С тех пор, как 300-400 км перестали быть большим расстоянием, многие питерские автовладельцы стали превращаться в землевладельцев. Летом или по выходным они отправляются в Псковскую область – в собственные «имения». Земля там намного дешевле, чем в пригородах Санкт-Петербурга.
Появились и фирмы, предлагающие недорогие участки в соседней губернии. Они называют приобретение там соток и гектаров выгодными инвестициями, которые через несколько лет принесут сотни процентов дохода. Однако так рассуждают не все. Компании, сделавшие ставку на земли Ленобласти, полагают вложения в Псковщину бесполезными: у соседей плохи дела с дорогами и коммуникациями, а вокруг Петербурга остаются невостребованными огромные территории.
Земля – вещь доходная
Всего несколько лет назад куплей-продажей земли считалась торговля пакетиками с грунтом по 3-5 кг в магазинах для любителей выращивать цветы на подоконнике, в крайнем случае, заказ нескольких самосвалов с тем же грунтом садоводствами. Свежа память о том, когда в стране можно было купить уже практически все – но землю официально нельзя.
А сегодня продавцы соток и гектаров торопят: оформление колхозных паев, выделение в натуре и получение свидетельств о собственности на такие участки возможно до января 2009 г. По словам нынешних владельцев, все, что не будет оформлено в оставшиеся месяцы, окажется в руках муниципалитетов, а те заинтересованы продать землю по максимальной цене. Это означает еще большее подорожание участков и сложности с их оформлением в собственность.
Так говорят руководители петербургской фирмы ООО «Специнком», специализирующейся, прежде всего, на купле-продаже больших участков в Псковской области. И обещают покупателям сотни процентов годового дохода. «Ни квартиры, ни что-либо еще не дорожает так быстро, как земля. Годовой прирост стоимости составляет до 500%, а по некоторым участкам – мы просчитывали – и до 1000%. В нашем бизнесе доходность – тоже около 500%», - утверждает один из двух директоров-учредителей фирмы Александр Казанский.
Он называет «Специнком» первым земельным брокером в Северо-Западном регионе. Рынок земли, по словам Александра Казанского, «не совсем легализован, он большей частью теневой. Продажа больших массивов земли не афишируется, сделки совершаются за кулисами. Многие петербургские агентства кроме продажи недвижимости, например, коттеджей, занимаются продажей земельных участков. Эти в основном серые сделки. «Специнком» заявил о себе одним из первых, и действует на законных основаниях».
Инвестиционно-привлекательная глушь
В 11 районах Псковской области фирма оперирует участками общей площадью более 25 тыс. га, правда, во многих случаях на паях с другими компаниями. Часть этих территорий, около 10 тыс. га, – еще в стадии оформления. Псковщину брокеры называют регионом с хорошей экологией и низкими ценами. Кроме того, там налажены прямые связи с чиновниками разного уровня - «наработан большой административный ресурс». А, главное, - это сотни километров границы со странами-членами Евросоюза, что теоретически означает возможность инвестиций и мощного экономического развития.
На продажу выставлены участки в непосредственной близости к границе, у места будущего погранперехода – на них возможно строительство заправочных станций.
Большая территория, на сегодняшний день оформленная как собственность фирмы, представляет собой участок 315 га, 275 га из которых занимает сосновый бор на берегу озера. Считается, что потенциальный инвестор может создать здесь охотничье хозяйство. Есть и земли площадью в десятки гектаров, расположенные у берегов рек Иссы и Великой, а также Чудского озера.
Как правило, земля переходит в частную собственность покупателя в статусе участка для личного подсобного хозяйства. Однако впоследствии она может стать землей дачного кооператива, ее можно перевести и в статус земель поселения. Брокеры берут это на себя, хотя оговаривают, что перевод потребует дополнительных расходов. Возможно и дальнейшее «сопровождение» клиента, например, подбор местного, псковского застройщика, услуги которого обойдутся дешевле, чем если бы за работу взялись петербуржцы со своими, питерскими расценками.
