Те, кто хоть раз в советские времена занимался квартирным обменом, знает, какое это было рискованное предприятие. Можно было угробить массу сил и времени на поиски вариантов, пересмотреть кучу квартир, но так и не найти ничего подходящего. Ждать можно было годами. Даже если что-то наклевывалось, параметры подходили, и вы уже планировали, как расставите мебель в новой квартире, назавтра все могло сорваться. Например, другая сторона приходила смотреть вашу жилплощадь и обнаруживала, что крыша у дома плоская, а не скатная (не исключено, что протекает), а квартира – на последнем девятом. И не важно, что обмениваете вы свой девятый на такой же, не застрахованный от протечек, верхний шестой и что вам еще придется сдирать старую краску, которой безобразно выкрашены полы в предлагаемой вам квартире. Нет, можно было, конечно, доверить поиски вариантов специалистам из квартирного бюро. Но и в этом случае ожидание не становилось короче. Особенно если речь шла о междугороднем обмене, и в отношения включались сразу несколько владельцев квартир: инженеру-химику из Саратова позарез надо было устроить семью в Донбассе, ему подходил даже ваш злосчастный девятый, вам нужен был Горький, а из Горького кто-то мечтал совершить рокировку в Москву, где, по слухам, кому-то уже надоела столица, а захотелось «к тетке, в глушь, в Саратов». По всему Союзу выстраивались цепочки и находились виртуозы, которые без колебаний справлялись с этими разветвленными и разнонаправленными интересами и могли довести дело до логического конца.
В принципе обменные цепочки, несколько видоизмененные и отданные на распутывание риэлторам, живы и по сей день. У большинства россиян нет достаточной свободной денежной массы, чтобы просто взять и купить новую квартиру. Чаще всего, чтобы как-то изменить свои жилищные условия, человек сначала вынужден продать имеющуюся у него жилплощадь третьему лицу. Тот, в свою очередь, выручает необходимую сумму продажей квартиры, доставшейся в наследство от двоюродной бабушки. Цепочка в обозримом будущем где-то, конечно, замкнется… На языке профессионалов это называется «альтернативная сделка». У российских риэлторов от необходимости дирижировать этими сложными образованиями, с множеством разнонаправленных целей и психологических заморочек, представьте себе, не едет крыша – они научились тому, чего не поймет даже самый продвинутый и закаленный их западный коллега, и со всеми трудностями цепочек справляются. По прогнозам экспертов, альтернативные сделки еще долго будут основным видом операций на нашем рынке недвижимости.
Но, как всякая непрямая операция, альтернативная сделка таит в себе ряд опасностей для клиента. Какие это опасности, и как можно их избежать? На что необходимо обращать внимание в ситуации с альтернативной сделкой прежде всего?
Об этом и о многом другом, связанном с российскими обменными цепочками, мы беседуем с директором по продажам агентства недвижимости «Адрес» Еленой Соловьевой.
– Елена Николаевна, два года назад вы сказали, что так называемые альтернативные сделки составляют около 80 процентов от всех операций на рынке недвижимости. Сегодня ситуация изменилась, или цепочки, состоящие из нескольких звеньев, по-прежнему популярны?
– Да, по-прежнему порядка 60-70 процентов сделок составляют цепочки из квартир. Уменьшение процента произошло за счет развития ипотечного кредитования. У покупателей появилась возможность получить ипотечный кредит с небольшим (от 10 процентов) первоначальным взносом, что увеличило число покупателей с необходимой денежной суммой.
– А что, обмен в чистом виде совсем перестал существовать?
– Такой обмен, как правило, осуществляют родственники, желающие съехаться или разъехаться. Обмен неприватизированным, муниципальным, жильем, конечно, по-прежнему существует, но количество таких сделок ничтожно. Чаще заключается договор мены, то есть обмен двух жилых помещений, находящихся в собственности граждан.
– Существуют, наверное, какие-то типичные ситуации, когда сложной цепочки с несколькими участниками не избежать? Что это вообще такое – цепочки? И почему они не практикуются сегодня в Москве, но популярны в провинции?
– Когда встает вопрос о покупке квартиры, у многих потенциальных покупателей сумма сбережений небольшая, но уже есть какое-то жилье или они вступили в права наследования, и основная часть денежных средств возможна именно от продажи имеющегося у покупателя жилья. То есть, прежде чем купить новую квартиру, человек вынужден продать имеющуюся. Зачастую и продавец новой квартиры тоже продает ее с целью покупки другой. И так до бесконечности… Сложность такой цепочки в том, что каждый продавец не готов продать свою квартиру без одновременной покупки другой. Вот и приходится риэлторам согласовывать со всеми участниками цепочки условия по заключению договоров купли-продажи, сроков освобождения квартир и сроков снятия с регистрационного учета всех прописанных лиц по всем квартирам. Зачастую в таких цепочках участвуют несколько агентств недвижимости, и от их слаженной и профессиональной работы зависит успех всей цепочки.
