Все должно быть на старте!
Несмотря на некоторый спад, кризис по-прежнему ощущается в различных отраслях экономики. И, конечно, рынок жилья - не исключение. О том, как купить и продать квартиру в кризис, и чем такая сделка будет отличаться от докризисных времен, а также, что необходимо знать, и что стоит помнить при покупке квартиры в кризис, мы поговорили с известными риэлторами.
Лариса Попова, исполнительный директор ООО «Успех».
Кризис… Идет сокращение рабочих мест, заработной платы. Люди боятся брать ипотечный кредит, так как не уверены в завтрашнем дне, тем более процентная ставка с конца декабря у банков сильно повысилась, да и сам подход банков к выдаче ипотеки ужесточился.
Но, несмотря ни на что, в настоящее время прослеживаются и положительные моменты: государство приняло программу господдержки застройщиков, наблюдается снижение процентной ставки на покупку первичного жилья и по вторичному жилью - для отдельных категорий граждан - не прекратили действовать программы «Корпоративной ипотеки» и стали действовать программы «Социальной ипотеки» (специалисты нашего кредитного отдела, тел. 297-52-62, подберут вам программу ипотечного кредитования с учетом всех требований и нюансов).
Сейчас сложились идеальные условия для покупки квартиры. Рынок вторичного жилья изменился, Предложение значительно превышает спрос. Идет тенденция по снижению цен на жильё вторичного рынка. В этих условиях покупатель находится в выигрышной ситуации. Ведь у клиента, пожелавшего приобрести квартиру сегодня, самый широкий выбор.
В этих условиях продавцу, который действительно заинтересован в продаже своего жилья, бывает выгоднее немного снизить цену и продать свою квартиру сейчас, чем бесперспективно выгадывать, ожидая резкого повышения цен. Но многие продавцы с трудом понимают и принимают ситуацию на рынке. Живут «вчерашним днем». Нам, риэлторам, требуется порой много усилий, чтобы продавец объективно оценил тенденции рынка и реальную стоимость собственного жилья.
Продавцы!!! Мы вам настоятельно советуем: если у вас остро назрел вопрос по продаже квартиры, «ставьте» реальную стоимость, соответствующую спросу «замаячившего на горизонте» покупателя. Действовать нужно здесь и сейчас!
Кстати, именно сейчас обмен с доплатой стал более выгоден, поскольку сумма этой доплаты значительно снизилась: если раньше доплата при обмене 2-комнатной на 3-комнатную квартиру составляла в среднем 500-700 тыс. руб., то сейчас эта разница может быть 200-300 тыс. руб. И в нашем агентстве вы найдете массу таких предложений.
Кризис – это не только опасность, но и ВОЗМОЖНОСТЬ, поэтому мы желаем нашим клиентам правильно использовать свои возможности!
Татьяна Лебедева, генеральный директор АН «Большая Перемена».
Сегодня на рынок недвижимости влияют сразу несколько факторов. Во-первых, и в главных - Ее Величество Цена.
- В условиях кризисных явлений цена на жилье имеет тенденцию к снижению, - объясняет Татьяна Лебедева. – Поэтому, если вы решили продать квартиру, но это дело для вас не срочное, то мы рекомендуем такую сделку отложить.
Ну, а если необходимо продать, то клиенту нужно лояльно отнестись к стоимости жилья.
- Основной особенностью продажи жилья в кризис является углубленная работа с продавцом, - считает Татьяна Лебедева. - Как известно, продать всегда хочется дороже, а купить – дешевле, но рынок диктует свои условия, которые могут и не совпадать с желаниями владельца продаваемой квартиры. Убедить продавца в том, что нужно снизить цену ради конкурентоспособности его предложения – вполне возможно. Для этого достаточно оперировать не словами, а фактами.
- Мы с клиентом не спорим, - объясняет директор, - Но мы и не жалеем времени, чтобы провести показы специально для продавца. Показы вариантов, похожих на его квартиру. Когда клиент понимает, что и за сколько продается, он обычно корректирует свои пожелания.
Кризисные особенности влияют и на сам ход сделки.
- Приходится менять алгоритм сделки, - объясняет Лебедева. - Теперь, прежде чем продать квартиру, мы вместе с продавцом рассматриваем альтернативные варианты.
Вторым после Цены важнейшим фактором, определяющим развитие рынка, становится Ипотека.
