В наступившем году ожидается ужесточение требований к набору услуг и ремонту торговых помещений. Будет расти количество предложений качественных площадей. Специалисты компании «Бекар-консалтинг» прогнозируют отток арендаторов из старых комплексов и центров в новые.
Торговля задает темп
В 2006 году администрация Санкт-Петербурга рассчитывает на увеличение розничного товарооборота и на открытие крупных торговых центров (ТЦ) нового формата. Предполагается обеспечить доступность объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания для населения так, чтобы любой житель мог дойти до них в течение десяти минут. По прогнозам Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли города, в 2005–2007 годах будет наблюдаться дальнейший рост платежеспособного спроса, розничного товарооборота и как следствие — появление новых специализированных объектов.
Традиционно рынок этой недвижимости Санкт-Петербурга подразделяется на четыре сегмента: встроенные торговые помещения, ТЦ, киоски и ларьки, уличные рынки (сегодня они составляют соответственно 45, 20, 19 и 16 %). В 2006 году специалисты прогнозируют сокращение доли последних двух сегментов. По‑прежнему идет бурный рост ТЦ на фоне ограниченного предложения на рынке встроенных помещений.
Наиболее динамично развивающийся сегмент рынка торговой недвижимости — торговые центры. Уровень их доходности сегодня высок, однако растет и конкуренция, постепенно снижая этот показатель. Для того чтобы выигрывать в конкурентной борьбе, инвесторы все больше средств вкладывают в развлекательную составляющую. Сегодня в торгово‑развлекательных центрах (ТРЦ) есть многозальные мультиплексы (кинотеатры), залы для боулинга, бильярда, игровые автоматы, видеоигры, фитнес-центры и сопутствующие фуд-корты. Новая тенденция на рынке — появление все более крупных и масштабных проектов ТЦ и торговых комплексов (ТК), ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание. Их размеры доходят до 50–60 тыс. кв. м (ТК «Меркурий» — 80 тыс. кв. м, «Европа-центр» — 98 тыс. кв. м, «Телецентр» — 75 тыс. кв. м).
В начале 2006 года на рынке торговых площадей в ТЦ Санкт-Петербурга предполагается дальнейший рост предложения и ввода новых масштабных объектов. Общий его объем в конце 2005 года оценен в 1,113 млн. кв. м. Таким образом, в начале 2006 года ожидается удвоение рынка в сравнении с уровнем 2003 года. Столь значительное увеличение количества современных торговых площадей приведет к нарастанию оттока (миграции) из старых ТЦ в новые. Многим организациям придется пересматривать свою ценовую политику и снижать арендные ставки. Рынок ужесточает требования к набору услуг и ремонту помещений. Появившиеся в середине 1990‑х годов ТЦ («Балканский», «Шувалово», «Аэродром») были ориентированы на покупателя с невысоким и средним уровнем достатка, якорных арендаторов не имели и европейским стандартам не отвечали. По мере роста доходов населения и, соответственно, платежеспособного спроса изменялось предложение на рынке помещений в ТК. Уже в 2003 году стали строить качественные ТЦ, имеющие оформленную концепцию и функциональное зонирование, в которых есть не только торговые залы, но и объекты общепита и развлекательные заведения. Росло не только качество ТЦ, но и стремительно увеличивалось их количество: в 2003 году было введено порядка 270 тыс. кв. м новых торговых площадей в ТЦ, в 2004 году — порядка 300 тыс. кв. м.
В дальнейшем специалисты компании «Бекар-консалтинг» прогнозируют увеличение предложения торговых площадей в ТЦ, подкрепляемое тенденцией к уменьшению доли рынков и нестационарных объектов (павильоны, ларьки и рынки). Активное развитие местных сетевых операторов и экспансия московских и зарубежных сетевиков приводят к росту спроса на современные ТЦ, определяют количественные и качественные критерии спроса на торговые помещения и координируют направления развития. Несмотря на рост предложения, спрос на качественные площади остается по‑прежнему высоким. На сегодняшний день заполняемость ТЦ составляет порядка 95–98 %, на оставшихся 5 % в настоящий момент меняются арендаторы. Если мелкие арендаторы, как правило, занимают помещения площадью 50–300 кв. м, то якорные зачастую снимают целый этаж в торговом комплексе, их площади могут достигать 10 тыс. кв. м.
