В конце года, так или иначе, существует традиция подводить итоги. В стороне от неё не остаётся и рынок коммерческой недвижимости. Пришло время разобрать, какие крупные сделки совершались, какие проекты реализовывались, а какие воплотить не удалось, и какие тенденции прослеживались. Рынок коммерческой недвижимости подходит к 2013 году с большим запасом важных новостей, появлением новых трендов и осторожным оптимизмом, так как опасения возобновления кризиса ещё не до конца выветрились из умов людей. Во главе угла становятся амбиции и надежды на то, что цифра 13 не оправдает своего стереотипного значения. Как всё повернется, мы узнаем уже совсем скоро, а пока посмотрим, насколько жарким для рынка стал год дракона.
Миллиард в порядке вещей
Уходящий 2012 год оказался не самым простым для игроков рынка коммерческой недвижимости. Политические и экономические колебания в России в начале года, Греция на пороге дефолта, нестабильность курса доллара и серьёзные ожидания новой волны кризиса – все эти события держали в напряжении российское бизнес-сообщество вплоть до сентября. Некоторая разрядка наступила только в октябре, после того, как США смягчили денежную политику и включили печатный станок. Рынок оживился, и конец года обещает быть богатым на сделки.
Не стало откровением и то, что столичный рынок недвижимости остается у инвесторов в приоритете – 95% от общего объема сделок пришлось на Москву, однако продолжается наблюдение высокого интереса инвесторов к торговой недвижимости в региональных городах России.
И если говорить о рынке Москвы - главном и системообразующим для страны, то основным событием можно назвать зеленый свет Правительства Москвы на выдачу новых разрешений на строительство. После полутора лет ревизии строительного сектора города и проверки уже выданных разрешений на строительство, в Москве начали выдаваться новые разрешения. В основном это касается торговой и развлекательной недвижимости. Уже в этом году были анонсированы новые крупные интересные коммерческие проекты, и еще больше находится в стадии разработки концепции. В следующем году можно ожидать интересных масштабных новых проектов строительства в столице.
Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group, считает, что главное событие, которое повлияло на развитие рынка и позицию девелопера, - это появление определенности в действии московских властей. «Доказательством этому служит то, что проекты, которые были под вопросом, в случае если они нужны городу, были выпущены и получили разрешительные документы. Некоторые же проекты наоборот были окончательно отменены. Но в любом случае, девелоперы теперь понимают «правила игры», - подытожил Исаев.
По словам Дениса Колокольникова, председателя совета директоров группы компаний RRG, основной тенденцией года является снижение уровня вакантных площадей во всех сегментах коммерческой недвижимости. «Данная тенденция – в свою очередь – стала следствием двух других процессов: роста спроса и снижения количества вводимых площадей. Уходящий год стал как раз тем самым «временем Х», когда докризисные проекты уже завершены, а заложенные после кризиса еще не построены. В результате новых площадей на рынок поступало крайне мало. В то же время «обещанный» кризис пока так и не состоялся, выборы прошли без неожиданностей, и экономическая ситуация весь год оставалась стабильной. Соответственно, и спрос на коммерческие площади оставался стабильным хоть и незначительным с трендом вверх», - заключил специалист.
По мнению, Ольги Збруевой, руководителя департамента по работе с клиентами компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отличительной чертой 2012 г. стала децентрализация спроса. В условиях запрета на строительство новых объектов коммерческой недвижимости в центре Москвы, ограниченного объема качественного предложения и высокой конкуренции многие ритейлеры были вынуждены развивать свой бизнес в спальных районах столицы, городах Подмосковья и регионах России», - добавила Збруева.
С точки зрения инвестиций, Россия совсем близко подошла к тому, чтобы сделки объемом 0,7 – 1 млрд. долларов США и более стали нормальной практикой, а не отдельным беспрецедентным событием и поводом для неудержимого ликования. Совокупность указанных факторов и тенденций привела к поглощению площадей рынком и некоторому усилению «диктата» арендодателей в некоторых сегментах. Вернулись некоторые черты докризисного рынка: заключение договоров аренды на недостроенные объекты, ограничения по минимальной арендуемой площади, аренда офисов и складов «на вырост». Конечно, в данном случае речь идет только о качественных объектах. В целом наступил некий баланс спроса и предложения.
