С каждым годом рынок риелторских услуг становится все более цивилизованным. Но это вовсе не означает, что, обратившись в агентство недвижимости, вы получите качественное сопровождение сделки и оградите себя от мошенничества. Давайте разберемся, по каким критериям можно отличить «хорошее» агентство от «плохого».
ОФИС
Как правило, офис у солидных агентств имеет удобное расположение и приличную вывеску. Кроме того, у него должен быть презентабельный вид: соответствующая мебель, ремонт, элементы дизайна и недешевая оргтехника. Например, трудно представить себе серьезное агентство, ютящееся в номере третьеразрядной гостиницы или в однокомнатной квартире где-нибудь на окраине города. Стоит обратить внимание и на наличие филиалов. Ведь крупная фирма с несколькими отделениями по определению не может в одночасье прекратить свое существование. По мнению Аллы Аксеновой, ведущего эксперта агентства недвижимости DOKI, если у риелторской компании пять и более офисов на первой линии от метро с хорошо видимой вывеской, значит, дела здесь идут хорошо и вас вряд ли обманут. «Однодневки» просто не стали бы снимать большое количество дорогих офисов: расходы на аренду и рекламу могут не покрыть прибыли аферистов, которые хотят поживиться за короткий период времени. У солидного агентства, для которого клиент — главная ценность, в офисе обязательно будет ресепшн. Если гостю предложат чай, кофе, прохладительные напитки — это еще один мазок в общей картине позитивного имиджа.
АГЕНТСКИЕ КОМИССИОННЫЕ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ:
4-6% от стоимости жилья
ПРИ АРЕНДЕ: В РАЗМЕРЕ МЕСЯЧНОЙ ОПЛАТЫ
Впрочем, оценивать компанию только по внешнему виду было бы ошибкой. «К сожалению, презентабельный офис в центре города - не всегда гарантия добросовестности агентства, - считает Павел Бабанин, генеральный директор компании «Century 21 Регистр Недвижимости». - Нередко именно такой «красивой оберткой» мошенники и заманивают потенциальных жертв. Арендовать на короткий срок офис, оборудовать его по последнему слову техники, посадить за компьютеры привлекательных и вежливых девушек-«риелторов» - и можно легко свести бдительность клиента к нулю. Так что неплохо бы поинтересоваться у фирм по соседству, как долго существует на этом месте агентство недвижимости».
ЛИЧНЫЕ НАБЛЮДЕНИЯ
Сложить общую картину об уровне агентства можно исходя из личных наблюдений за его жизнью. Например, если вам не удается дозвониться в офис из-за того, что никто не берет трубку, то это должно вас насторожить. Также стоит обратить внимание на сотрудников. Если они слоняются без дела, травят анекдоты в курилке - это прямой повод задуматься, а стоит ли вообще связываться с такими «развеселыми» специалистами. Еще один важный момент - как с вами общается секретарь. В солидных компаниях хамство и неграмотная речь не приветствуются. Кроме того, по словам Александра Дьяченко, директора департамента развития компании Welhome, положительное впечатление на клиента должно произвести присутствие на консультации сотрудника отдела аналитики. В этом случае о компании можно говорить как о серьезном игроке, в основе деятельности которого лежит маркетинговый анализ.
ШТАТ
Солидное агентство недвижимости по определению не может быть представлено 2-3 сотрудниками. В нем должно трудиться не менее 30-50 человек, считает Алла Аксенова. И это не могут быть одни только «продавцы». Для успешной работы требуются специалисты по рекламе, маркетологи, юристы. Однако не всегда малое количество сотрудников - показатель низкого уровня агентства, бывают и исключения.
