Кому из нас не хотелось иметь загородный дом? Даже те, кто приходит в ужас от дачной жизни, попадая на природу, вдыхая чистый воздух и прислушиваясь к тишине, на мгновение задумываются: "А может быть, дача – это не так уж хлопотно?" Однако покупка загородной недвижимости пугает многих. Такая сделка представляется гораздо более сложной, чем покупка квартиры.
Поэтому большинство, почувствовав потребность в природе, отправляются в парк или на дачу к друзьям. Но может быть, все не так уж сложно?
Разумеется, сделка на рынке загородной недвижимости имеет определенные нюансы и сложности по сравнению со сделками с городским жильем. В частности, они, как правило, более длительны по времени. Попробуем расписать всю сделку по этапам.
Итак, вы решили купить загородный дом. Стоимость загородной недвижимости зависит от множества факторов. Основные из них: направление, удаленность от Москвы и тип объекта – коттедж, таунхаус, дача. Самые дорогие дома традиционно расположены на западе от Москвы в радиусе 30 километров.
Выбирая дом для постоянного проживания, правильно обратить внимание на пропускную способность трасс – в этом отношении выгодно выделяются Калужское и Киевское шоссе.
Осматривать загородные дома лучше ранней весной – вы сами сможете убедиться, теплый ли дом, не затапливается ли он с весенними паводками, каково качество подъездных путей. Хорошим помощником в вопросе выбора дома может стать риэлтер-профессионал, хорошо зная рынок, быстрее оценит все плюсы и минусы выбранных вариантов. Также можно прибегнуть к помощи специалиста по строительству – он оценит качество постройки дома и его технические характеристики.
Впрочем, если на первом этапе без помощи риэлтера еще можно обойтись, то в дальнейшем она все же необходима. Проверка документов на выбранный объект недвижимости сложна даже при сделках с квартирами. А на рынке загородной недвижимости документов гораздо больше, ведь приобретая загородный дом, вы покупаете и земельный участок, на котором он располагается.
То есть проверяются документы и на земельный участок, и на все расположенные на нем строения: свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю, свидетельство о государственной регистрации права собственности на строение, разрешение на строительство, акт о введении дома в эксплуатацию и прочие.
Типичным нарушением в оформлении документов является отсутствие разрешения на строительство, отсутствие проектно-сметных и прочих разрешительных документов.
Также часто бывает, что фактическая форма или площадь земельного участка не соответствует официальным данным, представленным в документах, или на участке есть технические и санитарные обременения.
Существуют определенные законодательством нормы возведения объектов на земельных участках с обременениями. Проверить надо и регистрацию всех строений в БТИ (гараж, сарай или баню), с предоставлением соответствующих свидетельств о регистрации. Если разрешений нет, то все объекты необходимо будет официально оформить – на это уйдет от трех месяцев до года и повлечет за собой дополнительные траты.
Следующий после проверки документов этап – заключение договора аванса или задатка. Этот договор закрепляет намерения продавца и покупателя совершить сделку и утверждает условия ее заключения. После заключения договора вносится аванс. Составление и заключение договора аванса тоже лучше поручить профессионалам.
«Безграмотно составленный договор может привести в дальнейшем к непоправимым последствиям», – рассказывает Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости агентства недвижимости МИАН.
Также на этапе заключения договора аванса обсуждают и такие существенные условия, как форма оплаты, выбор банка. Для того чтобы все сделать правильно и в случае необходимости отстоять ваши интересы – лучше будет заручиться поддержкой профессионала-риэлтера.
Для передачи денег лучше воспользоваться услугами банка. После подписания договора аренды банковской ячейки, определяющего условия доступа, в ячейку закладывается сумма с учетом уже уплаченного аванса.
Сегодня законом предусмотрены как нотариальная, так и простая письменная форма договора купли-продажи недвижимости. После подписания договора купли-продажи данный документ необходимо предоставить в Федеральную регистрационную службу по Московской области на регистрацию. Одновременно с этим документом покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи недвижимости.
Теоретически зарегистрировать договор можно самостоятельно, без помощи специалистов. Но предварительно необходимо узнать все требования Регистрационной службы и в соответствии с ними собрать все документы. Главная сложность на этом этапе – это потеря времени. К сожалению, сейчас регистрационные службы настолько загружены, что несколько недель можно потратить на процедуру сдачи документов.
Кроме того, возможно, вам придется привозить дополнительные документы или исправлять допущенные ошибки. Специалист по оформлению поможет избежать дополнительных потерь времени.
Покупка загородного дома – дело трудоемкое и долгосрочное. Тем не менее, неужели вам никогда не хотелось открыть утром окно и вместо широких магистралей, заполненных машинами, и коптящих труб увидеть зеленый луг с ромашками или небольшое озеро среди деревьев? И увидеть, как на подоконник прилетела красивая бабочка...
Алена Вознесенская специально для АН МИАН
Фото: МИАН