Ходоки из-за границы
С точки зрения усиления разнообразия на рынке сетевого ритейла год нельзя назвать провальным, но и до рекордных показателей выхода ритейлеров на российский рынок ему тоже далеко. Наиболее активно в течение года развивались продавцы одежда и обуви, детских товаров, фармацевтики, электроники, мебели. Продолжили развитие российские банковские структуры, продуктовые сети (как сетевые операторы, так и магазины шаговой доступности). Одним из самых активных игроков на рынке по-прежнему остается сегмент предприятий общественного питания.
В 2012 году на рынок России вышли такие новые бренды, как: Debenhams, SIA Home Fashion, Mamas & Papas, Cosmopoli-tan Fine Jewellery, CookHouse, Kari, Sabotage, Hamleys, Bath & Body Works.
В компании Cushman&wakefield говорят о том, что Debenhams, является самым значимым из ритейлеров вышедших на рынок в текущем году. «Это один из мировых лидеров (в топ 250 крупнейших мировых ритейлеров), начавших работать в России в 2012 году. После 2 попыток войти на российский рынок (в 2006 и 2009) Дебенхамс открылся в Аутлете Белая Дача. В России мало ритейлеров работает в формате универмаг и поэтому приход Debenhams особенно интересен», - отмечают эксперты.
В компании CBRE считают, что наиболее громким событием с точки зрения выхода новых международных ритейлеров стало открытие флагманских магазинов британских сетей Hamley’s (универмаг игрушек) и Mamas & Papas (товары для будущих мам) в ТРЦ «Европейский» весной 2012 года. «Многие также ждали появления американского Michael Kors, который открыл свой первый монобрендовый магазин второй линейки в «Метрополисе» и затем в «Атриуме», - полагают специалисты.
Стоить отметить и появление первого магазина популярной в Америке Bath & Body Works - сети парфюмерии и косметики. Из люксовых марок можно назвать открытие магазина американского бренда Juicy Couture и магазина второй линии Versace – Versace Collection.
Товарный локомотив
Если говорить о сегменте торговой недвижимости в целом, то это безусловный лидер и фаворит рынка 2012 года, с ещё большими амбициями перетекающий в 2013 год. На протяжении 2012 года активность игроков рынка торговой недвижимости оставалась на высоком уровне. В связи с ограничением качественных торговых помещений в Москве и высокого уровня конкуренции некоторые ритейлеры вынуждены были сменить фокус своего развития в столице с торговых центров на помещения формата street retail. В Подмосковье по-прежнему приоритет отдается сегменту торговых центров. ТЦ становятся все более развлекательными и все менее торговыми (в классическом прямом смысле этого слова), в регионах такой формат продолжает быть самым востребованным.
За прошедший год было заявлено большое количество новых проектов, которые долгое время находились в стадии «согласования», такие как «Авиапарк», «Реутов», два новых ТЦ «Вегас», и проч. Причём большинство из этих объектов характеризуются приставкой «мега», заявляя об огромных площадях. Оправдает ли себя данная концепция, как финансово, так и инфраструктурно – покажет только время.
В столице, в течение 2012 года рынок характеризовался низким объемом нового строительства – всего торговых площадей было введено 137 тыс. кв. м (GBA, по состоянию на конец ноября 2012) , что составляет всего 37 % от объема реализованных проектов в 2011 году. Основной формат введенных объектов – это районные торговые центры, расположенные в спальных районах окраин Москвы. В то же время на рынке появился новый формат торговой недвижимости – аутлет - первый центр «Белая Дача» открылся в г. Котельники, 14 км МКАД (первая очередь), в ближайшем будущем планируется открытие аутлета во Внуково (фев. 2013), затем Fashion House на севере Москвы.
