Отношения заемщиков и кредиторов в принципе не могут быть идеальными. И это понятно: одним всегда кажется, что проценты по кредитам неоправданно высоки, другим - что работают практически себе в убыток. Тем не менее, рынок заставляет обе стороны идти друг другу навстречу, а по дороге учиться. Заемщики постепенно становятся финансово грамотными, банкиры - более гибкими.
Судя по всему, нижегородцы уже оправились от кризиса 2008 года и перестали бояться ипотеки. В подтверждение приведу один факт: Нижегородская область заняла первое место по числу оформленных ипотечных кредитов в ПФО. А директор агентства недвижимости «Кварц» Ирина Малыгина отметила, что в 2012 году следует ожидать дальнейшего роста доли ипотечных сделок. Если в 2011 году процент сделок с привлечением кредитных средств в АН «Кварц» составлял около 40%, то за первые три месяца этого года он достиг уже 50%. «Из нашего опыта, жилье в новостройках выбирают люди более молодые, продвинутые. Они стремятся жить сегодня, сейчас, поэтому они готовы брать ипотеку. Этим объясняется тот факт, что доля заемных средств при покупке жилья в новостройке часто превышает 50%. На вторичном рынке доля кредитных ресурсов часто равна разнице между стоимостью старого и приобретаемого жилья и существенно ниже, чем в новостройках», - сказала Ирина Евгеньевна.
По словам директора по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» Ольги Сажиной, доля квартир, продаваемых с помощью ипотечных кредитов, постоянно возрастает: «В 2011 году из более чем 1,5 тысяч квартир, проданных нашей компанией, порядка 700 было приобретено нижегородцами с привлечением ипотеки. Мы прогнозируем, что в этом году доля ипотеки в общем объеме продаж составит около 60%. А начиная с 2013 года роль ипотеки вырастет еще значительнее, что связано с увеличением доли вводимого жилья эконом-класса».
Нижегородские банкиры подтверждают, что в первом квартале 2012 года спрос на ипотеку повысился. А раз на товар есть спрос, значит, он неминуемо подорожает. Оправдывается ли этот постулат по отношению к ипотечному кредитованию? Более-менее. По данным Банка России, рост выдачи ипотечных кредитов сопровождался ростом ставок по ним. Такая тенденция наметилась еще в конце прошлого года и подтвердилась в январе-феврале этого года. Средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным кредитам, выданным за декабрь 2011 года - февраль 2012 года выросла с 11,6% до 12% годовых. Средневзвешенная рублевая ставка по совокупному объему ипотечных кредитов в феврале также выросла - с 11,8% до 11,9% годовых, изменившись в сторону повышения впервые более чем за год. До этого она стабильно снижалась со значения 13,1% годовых на 1 января 2011 года. Однако, благодаря общему улучшению ситуации с ликвидностью, ставки вряд ли значительно повысятся, скорее, будут удерживаться на текущем уровне.
В то же время, призрак нового кризиса заставляет банки защищаться от возможных потерь заранее. На прошлой неделе РИА «Новости» опубликовало данные о том, что банки могут увеличить первоначальный взнос по ипотеке. Сейчас первоначальный взнос в среднем составляет около 20% (в 2009 году уровень первоначального взноса доходил до 30-50%). Возможное ужесточение требований связано со страхами банкиров перед риском затяжного ухудшения макроэкономической ситуации и, как следствие, снижения благосостояния заемщиков.
Но вернемся к теме сочетания интересов кредиторов и заемщиков. Андрей Макшанов, вице-президент Нижегородской гильдии профессиональных консультантов (НГПК), управляющий партнер консалтинговой компании «Коллективные Действия», разложил все плюсы и минусы буквально по полочкам.
С точки зрения заемщиков
Плюсы:
1. Из-за высокой стоимости жилья для многих граждан ипотека – единственный способ улучшения жилищных условий.
2. На фоне снижения ставок ипотеки и роста стоимости аренды жилья ежемесячный платеж по кредиту подравнивается ценой аренды, однако, в случае покупки жилья по ипотеке оно становится собственностью гражданина, а арендный платеж безвозвратно «пропадает».
3. Высокая инфляция ощутимо снижает ипотечную нагрузку (если, конечно, доходы растут пропорционально ее темпам).
4. Быстрые темпы роста цен на жилье (мы наблюдали даже 100% рост стоимости жилья за год) существенно повышают привлекательность ипотечной сделки – подорожавший объект можно продать, выплатить кредит и получить при этом приличный доход.
Минусы:
1. Существенная переплата (иногда в несколько раз), что особенно ощутимо при низкой инфляции.
2. Жилье может ощутимо подешеветь, и тогда его стоимости не хватит для покрытия задолженности перед банком, если вдруг нет возможности дальше выплачивать кредит (как правило, банк сначала забирает проценты, а «тело» кредита гасится только ближе к концу срока ипотеки).
С точки зрения кредитора
Плюс. Стабильный приток денежных средств и хорошая доходность, особо привлекательная при снижении темпов инфляции.
Минус. Обесценивание «будущих» денег при высокой инфляции, если договором не предусмотрено изменение ставки кредитования.