В Москве крутятся до 60 процентов всех денежных средств России, поэтому столичным риэлторам нет необходимости выстраивать цепи, у большинства покупателей есть вся денежная сумма для покупки квартиры. Да и зарплаты у москвичей значительно выше нижегородских, то есть возможности получить ипотечный кредит больше.
– Какие проблемы могут возникнуть во время альтернативной сделки?
– Альтернативную сделку можно охарактеризовать как сделку под условием. Продажа одной жилплощади должна осуществляться одновременно с покупкой другой – это условие обеспечивает безопасность сделки. Цена на жилье постоянно растет: если вы, продав свою квартиру, сразу не приобрели другую, то через месяц-второй вы можете оказаться уже не в состоянии купить то, что хотели. А в истории российского рынка недвижимости были и серьезные кризисы. К примеру, в 1998-м люди, которые замешкались с покупкой буквально на несколько дней, оставались вообще без жилья: тех денег, которых вчера хватало на покупку квартиры, теперь было недостаточно даже для приобретения комнаты. Чтобы такого не произошло, договор продажи вашей квартиры и договор покупки другой вы должны подписывать за одним столом.
– Наверное, надеяться только на себя в такой ситуации неверно – нужно иметь под рукой специалиста?
– Проводить альтернативные сделки без участия опытных специалистов нереально, это сейчас никто не подвергает сомнению. У участников цепочки разные интересы, разные причины, по которым они решили купить или продать недвижимость. И разные способы получения прав на недвижимость: по наследству, в дар, в процессе приватизации и т.д. Все это нужно учитывать. Риэлтор должен проделать огромную работу не только по юридической состыковке объектов недвижимости, но и по установлению психологических контактов всех участников цепочки. Удержать цепь тем сложнее, чем она длиннее. При этом возможны отказы, изменение семейных ситуаций уже во время сделки.
Очень важно, чтобы в договоре, который составляется участниками, было прописано все до мелочей: в какой момент освобождается квартира, когда прописываться/выписываться, как и когда отдавать деньги. Типовой договор, естественно, может не учитывать всех нюансов именно вашей ситуации. Но квалифицированные сотрудники агентства как раз помогут составить этот первоочередной документ так, чтобы ваши интересы были учтены. Например, помимо собственников, в квартире могут быть просто прописанные, имеющие право пользования данным жилым помещением. Они должны дать нотариально заверенное согласие на продажу. Очень важно закрепить право пользования жильем таких граждан в покупаемой квартире. Этот момент должен быть отражен в договоре покупки как обязательство собственника (это, кстати, может касаться и детей, которые родились уже после приобретения квартиры). Но если вовремя эти обстоятельства правильно не оформить, то в дальнейшем кому-то придется доказывать свое право пользования квартирой через суд. А кто-то может вообще остаться на улице: ведь он сам в здравом уме и трезвой памяти подписал у нотариуса согласие на продажу без каких-либо дополнительных условий.
Почему еще важно, чтобы сделку вел специалист? Сейчас активно меняется законодательство, и отследить эти перемены неспециалисту сложно. Если будет допущен брак в одном звене цепочки и со временем одна из сделок будет признана недействительной, то пострадать могут и другие участники сделки. Чтобы этого не произошло, готовить пакет документов по каждой квартире в цепочке должны профессионалы. Специалист объяснит, на чем можно сэкономить во время подобных сделок, а на чем нельзя. Кроме того, рекомендации, как минимизировать налогообложение, помогут вам сберечь сумму большую, чем вы заплатите в виде комиссионных.
Все проблемы, которые могут возникнуть во время альтернативных сделок, перечислить невозможно. Право собственности на недвижимость приобретается только после получения свидетельства в органе регистрации. А срок регистрации – месяц. За это время многое может произойти: возникнут споры с супругами, другими родственниками. Чтобы как-то обезопасить себя, я бы рекомендовала не отдавать полностью деньги за купленную квартиру и не осуществлять переезды, пока на руках нет свидетельства о регистрации. Кроме того, клиенту может понравиться квартира, которую продает сомнительная фирма, ее сотрудники документы на квартиру могут вовсе не показать. Риэлтору нужно честно предупредить клиента о возможных последствиях и объяснить, почему от такой сделки лучше отказаться.
На что еще обратить внимание? На то, как отражена в договоре процедура прописки/выписки и фактического освобождения квартиры. Дело в том, что вы приобретаете квартиру с прописанными в ней людьми. Но, с другой стороны, вы и сами еще пока прописаны в продаваемой вами квартире. Если купленную вами квартиру не освобождают, то этого можно добиться через суд – при условии, что в договоре своевременно был предусмотрен подобный исход событий.
Важным представляется и то, чтобы при альтернативных сделках участники были готовы идти на компромисс. Понятно, что каждый продавец хочет продать подороже, а покупатель – купить подешевле. Но в данном случае участники цепочки одновременно являются и продавцами, и покупателями. Если вы как продавец будете выставлять завышенные, неприемлемые условия, то не исключено, что и с вами – как с покупателем – поступят точно так же.
– Есть ли какие-то особенности в альтернативной сделке, если одно из звеньев цепочки – покупка квартиры по ипотеке?