Среди основных тенденций сегмента торговой недвижимости Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, называет - существенное снижение темпов прироста нового предложения: по итогам 11 месяцев 2012 г. прирост составил 258 000 кв. м общей площади (для сравнения, в 2011 г. было введено 295 000 кв. м торговых площадей, в 2005-2010 гг. от 500 000 кв. м до 1 млн. кв. м. год); осторожность девелоперов торговой недвижимости в отношении новых проектов: строительство крупных проектов ведется пофазно, портфели проектов пересматриваются, происходит отказ от наименее ликвидных проектов в пользу потенциально востребованных ТЦ; поступательный рост арендных ставок на 5-15% в год в зависимости от успешности объекта.
Также можно отметить осторожность торговых операторов при выборе помещений: уход большинства операторов от политики количественного расширения сетей, тщательный анализ эффективности каждой торговой точки, отказ от наименее прибыльных магазинов, вхождение лишь в те проекты концептуальных профессиональных торговых центров, срок выхода на рынок которых можно достоверно прогнозировать (проекты высокой стадии строительной готовности).
Тенденция, о которой нельзя не упомянуть - возвращение торговых операторов на главный торговый коридор Москвы – Тверскую улицу. Компания «Евросеть», закрывшая в кризисный период свой флагманский магазин, в конце 2011 г. приняла решение вновь арендовать это же помещение. В 2012 г. компания Samsung вновь арендовала помещение на Тверской улице (на первом этаже БЦ Summit), где открыла новый магазин площадью около 800 кв. м.
По данным компании Knight Frank, cтавки аренды на центральных торговых улицах Москвы варьируются в диапазоне от $1500 до $3 000, достигая в некоторых случаях $8 000-10 000 кв. м/год. Среднерыночный рост ставок составил 6-8%.
Екатерина Подлесных, руководитель отдела торговых помещений компании Knight Frank, отмечает: «Ранее открытие магазина на центральных торговых улицах, в первую очередь, было ориентировано на узнаваемость бренда, сейчас такие объекты служат скорее для поддержания имиджа бренда и являются показателем его статуса. Кроме того, в последние годы сформировалась тенденция некоторой саморегуляции рынка street-retail: несмотря на то, что в целом сегмент остается чрезвычайно разрозненным, торговые операторы в поисках оптимального помещения оглядываются на существующее соседство, благодаря чему складываются упорядоченные по профилю участки торговых коридоров».
Еще одним из наиболее перспективных направлений являются ритейл парки. В отличие от аутлетов, в которых нет якорей, а арендаторами выступают в основном дисконтные магазины известных брендов, ритейл парки представляют собой несколько крупных регулярных магазинов (гипермаркетов), объединенных небольшой по площади торговой галереей. В настоящее время в стадии проектирования и строительства в России находятся около 20 проектов ритейл-парков. Причем половина из них была заявлена в последние год-полтора.
Итак - основной тренд 2012 года – это ожидание. Во-первых, это ожидание крупномасштабных проектов, заявленных к открытию в 2013-2014 г. Во-вторых, ожидание крупных инвестиционных сделок с участием иностранных инвесторов. В-третьих, ожидание активной экспансии иностранных ритейлеров, развивающихся через российских партнеров. Первые два квартала рынок находился в ожидании открытия первого в России профессионального Outlet-центра, в 3 и 4 квартале – официального объявления о закрытии сделки по продаже ТРЦ «Метрополис».
Не все отели - успели
На гостиничном рынке Москвы в течение 2012 г. наблюдалось замедление темпов прироста нового предложения: были открыты 2 гостиницы суммарным номерным фондом 253 номера (Mercure Arbat Moscow и Azimut Moscow Tulskaya Hotel). Рынок гостиничной недвижимости Москвы развивался вопреки ожиданиям и прогнозам. Значительная часть заявленных проектов так и не вышла на рынок. Как и прежде, деятельность международных операторов по-прежнему наиболее активна в региональных городах, причем по мере освоения городов-миллионников многие игроки рынка переключаются и на менее крупные города с населением 300 тыс. жителей. На рынках Москвы и Санкт-Петербурга все более активно развивается формат хостелов. Также группа «Гута-Девелопмент» заявила о планах по развитию в Москве сегмента бутик-отелей.