Заметим, что «Специнком» - лишь одна из структур, сделавших ставку на псковские земли. Только в самой Псковской губернии продажей участков занимается около 20 фирм. Так, псковская фирма «Рекро-Строй» оперирует большими площадями по берегу Псковского озера, а в местных СМИ нередки утверждения, что вся земля вдоль берегов скуплена. Порывшись в Интернете, можно найти десятки объявлений о продаже участков от нескольких соток до сотен га, которые расположены как на озере, так и в самых разных районах Псковской области и сильно различаются по цене. Практика обзвона показала: в ряде случаев предложение действительно исходит не от самих продавцов, а от посредников, готовых связать покупателя с известными агентствами недвижимости.
Почем землица?
Естественно, земля в Псковской области стоит отнюдь не столько, сколько в петербургских предместьях или Подмосковье. Но цены здесь разнятся так сильно, что вывести нечто среднее невозможно. Их разброс здесь значительно больше, чем в Ленинградской области, даже если учесть разницу между Выборгским районом с безумно дорогими сотками и Подпорожским, где земля во много раз дешевле.
«Цена 1 га в Псковской области составляет от 70-80 тыс. руб. до 180-190 тыс. руб. По берегам Псковского и Чудского озера участки земли идут от 370 тыс. руб., - рассказывает Александр Казанский, - У нас есть участок под Сестрорецком, на озере Разлив, под Питером. Там одна сотка стоит около 2,4 млн руб. В Псковской области можно купить 50 га за те же деньги». Минимальный размер продаваемого участка - 3 га, но скидки начинаются при покупке 500 га и более крупных площадей обещаны скидки.
А за сумму 370 млн руб. брокеры обещают эксклюзив -10 тыс. га, которые, как они утверждают, по рыночной цене стоят впятеро больше этой суммы. Фирма нашла кредитора, который обеспечит покупателей земельной ипотекой: Сбербанк первым из кредитных учреждений пошел на сотрудничество с брокерами.
По утверждению директора фирмы «Рекро-Строй» Дмитрия Богатина сотка в его губернии стоит не менее 12 тыс. руб., а продаются в основном участки по 10-12 соток. Сама же фирма продает участки от 11 соток до 380 га у Псковского озера. Гектар стоит 1,22 – 2,62 млн руб., сотка – 15 тыс. руб. Это значительно более высокие цены, нежели те, что называет «Специнком», однако в «Рекро-Строе» называют их обычными для Псковщины. При этом Дмитрий Богатин ссылается на близость к Псковскому озеру, однако и петербургская фирма предлагает участок размером 20 га в 80 метрах от этого водоема.
Петербургская управляющая компания «Вертикаль» выставила на продажу два псковских участка общей площадью 37 га близ Великих Лук, в 1 км от асфальтовой дороги по 120 тыс. руб. за га.
Между тем, петербуржцы, уже располагающие дачами в соседней области, говорят, что на официальных аукционах, устраиваемых псковскими властями, стартовая цена участков без коммуникаций на Псковщине – 5 тыс. руб. за сотку, готовых участков с домом – 2,2-2,3 млн руб. Стартовая цена аукционов, состоявшихся в последние три года, соответственно, еще ниже.
На последние аукционы выставлялись участки земли под жилую застройку на условиях многолетней аренды. Участки по 13 соток ушли по 547 тыс. руб. на «суше» и 710 тыс. руб. у берега озера.
Сравнение не в пользу псковичей
Сколько бы ни стоила псковская сотка, она интересует далеко не каждого потенциального покупателя «земельных угодий». Профессионалам пока непонятно, что с этим приобретением делать дальше. О строительстве, например, крупных коттеджных поселков сегодня говорить не приходится.
