Продажа жилья из под залога

Сделки по продаже квартир, обремененных залогом, редки. Но продать жилье, находящееся под залогом, возможно. С каждым годом число сделок постепенно растет, а механизм продажи – отлаживается.

Причины, побуждающие заемщика продать квартиру, могут быть как заранее известны, так и возникнуть внезапно. Например, приобретение квартиры в инвестиционных целях изначально предполагает ее продажу до окончательного погашения кредита. Время для такого шага диктует рынок. Для получения запланированной прибыли от вложения необходимо четко отслеживать тенденции рынка. Изменение состава семьи вполне может быть непредвиденным, но потребовать срочных мер по расширению жилплощади. Этот фактор, а также изменение места жительства с переездом в другой город могут стать причиной преждевременной продажи квартиры. Еще одной из возможных причин может стать финансовая несостоятельность. Тем не менее, в любом случае, для того чтобы продать квартиру, находящуюся под залогом, необходимо пройти несколько этапов.

Первое, что должен предпринять заемщик - оповестить банк, т.к. жилье, приобретенное по ипотеке не является полноценной собственностью заемщика. Для этого нужно подать заявление, получить соответствующее разрешение от кредитной организации и оговорить условия сделки, на которые пойдет банк для продажи заложенного имущества. Рассмотрение заявки займет от 2-3 рабочих дней до недели. Если кредитная история заемщика чиста, то проблем возникнуть не должно. Однако есть ряд причин, по которым банк может отказать. Одной из таких причин может стать мораторий на досрочное погашение кредита. Поэтому своевременно следует убедиться в том, что мораторий уже снят. Другой причиной отказа может быть сам плательщик, задерживающий взносы.

В случае снижения цен на рынке недвижимости необходимо тщательно продумать все варианты, правильно оценить реальную стоимость квартиры под залогом и, возможно, пересмотреть время сделки.

На втором этапе следует собрать пакет документов для совершения сделки с объектом недвижимости. В пакет документов входят: техпаспорт, форма 7, форма 9, выписка из ЕГРП, правоустанавливающие документы.

Третьим этапом становится поиск покупателя. В данном случае риэлтор, при реализации квартиры из-под залога, находит покупателя, обеспечивает юридическую грамотность сделки, объясняет покупателю схему отчуждения объекта, помогает сократить сроки и снижает до минимума возможные риски участников.

Существует две схемы проведения подобных сделок. Первая: одновременное снятие обременения и регистрация нового договора купли-продажи в ГБР. Покупатель вносит часть денег на счет заемщика и вторую часть в банковскую ячейку. Суммы для банка и для заемщика зависят от каждой конкретной ситуации. После получения денег банк снимает обременение. Заключается обычный договор купли-продажи.

Стоит отметить, что сделка по приобретению квартиры находящейся под залогом происходит в обязательном порядке на территории того банка, который давал залог.

Вторая схема подразумевает регистрацию договора купли-продажи без снятия обременения. С последующим снятием вторым этапом. Деньги кладутся в две ячейки: ячейку банка и ячейку продавца. После получения денег банком, он выдает разрешение на снятие с квартиры залога. С этим разрешением, а также собранным пакетом документов и договором купли-продажи необходимо обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы и снять обременение.

Рассмотрим риски. С точки зрения покупателя квартиры из-под залога важно не попасть в ситуацию, когда он уже расплатился за заемщика по кредиту, а недвижимость еще не перешла в собственность. Банк же со своей стороны не захочет снимать обременение, пока на его счет не будет перечислен остаток долга. Поэтому Бекар рекомендует вторую схему проведения сделки. Тогда ни одна из сторон не рискует.

Опыт сделок уже есть. В настоящее время Бекар реализует квартиру из под залога Альфа-банка.

Автор доклада - директор департамента "Ипотечное кредитование" Алексей Сергеевич Кошелев.