Эксперты назвали 2011 год одним из самых плохих для рынка загородной недвижимости. Говорят, что многие девелоперы собираются заморозить свои объекты. Правда ли это? Что будет с первичным рынком загородной недвижимости в 2012 году?
Дмитрий ТАГАНОВ, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ»:
В 2012 году, по нашим оценкам, рынок продолжит стагнировать. Резких изменений в ценах мы вряд ли будем наблюдать. Преимущественным спросом по-прежнему будут пользоваться наиболее дешевые объекты: участки без подряда и квартиры в малоэтажных жилых домах. Их доля в общем числе сделок по-прежнему останется на уровне выше 50%. В то же время строить более конкретные прогнозы пока рано, так как многие игроки рынка ждут финальной развязки ключевых политических событий: президентских выборов в России, решения вопроса о судьбе Евросоюза и конфликтов в Иране.
Алексей КОЛЯДИН, руководитель проекта коттеджного поселка «АкваВилла»:
Прошедший 2011 год, по мнению многих девелоперов загородки, действительно был не лучшим. Объясню вкратце. На конец 2008-2009 гг. 70% загородных проектов были заморожены. С момента приостановки кризисных явлений (не окончания, а приостановки) те отчаянные девелоперы, оставшиеся 30% проектов которых присутствовали на рынке, показали очень хорошие финансовые результаты. Они распродали практически все, так как к моменту оживления сами были живы, и объекты продавались очень активно. Наивно полагая, что рынок ожил, остальные 70% тоже решили разморозить свои проекты, успешные 30% девелоперов, поверив, что все-таки настало на рынке счастье, запустили новые проекты, одновременно с этим возникло много новых игроков - производственники-строители, особенно те, которые занимаются деревянным домостроением, начали строить свои поселки. Так начал формироваться очередной переизбыток предложения, и, думаю, он накроет рынок в 2012 году, продажи немного встанут. А дальше новый цикл - кто выдержит и не заморозится, будет востребован, кто сдастся - обречен на итоговый убыток, ибо замороженный проект - это не "0", это весомый "-".
Юлия СЕВЕРИНЕНКО, генеральный директор компании «ЗемАктив»:
Прошлый год был нетипичным, можно сказать, даже аномальным для рынка загородной недвижимости Подмосковья. В течение года было сразу несколько неожиданных пиков спроса, а некоторые месяцы, которые традиционно считаются самыми прибыльными, не оправдали ожидания девелоперов.
В целом в прошлом году рынок загородной недвижимости находился в состоянии относительной стабильности по уровню спроса на фоне постепенного роста объема предложения. В 2012 году по-прежнему будут пользоваться спросом участки без подряда. Мы не исключаем возможность роста объема предложений данного продукта за счет выхода новых проектов на значительном удалении от Москвы. В целом рынок загородной недвижимости московского региона не ожидает серьезных перемен в ближайшее время. Однако в будущем на рынок загородной недвижимости будет оказывать влияние процесс освоения территорий, которые вошли в проект «новая Москва».
В текущем году возможен рост спроса, но к существенному росту цен это не приведет, так как на рынок загородной недвижимости выйдет много новых предложений.
Рост цен возможен в поселках с высокой степенью готовности, а также в проектах, расположенных в местах с хорошей транспортной доступностью и наиболее благоприятной экологической обстановкой.
Сергей МАХМУДОВ, директор по развитию компании Atlas Development:
На наш взгляд, 2011 год можно назвать наиболее стабильным и успешным по сравнению с 2009- 2010 годами. По итогам года средняя стоимость 1 кв. м в элитном классе составляет 5150 $/кв. м, в бизнес-классе – 3 400 $/кв. м, в эконом-классе – 1 545$/кв. м.
На протяжении всего 2011 года общим трендом поведения потенциальных покупателей был планомерный рост спроса. Вероятнее всего, в 2012 году данная тенденция продолжится, а рост цен может достичь 10-12%. Естественно, что в первую очередь рост цен будет по-прежнему наблюдаться по более качественным и ликвидным объектам. Поэтому о заморозке речи не идет.
Екатерина ЛОБАНОВА, руководитель аналитического центра компании «ОПИН»:
Напротив, 2011 год ознаменовался «разморозкой» приостановленных в кризис проектов на рынке загородной недвижимости. Число новых коттеджных поселков превысило 90 адресов, из которых более половины (51%) не относятся к формату участков без подряда. Можно с уверенностью говорить о том, что девелоперы не только вывели на рынок запланированные в кризис проекты, но и активно разрабатывают новые очереди успешных поселков. Несомненно, подмосковный первичный рынок загородного жилья 2011 года далек от показателей и динамики предкризисных лет, и темпы роста цен по итогам года зафиксированы вполне скромные – 3-7% в зависимости от сегмента. Но именно это является показателем оздоровления рынка, движения продавца и покупателя навстречу друг другу.
Современный загородный рынок минимально спекулятивен, спрос присутствует в объеме реальной потребности в жилье – сезонном или постоянном. 2011 год однозначно продемонстрировал интерес покупателей к новым, не вполне привычным пока форматам – малоэтажным жилым комплексам, таунхаусам. Выросла потребность и в готовых домах, здесь важно отметить существенное сокращение средней площади востребованных рынком коттеджей.
Когда речь идет о заморозке неких загородных проектов в 2012 году, вероятно, это может относиться к поселкам, представленным участками без подряда и сильно сдавшим позиции в 2011 году. Опять же не все поселки такого формата являются неликвидными, поэтому обобщать заявления двух-трех непрофессиональных девелоперов о том, что рынок скорее мертв, чем жив, некорректно.
Что касается прогнозов по рынку загородной недвижимости на 2012 год, то они вполне оптимистичны. Рост цен вследствие роста спроса будет сдерживаться ростом конкуренции, поэтому в московском регионе цены на загородную недвижимость, как и в 2011 году, будут стабильными в среднем по рынку и колебаться в пределах 2-3% в квартал в зависимости от сегмента. Более существенный рост цен произойдет в первых очередях коттеджных и малоэтажных комплексов, если подразумевается дальнейшая застройка.
Направления, где ожидается наибольшая активность покупателей, – Дмитровское, Минское, Варшавское, Ленинградское шоссе. Новые проекты на Новой Риге будут переориентированы девелоперами на более отдаленный срок с расчетом на рост рынка, активно развивавшиеся до недавних пор и несколько перенасыщенные Симферопольское, Новорязанское, Горьковское шоссе будут распродавать построенные поселки, а на территории «новой Москвы» рынок замрет в ожидании информации о генеральной концепции развития.
