Арендные ставки производственно-складских площадей в Днепропетровске на начало января 2008 года в среднем составляли $7 за кв.м/месяц. На протяжении первого полугодия арендные ставки росли, и к лету величина среднерыночного показателя достигла $8 за кв.м/месяц. Но, начиная с осени, спрос на производственно-складские помещения постепенно снижался. К концу 2008 года наблюдалось резкое снижение арендных ставок и резкое снижение спроса.
С начала прошлого года спрос на аренду был постоянно высоким и превышал предложение. Наибольшим спросом пользовались складские помещения площадью от 500 до 1200 кв. м в хорошем техническом состоянии, в районах с удобными подъездными путями. Помещения производственного назначения пользовались значительно меньшим спросом. Это связано с тем, что рынок производственной недвижимости примерно на 95% состоит из площадей, которые находятся в собственности, и только около 5% арендуется. Поэтому усредненные показатели арендных ставок формируются на 90% за счет объектов складского назначения, представленных на рынке аренды. Соответственно следует отметить, что уровень арендных ставок производственных помещений примерно в два раза ниже уровня арендных ставок складских помещений в городе.
В 2008 году в центральной части Днепропетровска количество выставленных в аренду объектов производственно-складского назначения оставалось единичным. В основном, это подвальные помещения небольшой площади в удовлетворительном техническом состоянии или отдельно стоящие здания во дворах жилых домов. На протяжении всего года величина арендной ставки колебалась в пределах $7-$10. В районах, приближенных к центру, на начало января 2008 года средняя величина арендных ставок составляла $7 за кв.м/месяц, в отдаленных от центра районах — $6 за кв.м/месяц.
На протяжении первого квартала в связи с постоянно растущим спросом арендные ставки были существенно повышены. Наибольшее повышение было зафиксировано в центральных районах в размере 42,86% (такое существенное повышение связано с ограниченным количеством предложений), в приближенных к центру районах повышение составило 14,29%, а в районах, отдаленных от центра, цены остались на прежнем уровне.
В центральной части города и приближенных к центру районах арендные ставки колебались в пределах $6-$10 за кв.м/месяц. В отдаленных от центра районах диапазон арендных ставок составлял от $4 до $9 за кв.м/месяц. В профессиональных складских комплексах класса А и В величина арендных ставок в первом квартале 2008 года составляла $8-$10 за кв.м/месяц. По итогам первого квартала, средняя величина арендных ставок в центральной части города составила $10 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах — $8 за кв.м/месяц и в отдаленных от центра — $6 за кв.м/месяц. Среднерыночный показатель в целом по городу составил $7 за кв.м/месяц.
На протяжении второго квартала рост арендных ставок существенно замедлился и по итогам квартала составил 14,29% в среднем по городу, т.е. величина среднего показателя в целом по городу составила $8 за кв.м/месяц. Величина наибольшего повышения — в размере 12,5% зафиксирована в приближенных к центру районах города. В центральной части города наблюдалось снижение в размере 20%. По итогам второго квартала, прослеживалась нестабильность и хаотичность рынка. Часть арендодателей необоснованно взвинтили цены, другие, наоборот, снизили ставки ввиду недозагрузки помещений. Средняя величина арендных ставок в центральной части города на 01.07.2008г. составила $8 за кв.м/месяц, в приближенных к центру районах — $9 за кв.м/месяц, а в отдаленных от центра районах — $6 за кв.м/месяц.
На протяжении третьего квартала наблюдалось незначительное падение спроса, которое сопровождалось снижением арендных ставок в районах, приближенных к центру, на 11,1%. Арендные ставки существенно замедлили темпы роста в центральной части города. Максимально цены на аренду складских помещений выросли в районах, отдаленных от центра, на 33,3%. В результате сложилась парадоксальная ситуация — выравнивание среднерыночных показателей арендных ставок для производственно-складской недвижимости в центральных, приближенных и отдаленных от центра районах на уровне $8 за кв.м/месяц.
Четвертый квартал 2008 года стал переломным на рынке аренды. В последние месяцы года массово расторгались договоры аренды. Существенным фактором для падения арендных ставок стало изменение курса доллара, к которому были привязаны все арендные вставки на рынке. Арендаторы начали требовать пересмотра цен и перезаключения договора с учетом резких колебаний на валютном рынке либо и вовсе отказывались от дальнейшей аренды. Уже в декабре арендодатели начали предлагать помещения по существенно сниженным арендным ставкам и в гривневом эквиваленте, соглашаясь на ощутимое снижение арендной платы в ходе переговоров. Таким образом, средняя величина арендных ставок производственно-складских площадей на конец 2008 года в центральной и приближенных частях города составляла $5 за кв.м/месяц, а в отдаленных от центра районах — $4 за кв.м/месяц, что соответствует данным начала 2007 года. В процентном выражении, по итогам четвертого квартала, в центральных и в приближенных к центру районах города наблюдалось снижение среднерыночного показателя в размере 37,5%, а в районах, отдаленных от центра, — 50%. В целом по городу среднерыночный показатель арендных ставок снизился на 43,75% и также вернулся на уровень начала 2007 года — $4,5 за кв.м/месяц. Но величина арендных ставок в гривневом выражении соответствует величинам весны-началу лета 2008 года. Поэтому следует сказать, что в гривне цены остались прежними.
По итогам января 2009 года, наблюдается существенное увеличение количества предлагаемых объектов производственно-складского назначения. В свою очередь, спрос на аренду снизился практически до нуля. В первую очередь на увеличение количества предложений повлияло то, что пришло время перезаключения договоров, и многие предприятия ввиду прекращения своей деятельности или существенного сокращения товарооборота просто не нуждаются в дальнейшей аренде складских помещений. Также большая часть арендаторов, которые не смогли договориться о существенном снижении величины арендной платы, сокращают объем арендуемых площадей примерно вдвое. Арендодатели, которые заинтересованы сохранить существующих арендаторов, мгновенно отреагировали и вместо заявленных ранее 45-50 грн./кв.м/месяц просят около 30 грн./кв.м/месяц. Т.е. учитывая сложившуюся ситуацию на рынке, арендаторы готовы в процессе торгов существенно снижать величину арендных ставок. Но, несмотря даже на этот факт, наблюдается высокий уровень вакантности площадей.
Марина ХОЛОДНАЯ,
оценщик-аналитик компании RealNest
Фото: realty.emarket.kiev.ua
