Россияне в начале 2025-го стали жаловаться на проблемы с ипотекой в полтора раза чаще, сообщили «Известиям» в ЦБ. Большинство обращений связано с ростом цен на жилье, покупаемое по семейной программе, — из-за того, что банки брали с застройщиков комиссии за каждый кредит в размере 4–10% годовых и эта сумма в итоге закладывалась в стоимость недвижимости. Хотя в мае рынок под давлением ЦБ начал отказываться от такой практики, последствия можно назвать необратимыми. Стоимость квадратного метра в РФ только в прошлом году выросла на четверть. Что будет с ценами на жилье дальше — в материале «Известий».
Жалобы в ЦБ на ипотечное кредитование
За I квартал 2025 года Банк России получил 4,6 тыс. жалоб по вопросам ипотечного кредитования — это на 60% больше, чем за январь–март прошлого года, сообщили «Известиям» в пресс-службе регулятора. Основная причина недовольства россиян — проблемы, связанные с семейной ипотекой. Число претензий к выдачам по этой программе увеличилось почти всемеро.
— В частности, потребители жалуются, что банки взимают плату с застройщика за установление пониженной процентной ставки по договору. Это влечет увеличение цены объекта недвижимости, — пояснили в ЦБ.
Такая практика появилась в конце 2023 года — тогда крупные банки начали вводить для застройщиков комиссии для льготной ипотеки. Если девелопер хотел продавать больше жилья с помощью программ господдержки, ему приходилось платить кредитной организации, в которой оформлялась жилищная ссуда. У разных игроков размер такой комиссии достигал 4–10%.
Рынок уже начал отказываться от этой практики. В мае 2025-го комиссии перестали взимать «Сбер», ВТБ и Совкомбанк, о планах отказаться от них сообщили в банке «Дом.РФ». Опрошенные «Известиями» эксперты уверены, что это произошло под давлением ЦБ. Против этой практики выступал даже президент Владимир Путин.
— Реальных предпосылок для отмены комиссий сейчас нет, ведь льготная ипотека для банков — не очень выгодный продукт, — подчеркнул старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иван Уклеин.
Банки сейчас выдают семейную ипотеку по льготной ставке 6%, но рыночные гораздо выше: по подсчетам «Известий», они достигают 32% у топ-5 игроков. При этом государство возмещает сумму годовых процентов по госпрограммам, равную ключевой ставке (сейчас 21%) + 3 п.п. (то есть в сумме 24%). Для банков такой продукт немаржинален — в обычных условиях они могли бы заработать на подобном кредите на треть больше.
Комиссии банков для застройщиков по льготной ипотеке
Хотя кредитные организации отказываются от комиссий для застройщиков, последствия их действий в прошлом году можно назвать необратимыми.
— Застройщики, вынужденные платить комиссии банкам, закладывали их в стоимость жилья, что поддерживало цены на высоком уровне, — пояснил Иван Уклеин из «Эксперт РА».
Комиссии банков можно считать одним из ключевых факторов, усиливших разгон цен на недвижимость в 2024 году, уверен Владимир Чернов из Freedom Finance Global. В IV квартале 2024-го цены на квадратный метр на первичном рынке в среднем достигли 178 тыс. рублей — это на 26% больше, чем в октябре–декабре предыдущего года, следует из данных ЦБ. При этом по итогам 2023-го стоимость недвижимости росла медленнее — только на 15%.
Отмена комиссий не приведет к снижению цен на жилье, уверен Иван Уклеин. Недвижимость РФ в последние годы дорожает из-за любого импульса, но в обратную сторону эти скачки корректируются крайне редко. Застройщики используют лишь точечные скидки из-за сокращения спроса, но в целом он остается высоким, поэтому цены неизбежно продолжают расти.
При этом к подорожанию жилья ведет и общая инфляция на строительном рынке, упомянул экономист Андрей Бархота. Игроки сталкиваются с удорожанием и материалов, и строительно-монтажных работ. Тем не менее цены на недвижимость стабильно обгоняют средние темпы инфляции в РФ.
— Застройщики сейчас могут говорить абсолютно обо всём как о факторе в пользу роста цен. Сильная инфляция? Растут цены. Слабая инфляция? Тоже растут цены — нам же нужно увеличивать прибыль. Высокая ключевая ставка? Цены растут, потому что деньги от банков дорожают. Низкая ключевая ставка? Цены растут, потому что спрос пошел вверх. И так можно долго продолжать, — пояснил экономист Алексей Кричевский.
По сути, застройщикам нет смысла снижать стоимость жилья, если его и так достаточно активно покупают, добавил эксперт. Распродажи сейчас устраивают только на «трудное» жилье с плохой планировкой или неудачным расположением, а остальное всё равно пользуется спросом.
Что будет с ценами на жилье в 2025 году
— Люди сейчас оценивают доступность жилья не по его итоговой стоимости, а по «приемлемости» ежемесячного платежа, — уточнил Владимир Чернов из Freedom Finance Global.
В условиях высокой ключевой спрос на квартиры может обеспечить только льготная ипотека. По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ) за февраль, 70% всех жилищных кредитов в РФ выдается по госпрограммам. Это значит, что почти каждую третью ипотеку государство оплачивает вместе с заемщиком на деньги налогоплательщиков.
ЦБ не раз отмечал, что действие госпрограмм приводит к росту стоимости новостроек относительно готовой недвижимости (ведь поддержка государства действует только на первичку). По словам главы регулятора Эльвиры Набиуллиной, разрыв цен на первичное и вторичное жилье достигает 57%.
Тем не менее в условиях высокой ставки для россиян нет другого способа купить недвижимость по доступной цене. Переплата по ипотечному кредиту на сумму 10 млн рублей (без учета первоначального взноса в 2 млн) на срок 25 лет под 32% годовых составит 70 млн рублей. То есть только сумма процентов, которую выплатит заемщик, будет превышать стоимость жилья всемеро.
Однако отмена комиссий для застройщиков, скорее всего, замедлит темпы выдачи льготной ипотеки, считает Владимир Чернов. Банкам придется либо принимать на себя потерю доходов, либо сокращать объемы выдач.
Цены на жилье в таких условиях могут замедлить рост, но снизятся они максимум на 2–5%, уточнил эксперт. В крупнейших городах РФ ситуация останется без изменений.
Если власти хотят сохранить объемы выдач льготной ипотеки без перекладывания издержек на потребителей, возможно, им придется увеличить уровень возмещения по таким кредитам для банков, допустил Владимир Чернов. В таком случае Минфину придется взять на себя дополнительную нагрузку. Однако, если этого не сделать, комиссии вернутся «в новой упаковке», ведь банки найдут способ компенсировать свои убытки.