- Не секрет, что 80-90 % всех сделок по покупке жилья проходят с использованием ипотечных средств, - рассказывает Татьяна Лебедева. – Но ипотека в кризис имеет свои законы. Первый из них – закон неопределенности. Люди все еще чувствуют неуверенность в завтрашнем дне. Что будет с работой, возможно ли будет погасить кредит – эти вопросы и в обычное время отнюдь не праздные, а в настоящее время – главные.
Второй закон – чем меньше, тем лучше. Если уж брать кредит то только тот, который сможешь выплатить:
- Если раньше средний размер ипотеки составлял от 1 до 2 миллионов, то теперь стараются уложиться в миллион и более этой суммы не брать, - объясняет Татьяна Лебедева.
Есть и третий закон – если нужно, то купим и сейчас.
- С мая началось оживление на рынке недвижимости, - продолжает Татьяна Лебедева. – Думаем, что с августа, когда люди вернутся из отпусков, количество сделок на рынке в целом будет расти. Спрос был и будет всегда, только скорость принятия решения о покупке жилья разная.
- Во-первых, есть такие сделки, которые отложить нельзя, - уточняет Татьяна.- Например, многие клиенты из области покупают жилье детям, которые будут учиться в Нижнем Новгороде.
А, во-вторых, по мнению генерального директора АН «Большая перемена», жилье, уступив позиции в начале года, снова становится популярным средством вложения денег.
- Вкладываться в валюту – риск, а жилье – это стены, которые можно потрогать и нельзя потерять. Да, теперь меньше будут вкладывать с целью перепродажи, и больше – чтобы пользоваться лично, но ценности своей от этого жильё не теряет.
И наконец, главная причина купить жилье именно сейчас – его уникальная за последние годы доступность.
- Стоимость жилья снижается, и такое положение продержится примерно год-полтора - считает Татьяна Лебедева. – На самом деле, цена жилья была сильно завышена. Например, цена квадратного метра «хрущевки» могла достигать 74 тыс. рублей. А ведь это уже суммы, соизмеримые с элитным жилым сегментом. Сейчас цена не падает, она приходит к своему истинному показателю. Это может оздоровить рынок.
Так что мы желаем продавцам разумно продать, а покупателям выгодно купить!
Валентина Левенкова, директор АН «Городской квартал».
- Спрос на квартиры уменьшился, а значит, работать стало сложнее, но интереснее, - считает директор АН «Городской квартал» Валентина Левенкова. - Одна из особенностей кризиса – поменялась сама система сделки. То, что раньше шло второй очередью, теперь выходит на первый план. Например, сейчас, прежде чем выставить квартиру на продажу, нужно сначала ее полностью подготовить.
- Все должно быть на старте, - объяснила Валентина Левенкова. - И пакет документов, и альтернативный вариант подготавливаются задолго до сделки. Фактически, уже в тот момент, когда потенциальный покупатель появится на горизонте, квартира должна быть готова к немедленной продаже, ведь клиент ждать не будет.
- Еще один фактор, ставший в кризисных условиях необходимым, - умение выделяться, - пояснила Левенкова. – Выделяться, прежде всего, рекламой: текстом, слогом, наглядностью.
Но важнее всего – вопрос цены.
- В кризис главное – правильно выбрать цену, - считает Валентина Левенкова. – Ее снижение может играть на руку обеим сторонам. Простой пример: у нас была сделка по квартире на Московском шоссе. Трехкомнатная, замечательно расположена, хозяин запросил за нее 5 миллионов 200 тысяч. До кризиса она таких денег, безусловно, стоила. А теперь ее цена несколько упала. Однако главной для хозяина были не деньги, а возможность поменять трехкомнатную квартиру на две двухкомнатные.
- Мы подобрали соответствующие варианты, причем клиент после размышлений снизил цену до 4 млн. 800 тысяч. С таким снижением квартира была продана без труда. А сам клиент получил то, чего он и хотел – две двухкомнатные квартиры.
Еще одной насущной проблемой в кризис становятся действия не чистых на руку граждан.
- Сейчас таких людей стало очень много, – сетует Левенкова. – Расчет у них простой – клиент всегда хочет сэкономить, а уж в кризис особенно. Они предлагают продать, а чаще - купить квартиру без комиссии, без агентства и риелторов, при этом заверяют, что это удобно - платить никому не надо. Многие клюют на такие предложения. Но часто в результате получают не жилье мечты, а проблемные квартиры. Ведь проверять их историю эти «специалисты» и не собирались.
- Настоятельно рекомендую при покупке квартиры не действовать на свой страх и риск, а обращаться в агентства недвижимости. Там этим займутся профессионалы. Это обезопасит вас от нежеланных последствий.