Выбор в пользу того или иного арендатора во многом зависит от специфики ТЦ: одна и та же марка в одном случае способна притягивать покупателей, в другом — отталкивать. Якорные арендаторы должны вписываться в концепцию ТЦ, а их количество и состав зависят от классификации и площади объекта. Существует ряд крупных и динамично расширяющихся сетей, специализирующихся на продажах электроники и бытовой техники, спортивных товаров, парфюмерии, одежды и др. В большинстве случаев якорные арендаторы — крупноформатные сети, например продуктовые «Патэрсон», «Рамстор», операторы электроники и бытовой техники «Эльдорадо», «М.видео», «ТехноСила» и спортивные операторы «СпортМастер», «Интерспорт», «СпортЛэнд», «Балтик Спорт». Прогнозируемый объем предложения площадей в ТЦ Санкт-Петербурга в 2006 году составит более 1,4 млн. кв. м. в 2007 году — около 1,7 млн. кв. м.
Одним из наиболее значимых событий рынка ТЦ 2006 года станет ввод ТРК «МЕГА» рядом с уже существующей «IKEA» и второго комплекса «МЕГА — IKEA» в зоне «Парнас» в поселке Бугры. По своей концепции «МЕГА» будет центром для семейного посещения — таким же, как в Москве.
Другой значимый проект 2006 года — открытие ТРК «Родео Драйв». Его расположат севернее Муринского ручья, в квартале № 59 (участок на пересечении проспектов Культуры, Северного и Луначарского). В четырехэтажном комплексе «Родео Драйв» разместят аквапарк, шестизальный кинотеатр, детские аттракционы, залы для боулинга, бильярда, рестораны, кафе и торговые помещения. Общая площадь ТРК составит 46 тыс. кв. м.
Рост ввода новых объектов приведет к усилению конкуренции. В деле привлечения покупателей в новые ТЦ возрастет значимость инфраструктуры: развлекательных, досугово‑оздоровительных составляющих, зон общепита и др. «Их наличие играет весьма значимую роль, — уверен директор компании «Бекар-консалтинг» Олег Спивак. — Люди привыкают к существованию конкретных объектов и начинают осознавать, что в ТК можно выбраться с любой целью — будь то шопинг или отдых. На этапе обострения конкуренции это становится важным преимуществом, потому что позволяет сформировать пласт лояльных посетителей, обеспечивающих высокую проходимость». Доля таких ТК в Санкт-Петербурге увеличивается и продолжит расти в 2006 году. По данным компании «Бекар-консалтинг», сейчас их уже 28 % от общего количества центров, введенных в течение 2003–2004 годов.
В течение 2005 года наблюдался незначительный ежемесячный рост арендных ставок на уровне 12–15 % годовых. В 2006 году специалисты прогнозируют аналогичный уровень. Обычно ставки повышаются в случае смены арендаторов: одновременно для всех магазинов в ТЦ их, как правило, не увеличивают. Уровень ставок зависит в основном от местоположения здания и формата арендатора. На величину платы существенно влияют специализация заведения (торговля, общепит, развлечения), а также значимость его для всего объекта (в отношении якорных арендаторов, как правило, осуществляют иную ценовую политику: плата для них снижена в два-три раза), площадь, этаж и приближенность к входу в ТЦ, к лестнице или эскалатору. Стоимость аренды 1 кв. м в год в зоне А (Невский проспект и прилежащие улицы, Большой проспект) в 2005 году находится на уровне 910–2200 долл., в зоне В (районы Владимирского, Московского, Каменноостровского проспектов, историческая часть Васильевского острова) — 530–1200 долл., в зоне С (около метро и в зоне пешеходных потоков) — 180–530 долл., в зоне D (малопроходимые места, промзоны) — 80–200 долл.
Дефицит земельных участков в центре Санкт-Петербурга, активное возведение жилой недвижимости в спальных районах, развитие КАД будут обусловливать размещение новых ТЦ на окраинах, ориентировать их на региональное и суперрегиональное обслуживание.
Рынок ТЦ Санкт-Петербурга останется одним из наиболее перспективных сегментов коммерческой недвижимости. В связи с появлением все новых проектов, наполнением рынка, ростом конкуренции можно прогнозировать снижение доходности и как следствие — рост сроков окупаемости.