– Сделка по ипотеке, если квартира находится в цепочке, очень сложна, и провести ее под силу только профессионалам. Здесь есть ограничения в выборе: далеко не каждую квартиру можно приобрести таким образом. Вообще в этом случае вы не столько выбираете квартиру, сколько ищете продавцов, которые согласятся продавать свою недвижимость по существующим требованиям банков. Поэтому когда агент рекомендует вам смотреть только квартиры, находящиеся в чистой продаже, стоит к нему прислушаться. Тем не менее, ипотечные сделки, вплетенные в цепочки, проходят. Правда, только в том случае, если удается договориться с продавцами. Во всех крупных агентствах есть менеджеры по ипотеке, которые сделают все возможное, чтобы такая сделка состоялась. Сейчас срок регистрации ипотечных сделок сократился до недели, что облегчает их проведение.
Если вы продаете жилье, чтобы купить квартиру в новостройке, надо быть готовым к тому, что те год или два, пока идет строительство, вы должны будете жить на съемной квартире: покупатель вашей квартиры не будет ждать, пока вы сможете въехать в квартиру-новостройку. Сейчас есть возможность воспользоваться кредитной программой, которая позволит получить кредит под залог имеющейся квартиры и спокойно в ней жить, ожидая окончания строительства. Такая программа есть практически у всех банков, активно развивающих ипотечное кредитование.
– Междугородние обмены через куплю-продажу, наверное, еще более сложное дело?
– Эти сделки более рискованны из-за того, что сложнее соблюсти одновременность продажи и покупки. Если квартиры находятся в Нижегородской области, то задача облегчается, так как между агентствами области налажены партнерские отношения. Опыт сделок с Москвой, Санкт-Петербургом и другими городами у нас тоже есть. В общих чертах технология такова: человек находит покупателя на свою квартиру, затем обращается в агентство недвижимости в том городе, в котором он хотел бы приобрести жилье. Агентство подбирает ему варианты. Клиент выезжает, выбирает подходящую квартиру и закрепляет ее авансом. Затем продает свою квартиру и покупает жилье в другом городе. Если операция происходит под контролем профессионалов, то можно минимизировать риски и максимально защитить интересы клиента. С развитием ипотеки междугородние сделки будет осуществлять проще.
– Получается, в альтернативных сделках часто участвуют несколько агентств. Это плюс или минус?
– Да, процент совместных сделок растет. Конечно, мы заинтересованы в профессиональных партнерах, чтобы быть уверенными, что наши клиенты не пострадают от неквалифицированных действий других участников цепочки. Нижегородская Гильдия Риэлторов, кстати, выработала определенные технологии и правила поведения своих членов в совместных сделках. К сожалению, после отмены лицензирования риэлторской деятельности операциями с недвижимостью в принципе может заниматься любой. Поэтому я бы советовала сначала позвонить в Гильдию и расспросить об агентстве, в которое вы намерены обратиться. Хорошо, чтобы агентство являлось членом Гильдии. И хотя членство в профессиональной ассоциации не служит автоматической гарантией от ошибок, но все же это залог того, что вы сможете получить дополнительную защиту в лице самой Гильдии. Все спорные вопросы, которые могут возникнуть во время сделки, вы сможете решить, не прибегая к суду: Гильдия разберет ситуацию и примет решение, которое будет обязательным для агентства. До сих пор ни одно из принятых Гильдией решений не было затем оспорено в судебном порядке. Сейчас все агентства члены Нижегородской гильдии риэлторов проходят сертификацию своих услуг на соответствие Российскому стандарту. Рекомендую, прежде чем заключать договор с агентством, спрашивать, сертифицированы ли его услуги.
Еще один совет клиентам: будьте откровенным со своим риэлтором. Конечно, ситуации, которые приводят к необходимости купли-продажи квартиры, бывают не самые приятные: развод, семейные ссоры, кто-то из семьи угодил за решетку… О таких глубоко личных обстоятельствах не хочется рассказывать посторонним. Но риэлтора в данном случае можно сравнить с врачом: чтобы вылечить пациента, он должен знать все о состоянии его здоровья. Тогда можно избежать последующих судебных разбирательств и подстраховаться от иных неприятностей.
– Квартирный вопрос иногда не просто трудный, а неприподъемный. Многие надеются, мол, заработает в полную силу программа «Доступное жилье» – и все проблемы решатся.
– Сами собой проблемы не решатся. Ошибочно думать, что суть программы в том, что жилье станет дешевым. Иллюзий быть не должно, жилье будет только дорожать. Доступность предполагает появление новых технологий. Для разных категорий населения будут предложены разные кредитные программы, позволяющие брать ссуды даже при небольших доходах. Поэтому если человек решился улучшить или каким-то образом изменить свои жилищные условия, он должен сознавать, что процесс этот может оказаться трудным, многоступенчатым, с множеством участников. Но дело небезнадежное. Есть профессионалы, которые помогут ему справиться с проблемами, учесть все риски, выбрать оптимальный вариант, обезопасить сделку и достигнуть желаемого уже сегодня.
Фото: realty.newsru.com