Андрей Макшанов: «2011 год был удачным для развития ипотеки. Банки снижали ставки и смягчали условия получения денежных средств, благодарные заемщики в ответ набрали кредитов на докризисном уровне. Обратная сторона медали - рост платежеспособного спроса на фоне ограниченного предложения жилья, особенно на первичном рынке, привел к увеличению цен, которые с середины лета уверенно поползли вверх. В этом году дальнейшее снижение процентов по кредитам маловероятно, но рост объемов ипотеки все равно продолжится, так как она - один из основных инструментов улучшения жилищных условий.
Нина Салина, заместитель директора АН «Острова», видит на ипотечном рынке стабильность и конкурентную борьбу за заемщика.
- Хотя процентная ставка по кредитам подросла по сравнению с прошлым годом, можно говорить о том, что банки идут навстречу клиентам. Есть банки, для которых «серый» доход не является препятствием для выдачи кредита. Есть банки, готовые выдать кредит на приобретение строящегося дома или дома за городом. Банки пытаются быть конкурентоспособными, потому на рынке представлено немало ипотечных программ. Однако очень многое зависит от конкретного кредитного инспектора: насколько человек быстро реагирует на заявку, насколько доброжелателен к заемщику. Часто общая политика банка не совпадает с действиями работников филиалов. Например, в одних банках готовы пойти навстречу клиенту и рассмотреть заявку за один день, а в других подходят к этому делу формально.
По сравнению с докризисным периодом значительно повысилась финансовая грамотность заемщиков. Люди более крепко стоят на земле, т.е. берут в основном небольшие кредиты на небольшой срок. Раньше брали кредиты и свыше 2 миллионов, и на срок в 20 лет, сейчас же, в основном, в сделках встречаются кредиты до миллиона, очень много кредитов с использованием материнского капитала. И срок, в среднем, сократился до 5-10 лет, причем большинство рассчитывает расплатиться с долгами досрочно. Это говорит о том, что люди пытаются трезво взвесить свои возможности. Более того, многие самостоятельно проводят мониторинг кредитных программ и приходят в агентство недвижимости уже с одобрением банка. И если раньше кредитный брокер должен был обязательно входить в штат агентства недвижимости, то сейчас потребность в этой профессии снижается. Человеку достаточно зайти в интернет, где представлена масса программ, которые помогут рассчитать процентные ставки и подобрать оптимальную программу. А потом остается заехать в несколько приглянувшихся банков и поговорить с кредитными инспекторами.
Перспективы ипотечного рынка на ближайший период вижу осторожно оптимистичными. Полагаю, что до конца года ситуация останется такой же: не ожидаю ни серьезного снижения, ни значительного повышения процентной ставки по кредитам. На фоне конкурентной борьбы вряд ли возможно ужесточение требований к клиентам. Да и активность заемщиков останется, скорее всего, на существующем уровне.
Ольга Малышева, менеджер, ипотечный брокер Центрального агентства недвижимости (ЦАН), констатирует, что интерес к ипотечному кредитованию не угасает:
- Разумеется, заемщики заинтересованы в том, чтобы процентная ставка по кредиту была пониже, а условия удобнее. Но в среднем банки берут 11-12% годовых (от 9,5% до 13%). Некоторые специалисты утверждают, что ставка будет повышаться, но с осени ситуация кардинально не меняется.
Разумеется, банки предпочитают состоятельных и надежных заемщиков. Но, в целом, подход к клиентам становится более гибким, банки чаще идут заемщикам навстречу. Например, некоторые банки учитывают не «белый», а реальный доход, который подтверждается справкой не 2НДФЛ, а по форме банка. Некоторые готовы выдать кредит без кадастрового паспорта (обычно оформление кадастрового паспорта значительно затягивает сделку по времени), без справки из психдиспансера и некоторых других документов.
После остановки кредитования в кризис, сейчас люди чаще берут ипотеку. Это было заметно и перед Новым годом, и сейчас. Одновременно мы заметили, что жители Нижнего Новгорода стали более грамотными заемщиками, более тщательно взвешивают свои возможности, сравнивают страховки, размер переплаты. Я бы сказала, что с подготовленным клиентом ипотечному брокеру стало легче работать. Есть люди, которые способны подобрать себе подходящую кредитную программу самостоятельно, но большинство предпочитает обращаться к профессионалам. Тем более, что оформление кредита с участием брокера гарантирует отсутствие очереди, более гибкие условия и снижение процентной ставки.
В ближайшее время, думаю, ипотечное кредитование останется на сложившихся позициях. То есть процентная ставка существенно не изменится, а банки продолжат движения навстречу клиентам.
Кстати
Эксперты определили заемщиков с самыми высокими ставками по ипотеке. По сведениям Рамблера, украинцы платят почти самые большие проценты по ипотеке в мире, хотя в Европе ставка по ипотеке составляет лишь 4%. Средняя реальная ставка кредита на новое жилье на Украине в начале марта составила от 17% до 18,5% годовых. Дороже ставки только в странах Латинской Америки. Там ставки достигают 20-30%.
В России же процентная ставка составляет 12-13%. При этом стоит напомнить, что для 70% населения нашей страны ипотека недоступна. В США ставка ипотеки не превышает 5-6%. В странах же Западной Европы реально взять ипотеку под 4-4,5%. По данным Всемирного банка, Украина в прошлом году стала лидером на всей планете по количеству уплачиваемых налогов. Бизнесмены в той или иной форме платят 135 налогов. Другие же страны не дотягивают и до сотни. При этом подчеркнем, что только в Румынии их насчитывается 113.
Фото: deneg.by