Например, как отмечает Наталья Новикова, генеральный директор компании Renaissance Realty, специфика элитных агентств такова, что держать большой штат сотрудников здесь необязательно. Компании, специализирующиеся на дорогом жилье, имеют дело со штучным товаром, и в них практикуется индивидуальный подход к каждому клиенту. Всю сделку от начала и до конца ведет один специалист, что обязывает его быть всесторонне компетентным. Действительно, уровень компании измеряется не только величиной ее штата, но и уровнем профессионализма. Вот что говорит на этот счет Алексей Шленов, генеральный директор «МИЭЛЬ-Брокеридж»: «У ведущих компаний недвижимости к специалистам, оказывающим услуги на рынке недвижимости, требования сейчас невероятно высоки: человек помимо основных профессиональных качеств должен обладать знаниями в области юриспруденции и психологии, коммуникативными навыками, в том числе умением поддержать беседу на любую тему».
РЕКЛАМА
О компании можно судить и по проводимой ею рекламе. Например, крупные агентства недвижимости постоянно присутствуют на страницах специализированных СМИ, участвуют в выставках, напоминают о себе при помощи уличных растяжек и щитовой рекламы. В свою очередь, сомнительные агентства предпочитают расклейку объявлений по городу (на заборах, столбах, остановках) или рассылку по электронной почте. Не гнушаются они и частными объявлениями в районных газетах.
РЕПУТАЦИЯ, ПРОВЕРЕННАЯ ВРЕМЕНЕМ
Хорошо, если агентство работает более пяти лет, а еще лучше, если все десять. Это говорит о его значительной биографии и не менее значительных связях со всевозможными инстанциями, без участия которых не обходится ни одна сделка. Такие связи помогают существенно сократить ваши временные затраты. «Хотелось бы отметить, что репутация измеряется не только и не столько сроком пребывания на рынке, - уточняет Александр Дьяченко из компании Welhome. - В первую очередь «имя» нарабатывается качеством работы и честностью агентства. Некоторые компании имеют крепкую репутацию уже после 2-3 лет своей деятельности».
ИНТЕРНЕТ-СВИДЕТЕЛЬСТВА
«Выбор агентства недвижимости в первую очередь должен основываться на рекомендациях тех, кто уже ранее сюда обращался», - считает Сергей Салнис, управляющий директор Vesco Realty. Если же среди ваших знакомых таковых не имеется, можно поискать отзывы на специализированных форумах в Интернете. Кроме того, обратите внимание на сайт компании. «Понятно, что создать собственное представительство в Cети может любой школьник, - рассуждает Алла Аксенова. - Другой вопрос, как будет выглядеть это представительство. Если сайт «рабочий», то есть на нем постоянно появляются новые объекты, а на главной странице обновляются новости компании, то такой компании можно доверять».
СПЕКТР УСЛУГ
Солидное агентство помимо стандартных операций с недвижимостью (купля-продажа, аренда, обмен) предлагает широкий спектр дополнительных услуг, таких как консультации по правовым вопросам, страхованию, приватизации, помощь в получении и рефинансировании ипотечных кредитов и многое другое. Кроме того, за первичную консультацию, как правило, денег не берут. Что немаловажно, практически у всех серьезных фирм имеется актуальная информационная база данных недвижимости, что значительно упрощает путь к решению многих вопросов. Если же агент для демонстрации имеющихся в агентстве предложений достает исчерченный блокнотик, стоит усомниться в надежности самого агентства.
ПО ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ ПРИНЦИПУ
«Если вам, к примеру, нужно купить квартиру на Вернадского, а сами вы живете в Медведкове, то целесообразнее обратиться в агентство, расположенное на Юго-Западе, - отмечает Павел Бабанин, генеральный директор компании «Century 21 Регистр Недвижимости». - Сейчас из за обострившейся конкуренции некоторые небольшие компании стараются охватить практически весь город - это неправильно. Ведь их сотрудники чисто физически не могут держать руку на пульсе рынка недвижимости сразу по десяти районам Москвы. Специализация по месторасположению - зачастую гарантия качества предлагаемых им услуг. Но нередко даже крупные риелторы грешат неправильной организацией работы своих филиалов. Логично, что, скажем, офис на Рублевке больше специализируется на загородной элитной недвижимости и квартирах в Крылатском, а офис в Жулебине осуществляет операции с недвижимостью в своем районе. Гораздо хуже, если жулебинские риелторы будут предлагать купить особняк на Рублево-Успенском шоссе».
УЧРЕДИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ
Если уж так получилось, что риелтор все-таки не внушает доверия, но достойной альтернативы нет, попросите предоставить вам учредительные документы. Если ваша просьба вызовет негативную реакцию, значит, дело тут нечисто. Чтобы сложилось более или менее ясное представление о малоизвестном агентстве, достаточно посмотреть устав, свидетельство о регистрации, учредительный договор, а также свидетельство о постановке на учет в налоговые органы. Кроме того, обратите внимание на различные свидетельства и дипломы, висящие на стенах. Кстати, если среди них вы увидите лицензию на риелторскую деятельность, имейте в виду, что она недействительна, так как лицензирование было отменено еще в 2002 г.
СЕРТИФИКАЦИЯ
в 2002 году ОТМЕНЕНО ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ РИЕЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
СЕГОДНЯ НАЛИЧИЕ ЛИЦЕНЗИИ СВИДЕТЕЛЬСТВУЕТ ЛИШЬ О ПРЕЖНЕЙ ЛЕГАЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АГЕНТСТВА
Следует отметить, что сертификация агентства недвижимости - дело сугубо добровольное. Однако ее наличие означает, что компания соответствует определенным требованиям с точки зрения качества услуг. Кстати, список сертифицированных агентств Москвы можно посмотреть на сайте Московской ассоциации риелторов (www.magr.ru). Кроме того, следует учитывать, что сертификат выдается только тем фирмам, чья деятельность застрахована от профессиональных ошибок в страховых компаниях. Но дело не только в страховке - любая ассоциация дорожит своим именем и не принимает в свои ряды всех подряд. В рамках вопроса о сертификации не лишним будет отметить, что сейчас практически любое агентство недвижимости предлагает брокерские услуги по ипотечному кредитованию, однако не все знают, что и для этого сервиса есть специальные курсы, по окончании которых выдаются сертификаты. Такой документ - еще одно очко в пользу выбранной вами компании.
ДОГОВОР
Во многом судить об агентстве недвижимости можно и по тому, как составлен договор при заключении сделки. В первую очередь важен сам предмет договора, то есть какую услугу вам оказывают. Речь должна идти именно о продаже или аренде недвижимости, а не об оказании информационных или консультационных услуг по продаже или аренде. Также не забудьте перечислить в договоре, какие документы вы оставляете на ответственное хранение, и обратите внимание на пункт, где говорится об ответственности, которую несут риелторы в случае утраты документов или их повреждения. Важно указать любые принципиальные нюансы, касающиеся сроков, денежных сумм и параметров недвижимости. Также необходимо, чтобы в договоре были прописаны агентские комиссионные, иначе есть опасность, что они в значительно большем размере будут просто приплюсованы вне вашего ведома к стоимости покупаемой вами собственности. Стандартная процентная ставка агентских по Москве - 4-6% от суммы сделки.
В договоре должно быть прописано:
• Предмет договора, иными словами, какую услугу оказывает агентство недвижимости. Здесь важны нюансы: площадь жилья, количество комнат, тип дома и т. д.
• Сроки исполнения обязательств (не путайте с временем действия договора) ПРАВИЛА РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА, В ТОМ ЧИСЛЕ РАЗМЕР ШТРАФНЫХ САНКЦИЙ
• Размер вознаграждения агентству и порядок проведения расчетов (часто оформляются в виде приложения к договору)
• Возмещение убытков и уплата неустойки в случае невыполнения агентством взятых на себя обязательств.
Фото: www.liveinternet.ru