Директор департамента управления проектами ООО «Олимп-2000» Сергей Щерба со скепсисом относится к псковскому рынку как новому для инвесторов. Хотя земля здесь дешевле, оценка спроса на такие участки крайне затруднительна. «В Псковской области почти нет платежеспособного населения, а рассчитывать, что туда поедут петербуржцы трудно», - говорит специалист.
Генеральный директор компании «Проект-консалт» Константин Сафронов также не считает земельный рынок Псковской и Новгородской областей перспективным для петербуржцев: в Ленобласти гораздо больше неосвоенной земли, чем, например, в Московском регионе, а потому нет смысла далеко ехать. Неосвоенных участков полно и в ближайших пригородах Санкт-Петербурга. Так что Псковщина на сегодняшний день интересна не девелоперам, а только обывателям, намеренным подешевле построить единственный домик на природе.
Новые сети коммуникаций - и сети магазинов – также растут там, где есть спрос, и не иначе. В Новгороде – говорит Константин Сафронов – даже магазин «Лента» открыли только в прошлом году: провинция напрочь лишена крупного формата. Рынок земли там – тоже дело будущего. Тем более, питерские застройщики давно набрали земель впрок. Именно благодаря «старым запасам» они, в массе своей, не участвуют в аукционах. Колоссальное количество нетронутой земли в Ленобласти нуждается лишь в инженерном освоении. При этом спросом пользуются в основном участки под застройку на удалении не более 70 км от города. Сейчас в Ленобласти намечено несколько крупных проектов, так что объемы малоэтажного строительства в регионе в ближайшие годы могут вырасти минимум вдвое.
Оставляют желать лучшего и псковские дороги. Если верить опубликованным в рунете опросам водителей-«дальнобойщиков», хуже всего на Западе России дороги в Тверской и Псковской областях. На многих участках скорость приходится снижать до 30 км/ч, а в непогоду и до 10. Финансирования на ремонт разбитых путей катастрофически не хватает, даже на федеральные трассы денег Псковщина получает гораздо меньше, чем Ленобласть.
«Акулы» и «божьи одуванчики»
В этих условиях псковские земли крупными участками скупают московские «акулы бизнеса». Сотрудники управляющей компании «Вертикаль», также не считают Псковщину перспективным, интересным для покупателей направлением. Они предлагают только два участка, рассчитывая в основном на московских и питерских предпринимателей.
Но есть еще одна категория заинтересованных петербуржцев. Это, по выражению директора «Специнкома» Александра Казанского, «простые люди, которые кроме своих убогих квартир ничего не имеют, и хотят, чтобы у них в собственности был кусочек родины, чтобы можно было что-то оставить детям и внукам». Такие покупатели приобретают обычно до 6 га.
Специалисты утверждают, что Псковская область догонит Ленинградскую по ценам на участки только через 5-10 лет. Пенсионерам, рассчитывающим еще и получить дивиденды со своих поместий, земля кажется надежным объектом вложения денег. Многие предполагают со временем перепродать участки. Этих покупателей, в зависимости от точки зрения, можно считать спекулянтами, а можно – инвесторами. Но можно говорить и об их завышенных, неоправданных ожиданиях.
Тем временем органы власти всех уровней пытаются пересмотреть земельную политику и перестроить рынок. Остановлены сделки с федеральными землями, а в регионах идут проверки, чтобы выяснить, как используются земли сельскохозяйственных производителей. Правительство Ленобласти уже заявило, что 93 тыс. га сельхозземель региона не используются по назначению. Собственников постараются побудить действию и потребуют выбрать одно из двух: обрабатывать зарастающие поля или продать их. Возможно, на рынок будут «выброшены» новые тысячи га, которые подорвут интерес к псковским территориям.
Все по Пушкину, обитателю псковской глубинки и настоящему местному землевладельцу:
«…Вновь я посетил
Тот уголок земли, где я провел
Изгнанником два года незаметных…
…….
По той дороге
Теперь поехал я
…….
По-прежнему все пусто».
