16 июля 1998 года первый Президент России Борис Ельцин подписал Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот закон заложил юридические основы ипотечного кредитования в России. В этом году ипотека отмечает свой десятилетний юбилей.
Как все начиналось
Несмотря на звучную и красивую дату – 10 лет – многие эксперты считают, что настоящее развитие ипотеки в России началось не так уж давно: в 2002 году, когда Агентство по ипотечному жилищному кредитованию взялось за ипотеку всерьез. Именно шесть лет назад началась аккредитация региональных ипотечных структур, тогда еще создаваемых с участием местных государственных администраций.
Первым естественным «врагом» ипотеки в России стала неосведомленность россиян об основах ипотечного кредитования. Представления потенциальных пользователей об ипотеке были крайне размытыми, и большинство покупателей жилья не решались использовать «заморскую диковинку», предпочитая копить деньги на квартиру самостоятельно.
Со временем сфера ипотечного кредитования расширялась: увеличивалось количество коммерческих банков, предоставляющих ипотечные кредиты населению, и реклама их услуг в СМИ работала на популяризацию ипотеки. Как ни странно, на руку ипотечному кредитованию сработал и рост цен на недвижимость – когда просто накопить на квартиру стало невозможно, покупатели жилья все чаще начали обращаться к коммерческим банкам за ипотекой.
Именно ипотека, при всех ее недостатках на ранней стадии развития, дала мощный стимул для развития жилищного строительства в России. Даже при сравнительно высоких ипотечных ставках ипотека смогла стать массовой и помогла тысячам россиян приобрести собственное жилье.
Альтернативы ипотечному кредитованию нет, считают эксперты. На данный момент в мире не существует страны, в которой представитель среднего класса может приобрести жилье сразу, не прибегая к помощи банка и ипотечного кредита. А поскольку именно представители среднего класса являются основными покупателями массового формата жилья, дальнейшее развитие строительного сектора в России будет неразрывно связано с развитием ипотеки.
Большое будущее ипотеки
Отдельной «ветвью» развития ипотеки должна стать социальная ипотека – жилищное кредитование, которое предоставляет государство. Потребителями социальной ипотеки являются социально уязвимые категории населения: инвалиды, ветераны, многодетные матери, а также категории, которые государство готово опекать за свой счет – военные, научные сотрудники и молодые семьи. С помощью социальной ипотеки представители этих категорий могут получить жилье с государственной помощью, а строители – новые перспективные рынки сбыта готовых квадратных метров.
Интересная форма сотрудничества покупателей и застройщиков сформировалась в последнее время в России. Речь идет о так называемой собственной ипотеке, которую строительные компании предлагают потенциальным покупателям жилья. Застройщики готовы выдавать покупателям кредиты на покупку их квартир или коттеджей на сравнительно небольшой срок – около 5-7 лет, при высоком стартовом взносе (до 30% стоимости жилья). Зато ипотечные ставки по таким кредитам ниже тех, которые взимает банк, да и механизм получения собственной ипотеки попроще: фактически, согласовывать ипотеку нужно только с продавцом недвижимости.
Кризис – не гибель, а время на обдумывание
Как отразится кризис на развитии ипотеки в России? Как ни странно, многие эксперты уверены, что кризис сыграет в становлении ипотеки решающую роль, заставив компании и банки отказаться от неэффективных схем работы с покупателями и вынудив снизить цены на жилье, что автоматически приведет к увеличению покупателей в сегменте эконом-класса (основное количество ипотечных сделок сконцентрировано в этом сегменте).
Разумеется, нынешний период ознаменуется стагнацией и заморозкой ипотечного кредитования из-за масштабного банковского кризиса. Однако заморозка будет временной, и после завершения кризиса ипотека вернется и станет более адаптированной к потребностям рынка.
Сегодня же многие игроки рынка советуют государству выйти на рынок недвижимости со специальной антикризисной программой, включающей в себя создание некоммерческой структуры, которая займется ипотечным кредитованием. У этой схемы есть немало плюсов: так, покупатели, готовые приобретать жилье по сниженным ценам, получат заемные средства для совершения такой покупки. Это поддержит рынок недвижимости и одновременно поможет россиянам решить квартирный вопрос всецело в рамках проекта «Доступное жилье», который лишился стимулов к развитию после начала глубокого ипотечного кризиса. Решится ли правительство на осуществление государственной ипотечной программы, пока неизвестно: реальных шагов в этом направлении никто не предпринимает.
Мнение эксперта
Генеральный директор брокерской компании «Гарант Кредит» Андрей Руль считает, что давать оценку перспективам финансового кризиса и его последствиям для рынка ипотечного кредитования в нынешних условиях достаточно сложно, по его мнению, ситуация должна стабилизироваться к марту-апрелю 2009 гг., что приведет к снижению ставок и рефинансированию взятых ранее кредитов по высоким ставкам, а рынок ипотеки вряд ли сможет быстро достигнуть темпов роста 2006-2008 гг.