Анна Данченок, заместитель директора департамента консалтинга NAI Becar, считает, что Москва продолжает испытывать высокую потребность в увеличении номерного фонда категории 3*, повышению доли которой планирует способствовать правительство Москвы. «В конце года власти Москвы планируют выставить на торги 68 земельных участков под строительство гостиниц, данный показатель по количеству ввода новых гостиниц на территории Москвы правительство планирует реализовать до конца 2025 года», - заключила эксперт.
В целом гостиничный рынок России дает положительную динамику: в регионах продолжают открываться новые гостиницы международного уровня, в Краснодаре открылась гостиница Hilton Garden Inn Krasnodar 4*, в Сочи Radisson Blu Resort & Congress Centre . В регионах наиболее активными международными операторы являются Rezidor, Hilton и Асcor, которые имеют сравнительно большой опыт работы на Московском рынке, не боятся идти в регионы и продолжают объявлять о новых проектах и обширных планах на расширение сетей в регионах. Основной интерес девелоперов/операторов для развития в регионах сфокусирован на городах, в которых намечены мероприятия мирового уровня: Сочи, Ярославль, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Казань и т.д. К России продолжают испытывать интерес новые международные операторы, но, как правило, первый пилотный проект они готовы развивать только в Москве.
Специалисты компании CBRE также отмечают, что в Москве продолжилась тенденция более высокого интереса девелоперов к пятизвёздочным отелям. «Программа по развитию трёхзвёздочных отелей пока слабо работает, несмотря на предпринимаемые усилия. Следует отметить программу приватизации, в рамках которой были проданы доли Правительства Москвы в целом ряде статусных объектов»,- добавляют эксперты.
С 2012 г. началась сертификация гостиниц столицы в соответствии с приказом Минспорттуризма РФ от 25 января 2011 года N35 «Об утверждении порядка классификации объектов туриндустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи».
По имеющимся данным 5 отелей прошли систему классификации – одна гостиница категории 3* («Митино»), две гостиницы категории 4* («Альфа», «Бест Вестерн Вега») и две гостиницы категории 5* («Мамезон Покровка», «Swissotel Красные Холмы»).
По расчетам Комитета по туризму и гостиничному хозяйству Москвы, официальное число туристов, которые посетят российскую столицу в текущем году, достигнет 5 млн. человек, из которых 50% составляют бизнес-туристы. Необходимо отметить, что в 2011 году число туристов, посетивших Москву, увеличилось на 12% по сравнению с 2010 годом, а в первом квартале 2012 года - на 21% по сравнению с первым кварталом 2011 года.
Продолжается тенденция снижения стоимости проживания в стандартном номере в качественных гостиницах 3* и увеличение стоимости проживания в гостиницах 4-5* по сравнению со стоимостью проживания за аналогичные периоды последних лет, что обусловлено появлением на рынке нового более дорого предложения в данной категории.
Одним из определивших 2012 г. трендов гостиничного рынка также стала приватизация активов правительства Москвы. Был проведен ряд аукционов, по результатам которых к новым собственникам перешли отели «Метрополь», «Будапешт», Radisson SAS «Славянская», доля правительства в гостинице Hilton Leningradskaya.
Подводя итоги 2012 г., можно с уверенностью утверждать, что в структуре номерного фонда большую часть занимают гостиницы категории 3*, основной спрос также приходится на отели данной категории.
Маленький офис – хороший офис
Второй год подряд на московском рынке офисной недвижимости нет ни потрясений, ни резких перемен. Несмотря на то, что на рынке продолжает присутствовать ожидание негативных изменений макроэкономической ситуации, высокий спрос, разнообразное и предсказуемое предложение, стабильные ставки аренды продолжают характеризовать рынок офисной недвижимости в 2012 году.
В офисном сегменте рынка особое внимание стоит уделить тренду, который начал проявляться в 2011 году: консолидация основных активов в руках нескольких девелоперских структур, что по прогнозам экспертов в 2013 приведет к серьезному изменению рынка офисной недвижимости.
