Разнообразие рекламных проявлений застройщиков заставляет думать, что в столице предложение "первички" не иссякает. Однако пока на него спроса нет, и ситуация изменится только весной. В тоже время, в среднесрочной перспективе активность рынка значительно вырастет, прогнозирует руководитель отдела продаж ЖК "Park Stone" Дмитрий Шостя.
Продажи притормозили
Выборы отодвинули традиционно активные в сентябре-октябре продажи на ноябрь. А растущий курс доллара еще дальше - на декабрь. В январе же продажи, как правило, не происходят. "Потепление" придет не раньше весны 2013г.
Что сегодня останавливает продажи "первички"? Во-первых, курс доллара. Как только американская валюта колеблется на 3-4 копейки, на неделю телефоны отделов продаж компаний-застройщиков замирают – все ждут, как будет развиваться ситуация. Во-вторых - реформа БТИ. Как правило, сейчас для того, чтобы купить "первичку", киевляне продают квартиру на вторичном рынке. Если с начала января, как прогнозируется, БТИ начнут "пробуксовывать", нужно будет несколько месяцев для введения в действие новых механизмов. А значит, продажи могут остановиться. Но здесь важно помнить, что это – ненадолго. И рано или поздно постоянно откладываемый спрос - "выстрелит". Что будет с ценами, пока прогнозировать сложно. Но они точно не вернутся на дно. Как минимум, в связи с подорожанием рабочей силы и стройматериалов.
Кто и что покупает
Самыми активными покупателями квартир выступают молодые семьи, либо родители, которые приобретают жилье для повзрослевших детей. Чаще всего это киевляне или жители пригорода. Соответственно, больше всего спрос на эконом-класс: 1-комнатные квартиры площадью около 40 кв. м., 2-комнатные - около 60 кв. м., 3-комнатные - около 90 кв. м. Если говорить о Киеве, то преимущество отдают квартирам на Правом берегу. С точки зрения привлекательности цены, большинство старается покупать жилье на этапе строительства. Это значительно дешевле, однако в инвестировании всегда присутствует известный риск.
До 80% будущих жильцов покупают квартиры в эконом- и комфорт-классе за 100% стоимости либо в рассрочку от застройщика (1-2 года - именно столько нужно, например, для строительства и введения в эксплуатации 1 секции 23-этажного дома). 100% предоплаты - это еще и залог хороших скидок от застройщика. На рассрочку люди идут, чтобы не изымать из бизнеса большие суммы. При этом ипотека, вопреки всем прогнозам, так и не ожила.
Спрос будет расти
По данным исследования, проведенного Национальным институтом стратегических исследований, сегодня более 35% семей в стране имеют недостаточное количество жилой площади. Среди них примерно 5% семей (более 850 тыс.) живут в одной комнате по трое и более человек. И только 56% семей живут в собственных квартирах и не нуждаются в улучшении жилищных условий. А среди молодежи таких семей всего 33%.
Таким образом, каким бы глубоким не был кризис, рано или поздно значительная часть украинцев, нуждающихся в улучшении жилищных условий, все равно придет на рынок недвижимости. Вопрос в том, когда это случится.
Стоит отметить, что спрос на недвижимость напрямую зависит от уровня рождаемости. Так, если взять молодую семью из двух человек (муж и жена), однокомнатной квартиры им будет достаточно. Но как только появляется ребенок, такой площади уже мало. Если в семье девочка и мальчик, родители стараются уже приобрести трехкомнатную квартиру.
До недавнего времени в стране наблюдалась так называемая "демографическая яма". Со средины 80-х гг. до начала 2000-х уровень рождаемости был на достаточно критическом уровне. Вверх показатели пошли уже после кризиса 1998 года. Через 2-3 года это поколение начнет создавать уже собственные семьи, что создаст дополнительную волну спроса на жилье. И только очень глубокий кризис сможет остановить эту волну.
Взаимосвязь между спросом на недвижимость и уровнем рождаемости прослеживается и сегодня. Это подтверждается "просевшими" ценами и почти полному отсутствию на рынке каких-либо спекулянтов. Сегодня практически нет смысла покупать квартиру для сдачи в аренду, так как столько же можно заработать на депозитах в банке.
Руководитель отдела продаж ЖК "Park Stone" Дмитрий ШОСТЯ
Фото: svdevelopment.com
