Без различных федеральных жилищных программ рынок недвижимости Пскова находился бы в перманентной депрессии. Об этом в интервью БН рассказывает вице-президент Северо-Западной палаты недвижимости, полномочный представитель президента Ассоциации ипотечных компаний в СЗФО (Санкт-Петербург) Павел Штепан.
– Каковы доли первичных и вторичных объектов на рынке недвижимости Пскова?
– Мы недавно в интересах федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) заказывали исследование у БТИ Псковской области. Выяснилось, что по предложению первичный рынок фактически вдвое превышает вторичный рынок жилья. Соотношение составляет 2100 против 1200 единиц жилья. Около 60% предложения новостроек приходится на Завеличье. В Запсковье продается около 22% жилья. На окраинах реализуется 10% недвижимости. В центре продается 8% квартир. Стоит уточнить, что в центре города строятся только кирпичные дома, в Завеличье встречаются различные типы жилья – от кирпича до панели, в Запсковье чаще строятся панельные объекты.
На вторичном рынке наибольшее число предлагаемых на продажу объектов также находится в Завеличье – около 50%. В Запсковье продается 20% жилой «вторички». На центр приходится 15% продаваемых квартир. И столько же – на окраины.
– На строительство какого жилья преимущественно ориентируются псковские застройщики?
– Основной объем возводимого жилья – эконом-класс. В частности одним из крупнейших застройщиков города является созданная еще в советские времена и строящая панельные дома компания «ДСК». Но в последнее время СК «Возрождение-1» здесь стало строить многоэтажные дома комфорт-класса по финским технологиям. Жилья же бизнесс-класса строится очень мало.
– А как выглядит среднестатистический псковский покупатель?
– Текущий спрос поддерживается двумя категориями граждан. Прежде всего, это кадровые военные, приобретающие жилье по программе «Военная ипотека». Столь высокая популярность программы объясняется тем, что в окрестностях Пскова размещено много воинских частей. Ко второй категории можно отнести горожан, имеющих право на другие государственные субсидии. Например, ветеранов. В рамках федеральных программ эти граждане могут претендовать на жилье эконом-класса. И данное разделение учитывается застройщиками при выборе проектов под будущее многоэтажное строительство.
– Какое же число комнат в квартире пользуется наибольшим спросом?
– Если жилье подбирается под молодую семью, то выбор распределяется между однокомнатными квартирами и маломерными «двушками». А военнослужащие, поскольку у них размер кредита 2,2 млн рублей и еще до 0,8 млн накопилось на счету, приобретают хорошие трехкомнатные квартиры.
– Насколько псковская динамика роста цен повторяет петербургский рисунок?
– На петербургском рынке рост цен на недвижимость по вторичному жилью за 11 месяцев составил приблизительно 6,5%. То есть оказался ниже инфляции. По первичному – более 12%. По сути цены просто отслеживали инфляционную компоненту. И похожая картина повторяется на псковском рынке – рост цен происходит в пределах инфляции. Иначе говоря, каких-то резких скачков цен нет и ожидать не приходится.
Если же говорить о конкретных цифрах, то сегодня стоимость квадратного метра в среднем по городу близка к 43 тыс. рублей. Естественно, самым дорогим районом является Центр. Следующая зона – Завеличье. По оценкам регионального БТИ, сейчас к ним «подтягиватется» Запсковье.
– Какие региональные тенденции уходящего года вы считаете значимыми?
– Честно говоря, на фоне соседних регионов рынок недвижимости Пскова (и в частности местный ипотечный рынок) не может похвастаться динамикой роста. Депрессивность объясняется экономическими трудностями самого региона. Если сравнивать с Петербургом, то нужно отметить, что в городе слабо используются возможности федеральных программ, таких как «Стимул», «Малоэтажное жилье», другие продукты АИЖК. А платежеспособный спрос населения, и, соответственно, кредитоспособность – ниже, чем в регионах-соседях. Поэтому существующее оживление на рынке недвижимости как раз и объясняется появлением категорий граждан, привлекающих для приобретения жилья федеральные ресурсы.
Я вам такой пример приведу. Псковская область – одна из немногих территорий, не имеющих своего регионального ипотечного оператора, который бы работал как региональный институт развития в партнерстве с АИЖК. Два года я пытался объяснить невыгодность такой ситуации местным чиновникам, но результата пока нет. Конечно, ипотечные операторы Санкт-Петербурга, такие как «УНИКОМ» и «Бикор», и ряд кредитных организаций в регионе, предлагают жителям Псковской области продукты АИЖК. Но, увы, не в полную силу, а скорее – факультативно. Так, в частности, здесь не реализуется ни одного проекта по программе «Стимул».
– Интересен ли регион покупателям из Петербурга?
– Безусловно, интересен. И, прежде всего, отмечается спрос на земельные участки в районах с привлекательным природным ландшафтом. Например, в Палкинском, Опочецком, Порховском и Печорском районах Псковской области. Таким образом, петербуржцы, да и москвичи, за относительно скромные суммы приобретают себе дачи в живописных местах.
– А квартиры в самом городе?
– Пока такие сделки единичны.
– Тем не менее, если петербуржец пожелает приобрести объект в Пскове или области, где он может получить необходимую консультацию?
– Ряд петербургских компаний – такие как «Итака», «УНИКОМ», «Авентин» – открыли в Пскове либо дочерние компании, либо представительства. В этих офисах петербуржец может получить весь спектр услуг по сопровождению сделки. Например, в нашем Псковском филиале компании «УНИКОМ» возможно даже «дистанционное» оформление ипотечного кредита. Следует отметить, что технологии и стандарты деятельности, которые используют местные риэлторы, на сегодняшний день ни в Москве, ни в Петербурге уже не применяются. Наверное, поэтому мне неизвестны случаи, чтобы петербуржцы подбирали себе в Пскове объекты через местные агентства недвижимости.
Справка БН
В рамках программы «Стимул» АИЖК через уполномоченные компании предоставляет застройщикам целевые займы со ставкой от 6,6 до 9,5% годовых в рублях на период кредитования строительного проекта (до трех лет)
Фото: photosight.ru
