Говоря о складской недвижимости в России, в первую очередь сконцентрируюсь на рынке Москвы и Подмосковья. Сейчас аренда складов по-прежнему остается наименее развитой областью недвижимости в Москве. Риэлторы продолжают строительство складской недвижимости, однако дефицит помещений пока сохраняется. Участники рынка стараются внедрить новые проекты по аренде складских помещений, основываясь на опыте и стандартах Европы. Существует огромный потенциал в развитии по причине недостаточной насыщенности складов, по сравнению, например, с Лондоном, Парижем, Прагой или Миланом.
До кризиса строительство складов практически не велось. Большая их часть представляла собой бывшие переоборудованные производственные помещения. Такие помещения в Москве и Московской области не соответствовали общепринятым международным стандартам, техническое оснащение оставляло желать лучшего, требовалась тщательная проверка специалистов. Сейчас ситуация выглядит по-другому: склады арендуются и используются компаниями, в основном некрупными производителями, для реализации производства. По этой причине площадей не хватает. Спрос на склады растет, но баланс между спросом и предложением еще не был достигнут.
Стабильные в объеме производства и реализации крупные и средние компании обычно нуждаются в покупке или постоянной аренде складов с привлечением своего штата. Но если же компания не имеет больших оборотов в продаже, у нее нет необходимости постоянно арендовать свой собственный склад, так как это требует множество затрат и ресурсов. Гораздо эффективнее в данном случае обращаться к организациям, предоставляющим складские услуги. В настоящее время многие производители заинтересованы в обработке и хранении их товара на складах логистических провайдеров. Как показывает статистика, самое большое количество предложений по аренде склада в Москве поступает именно от логистических компаний, предоставляющих такие услуги, тем самым позволяя компаниям освобождать себя от договора о долгосрочной аренде. Тем не менее, в настоящее время на рынке складской недвижимости прослеживается тенденция перехода некоторых новых компаний на прямую аренду помещений с привлечением логооператоров для контроля над товародвижением, но говорить о том, что эта тенденция будет и дальше развиваться, пока рано.
Бизнес в секторе складской логистики построен на сезонах колебаниях объемов хранения и обработки. Наибольшие количества продаж клиенты логистических операторов делают в 3-4 квартале. Соответственно, максимальная наполняемость складов в хранении и обработке приходится на эти месяцы, что влечет за собой необходимость в большем количестве площадей и ресурсов. В этот период возникает проблема обеспечения логистического обслуживания бурного сезонного роста бизнеса клиентов.
Склады логистических операторов в высокий сезон заполнены от стены до стены. Рост бизнеса может быть до 10-25%. В 2013 году прироста в площадях в Московском регионе у компании не было, однако с приближением высокого сезона работа активизировалась. Крупным логистическим операторам необходимо заранее анализировать, какие существуют возможности для появления дополнительных площадей. Рынок стабилизируется, нужно предоставлять возможность партнёрам быть уверенными, что они получат требуемое количество площадей, а это значит, что операторам складской логистики надо развиваться в параллель со своими клиентами.
Кризис 2008 года существенно повлиял на замедление рынка и падение ставок. Так, в 2006-2007 годов уровень ставки на складские помещения по Москве составлял 130-132 доллара в год за квадратный метр. Кризисный 2008 год характеризовался подъемом ставок до 140 долларов, после чего произошло резкое падение до $100-110 в 2009-2010 годах. По этой причине в период спада были заморожены строительные объекты. В 2013 году ставка возвращается к 135-140 долларов. Сейчас арендные ставки достигают почти докризисного уровня, что для операторов складской логистики и их клиентов как потребителей не очень хорошо, потому что по старым ставкам было бы выгодно брать дополнительные площади.
В настоящее время аренда склада стоит 0,13-0,44 доллара за квадратный метр в сутки (т. е. от 47 до 160 долларов в год). В аренде складов класса «A» годовые арендные ставки за последний год выросли со 110 до 160 долларов за квадратный метр. Большинство российских компаний предпочитает аренду складов класса «В» по ставкам в среднем 80-100 долларов за квадратный метр в год. Впрочем, на рынке готовых площадей класса «A» практически нет. В основном их строят под конкретного заказчика. Как только находятся первые желающие для аренды склада, компания приступает к строительству.
Регионы Москвы на данный момент обладают площадью складской недвижимости классов «А» и «В» в 8 700 000 квадратных метров, из них 1 200 000 квадратных метров площади занято. В 2012 году было построено 750 000 квадратных метров новых складских помещений. В 2013 году планируется увеличить эту цифру до 1 000 000 квадратных метров.
На мой взгляд, при отсутствии сильных внешних факторов, каких-либо резких изменений арендных ставок до конца 2013 года на российском рынке не произойдёт. Правда, в апреле в СМИ обсуждалась информация о том, что ставки арендаторов складов у Москвы стали расти после запрета движения грузовиков по МКАД. Для среднего или нестабильного бизнеса такой факт действительно имел место быть. Однако наша компания, являясь крупным арендатором с долгосрочными и большими объёмами складских площадей, не почувствовала изменений в связи с запретом.
Если многомесячная нестабильная экономическая ситуация в Европе всё же отразится на России, спровоцировав кризис, тогда, безусловно, она может существенно изменить ценовую политику аренды помещений. Если этого не случится, то текущая тенденция – 135-140 долларов за квадратный метр - и будет индикатором 2013 года.