Строительная активность остается умеренной, новых офисных площадей в 2012 году построено почти столько же, сколько в 2011 году – более 50 новых офисных зданий, общей площадью около 650 000 кв.м. Несмотря на то, что согласно заявлениям девелоперов, в 2013 году ожидается ввод в эксплуатацию около 1,8 млн. кв.м офисных площадей, по оценке Cushman & Wakefield в следующем году будет введено в эксплуатацию не более 600 000 кв.м. Строительство около 70% заявленных к вводу зданий может быть завершено в срок. Тем не менее, скорее всего, многие из уже построенных зданий не будут введены в эксплуатацию до конца года.
По словам Константина Ковалёва, среди лидеров по вводу в эксплуатацию офисных центров можно назвать ЦАО, где в течение трех кварталов 2012 г. было введено два крупных БЦ класс А – БЦ «Lighthouse» (44 580 кв. м), а также БЦ «Аквамарин III» (78 000 кв. м ), а также несколько небольших БЦ класса В. «Что касается формата офисов, то наиболее популярными являются качественные помещения классов А и В+», - заявил Ковалёв.
Согласно анализу введенных в эксплуатацию и заявленных до конца года офисных объектов, максимальный объем нового строительства пришелся на зону Ленинградского проспекта/шоссе (около 140 000 кв.м). Эта такие объекты как SkyLight Towers (61 000 кв.м, ввод в эксплуатацию – II квартал), Алкон (69 800 кв.м, заявлен к вводу в эксплуатацию в IV квартале) и Ривер Сити (9 700 кв.м, окончание реконструкции – II квартал).
Продолжается децентрализация деловой жизни Москвы: 75% новых бизнес-центров расположено за пределами Третьего транспортного кольца. С другой стороны, качественные офисы в центре города по-прежнему остаются крайне востребованными.
Специалисты Консалтинговой группы «НЭО Центр» считают, что около трети общего объема поглощения офисных площадей класса А составляют сделки, ставшие результатом миграции арендаторов в здания аналогичного класса, причем зачастую без увеличения площади. «Надо сказать, что среди бизнес-центров класса А представлено довольно много устаревших объектов, которые формально все еще соответствуют требованиям классификации, но проигрывают по качеству, инженерным и технологическим решениям более новым объектам», - добавили специалисты.
Ольга Збруева говорит о том, что на протяжении 2012 года наибольшую активность среди арендаторов проявляли компании из финансового сектора и сферы услуг, промышленности и информационных технологий. Наиболее востребованными форматами среди арендаторов остаются помещения площадью до 500 кв.м, т.к. компаний, которые развиваются в данном формате – большинство.
В целом 2012-й год показал сдержанные темпы развития рынка офисной недвижимости. Однако конец года обещает быть богатым на сделки.
Складов на всех не хватает
На протяжении прошедших 4 кварталов 2012 года, мы наблюдали всё возрастающие объёмы вводимых в эксплуатацию складских зданий. Общий объём построенных в 2012 году объектов практически эквивалентен суммарному приросту предложения за 2010-2011 годы. Из интересных объектов стоит отметить: проект ПНК-Внуково, целиком сориентированный на продажу специально построенных по требованиям клиента зданий (Build-to-suit); индустриальный парк «Южные Врата», где девелопер Radius Group повышает планку в стандартах строительства складских комплексов; складской комплекс ДДТ Логистик, удачно реализовавший площади класса А в непосредственной близости от МКАД. Прогноз на следующий год выглядит довольно оптимистично, несмотря на существующие экономические риски: девелоперы анонсировали строительство более 1,400 тыс. кв. м складских площадей на 2013 год.
Однако существующие масштабы строительства отстают от общего спроса, а совокупное предложение качественных складских площадей далеко от того уровня, когда спрос в столице и Подмосковье в складских помещениях будет удовлетворен. Сейчас мы наблюдаем значительный дефицит складских площадей, который, похоже, будет сохраняться и в 2013 году, в особенности при сохранении текущих темпов развития сектора ритейла, являющегося основополагающим при формировании спроса в московском регионе и в целом по стране. Доля вакантных площадей будет оставаться на крайне низком уровне, сравнимым с нынешним. В следующем году можно ожидать небольших колебаний показателя вакантности в пиковые периоды ввода в эксплуатацию складских объектов.
