны Родионовой, эксперта информационного портала prian.ru, посвященного продаже недвижимости, которая уже три года занимается Адриатикой. Она говорит, что, например, в Черногории к началу инвестиционного бума (два года назад) законодательная база в области недвижимости еще не была сформирована, поэтому и тогда, и сейчас там наблюдался дефицит предложения земельных участков с «нормальными» документами (там, как и в России, право собственности на дом не тождественно праву собственности на земельный участок, на котором дом расположен).
Ольга Миронова подтверждает, что в Черногории квартиры и дома легко и просто приобретаются на физическое лицо, но земля под и рядом с домом либо оформляется в долгосрочную аренду у предыдущего хозяина, либо приобретается исключительно на юридическое лицо. Юрлицо наподобие нашего ООО регистрируется около двух недель, и стоит это около 500 евро. Его директором должен быть гражданин Черногории или иностранец, имеющий постоянную регистрацию и разрешение на работу в этой стране.
В Хорватии, продолжает Ольга Миронова, для покупки любой недвижимости, даже квартиры, нужно открыть фирму с уставным капиталом 3000 евро.
Считается, что Адриатика сейчас – самый перспективный регион для вложения в недвижимость. Но цены из-за этого уже несколько лет подряд растут довольно быстрыми темпами. Мы поинтересовались у специалистов, не упала ли в связи с таким ростом инвестиционная привлекательность региона. «Безусловно, в связи с бурным ростом цен на недвижимость в Черногории (70 % за прошлый год), этот уголок Адриатики перестал быть абсолютно доступным, то есть демпинговым, – отвечает Денис Горбунов, менеджер по продажам московского офиса компании Adriatic Dream. – Вместе с тем огромный приток капитала позитивно сказывается на развитии инфраструктуры и сервиса. Страна преображается с каждым днем. За 20 тысяч евро купить недвижимость уже не получится, но есть возможность приобрести апартаменты бизнес-класса в клубном комплексе, с полной собственной инфраструктурой по цене от 60 тысяч евро, что в разы дешевле других европейских курортов».
«Привлекательность Черногории немного упала, – отчасти подтверждает наше предположение Ольга Миронова. – Во-первых, цены очень выросли и уже не всегда соответствуют качеству. Это особенно видно по вторичному рынку: хозяева старых югославских дач в сомнительном состоянии выставляют их по нереальным ценам, потому что за последние два года россияне сметали все и очень избаловали местных своими деньгами. Во-вторых, Черногория в связи со строительным бумом перестает быть уединенной и “диковатой”, то есть теряет своеобразие. Будва, например, застраивается быстрыми темпами, и сейчас там уже практически дом на доме.
Но все равно большинство приезжающих сразу влюбляются в эту страну, и такие моменты их совершенно не смущают».
Про Словению и Албанию
А как обстоят дела с двумя другими «жемчужинами» восточной Адриатики – самой северной и самой южной?
По данным Татьяны Родионовой, к недвижимости в Словении россияне интереса не проявляют. «Словения, располагаясь в самой северной части Адриатики, практически не имеет береговой линии, – комментирует эту ситуацию Денис Горбунов. – Албания же хоть и располагается южнее Черногории, но в силу геополитической ситуации, особого менталитета и нестабильности региона в целом не может рассматриваться в качестве перспективного региона для инвестиций и комфортного отдыха».
«Понятно, почему Албания не пользуется спросом, – продолжает тему Ольга Миронова. – Хотя цены там в 2–3 раза ниже, чем в Черногории, а море точно такое же, сама страна очень бедная, грязная, и менталитет местного населения чрезвычайно далек от нашего.
Ценовой вопрос
По информации с портала prian.ru, на данный момент цены на недвижимость в Хорватии и Черногории примерно таковы.
Хорватия: Апартаменты в таунхаусе (площадь 77 кв. метров, две спальни, ванная с туалетом, отдельный туалет, балкон с видом на море, своя часть сада, парковочное место) стоят 154 тыс. евро (цена за кв. м – 2000 евро). Стоимость земельных участков, расположенных на побережье, составляет 130–200 евро за кв. метр, в зависимости от близости береговой черты и площади участка (на больших участках площадью свыше 1200–1500 кв. метров земля дешевле, на маленьких – 400–800 кв. метров – дороже). Вдали от побережья цена на землю снижается до 80–90 евро за кв. метр.
Черногория: Двухэтажный дом 2000 года постройки с видом на море в Герцег-Нови (Боко-Которская ривьера) общей площадью 140 кв. метров (площадь участка – 400 кв. метров), продающийся с мебелью, стоит 180 тысяч евро. Трехэтажный дом в Баре (Барская ривьера) общей площадью 260 кв. метров (площадь участка – 455, площадь террас – 45 кв. метров), стоит 300 тысяч евро. Стоимость земли с панорамным видом на море (бухта с пляжем, 20 метров от моря, общая площадь участка – 11 тысяч кв. метров) составляет 200 евро за кв. метр при покупке всего участка, 420 евро за кв. метр при покупке 2000 кв. метров, 500 евро за кв. метр при покупке тысячи кв. метров.
Следует отметить, что дома, расположенные на маленьких земельных участках, стоят гораздо дешевле, и при этом цена квадратного метра в уже упомянутых нами старых домах может составлять 350–400 евро.
Ольга Миронова говорит, что сейчас черногорские цены сравнялись с хорватскими, и по идее, безумный рост цен – как в прошедшие два года – должен закончиться и будет стабильным и равным общеевропейскому. В свою очередь Денис Горбунов предположил, что рост стоимости недвижимости в Черногории в 2008 году будет на уровне 30 %.