Говоря о тенденциях в сегменте А класса, фиксируемых в 2012 году, нужно отметить то, что главные участники рынка при возведении складских комплексов всё чаще уделяют внимание уровню качества объекта и поддержанию данного уровня в ходе дальнейшей эксплуатации складов. Это может быть не столь значимым аспектом для арендаторов «заходящих» в помещения на сравнительно короткие сроки (до 5 лет) или же не требующих каких-то особенных в плане оборудования помещений. Однако, как показал почти минувший 2012 год, в структуре спроса растёт доля Build-to-suit формата (более 30%), а это означает более высокие издержки и длительные планы эксплуатации складских комплексов. Логистические комплексы способные сохранить те же эксплуатационные характеристики и через 10 лет после выхода на рынок, помимо привлекательности для арендаторов, являются выгодным активом для инвестирования в арендный бизнес.
По мнению специалистов компании СВRE, сложившаяся ситуация создаёт предпосылки того, что в предстоящие годы в девелопменте технологический аспект строительства складских зданий будет очень существенным для тех девелоперов, которые прежде всего ориентируются на создание объектов, интересных для инвесторов или же ориентированных на Build-to-suit девелопмент. «Однако результаты этого мы сможем увидеть лишь через значительный промежуток времени, т.к. на данный момент ограниченное предложение свободных площадей на рынке в сочетание с интенсивным спросом зачастую не даёт арендаторам выбора в пользу действительно оптимального в плане качества объекта», - заключили аналитики.
Подводя итоги, нужно заметить, что рынок складской недвижимости столицы и Подмосковья, в руках, которого находится подавляющая часть современных складских помещений на территории РФ, находится в стадии активного развития, обладает огромным потенциалом роста на многие годы вперёд. И не может не печалить тот факт, что в регионах качественных складских площадей крайне мало, а перспективы развития этого рынка выглядит отнюдь не радужно.
Дюжина, но не чёртова
В заключение хотелось бы сказать, что 2012 год принёс несколько очень ярких и знаковых событий на рынке. Чего только стоит инициатива Crocus Group возвести рядом с Crocus City «второй Москва-Сити» - 14 небоскребов общей площадью около 1 млн кв. м на 66 км МКАД. Конечно, запуск первой очереди проекта – 237 тыс. кв. м – запланирован лишь в 2016 г., однако, в случае успеха данной инициативы, проект действительно способен изменить рынок офисной недвижимости Москвы, который, уже сейчас стремится к децентрализации.
Сейчас большинство игроков рынка настроено оптимистично. В 2013 году рынок может получить четкий сигнал того, что «дно» уже пройдено, а сценарий «двойного дна» для мировой экономики отменен. Для этого необходимо, чтобы прогнозы по восстановлению позитивного экономического роста в еврозоне начали реализовываться, а Греция и остальные южно-европейские страны успешно прошли пики своих платежей. Сохранение этих базовых факторов позволит российскому рынку недвижимости развиваться и дальше, в сторону регионов. Флагманом по-прежнему останется торговая недвижимость, поскольку спрос на качественные офисы есть далеко не везде. Гостиничный сегмент, судя по всему, тоже будет прирастать. Однако экономическая нестабильность во внешней среде осталась, и вероятность влияния на рынок России есть.
Рынок коммерческой недвижимости могут ждать серьёзные изменения. Во время начала кризиса лидеры ритейла и строительные компании заморозили строительство и не начинали новых, что снизило число строительных площадок и количество коммерческих площадей в совокупности. На данный момент завершается возведение объектов начатых до кризиса, а новых проектов практически не заявлено.
Однако 2012 год огненного дракона сделал своё дело, разогрев оптимизм практически всех участников рынка. Если в текущий год мы вступали полные тревожных ожиданий и опасений новых провалов и падений, то в 2013 год вступаем, хоть и не в состоянии эйфории, но с большей уверенностью, надеждами и планами.
