По закону органы опеки и попечительства обязаны дать согласие на любые сделки с имуществом несовершеннолетних детей, даже если их проводят родители или опекуны. В каких случаях получение такого согласия не вызовет проблем, а в каких, возможно, придётся обращаться в суд?
Условия согласования сделки
Обязанность согласовать сделку с недвижимым имуществом от имени несовершеннолетних детей-владельцев прямо сформулирована в законе «Об опеке и попечительстве» (ст. 21, п.1) и в Гражданском кодексе РФ (ст. 37, п. 2).
Органы опеки анализируют конкретную сделку с имуществом несовершеннолетнего, которую желают провести родители или опекуны, оценивают её последствия с точки зрения имущественных прав ребёнка и исходя из этого дают своё согласие или несогласие на проведение данной сделки.
В соответствии с законом «Об опеке и попечительстве» (ст. 21, п. 1), сделка с имуществом несовершеннолетнего не может быть проведена в трёх случаях. Во-первых, если в её результате ребёнку не достанется ничего. Во-вторых, если уменьшится размер имущества несовершеннолетнего – например, общая площадь жилого помещения, которой он по итогам данной сделки сможет владеть. И в-третьих, если после проведения сделки уменьшается стоимость имущества ребёнка.
Также органы опеки могут заблокировать сделку, в результате которой ухудшатся жилищные условия детей-собственников. Как показывает практика, часто с этим соглашаются и суды. Например, может быть заблокирована сделка, в результате которой ребёнок из благоустроенной квартиры переедет в дом «с удобствами во дворе», или же (что бывает чаще) из нового или относительно нового жилья в очень старое, с большим износом стен и перекрытий. Проблемы может вызвать и сделка, в результате которой существенно упадёт стоимость имущества несовершеннолетнего собственника.
Проще всего получить согласие органов опеки на так называемые «альтернативные сделки» (продажа одного жилья с одновременной покупкой другого). Тогда уполномоченные чиновники сразу смогут убедиться, что именно ребёнок получит взамен продаваемого имущества.
Нестандартные случаи
Отдельные вопросы у органов опеки может вызвать сделка с покупкой квартиры «на котловане» через договор долевого участия в строительстве при продаже жилья (или доли) в собственности несовершеннолетнего. Как показывает практика, даже если ребёнку выделяется сопоставимая доля в квартире в строящемся доме, чиновники могут отказать в согласовании подобных сделок. Мотивировав отказ тем, что сразу после купли-продажи права на новый объект недвижимости у несовершеннолетнего не возникнет, поскольку объекта ещё не существует. Однако есть немалые шансы оспорить подобный отказ в суде.
Бывает, что по ряду причин провести альтернативную сделку с участием имущества несовершеннолетнего невозможно. Например, если родители уже приобрели новую квартиру в ипотеку и желают продать старое жильё с долей ребёнка в собственности, чтобы погасить кредит досрочно. Но не могут выделить аналогичную долю несовершеннолетнему в «ипотечной» квартире до погашения кредита из-за условий договора с банком.
Получить согласие органов опеки на сделку возможно и в этом случае, но при соблюдении ряда условий. Например, если ребёнок точно будет проживать в «ипотечной» квартире, а часть денег от продажи старого жилья (сообразно доле ребёнка) родители положат на открытый для него специальный счёт.
Могут ли органы опеки заблокировать сделку, если не согласен один из родителей ребёнка? Такое нередко случается, например, если родители несовершеннолетнего развелись.
Как свидетельствует судебная практика, само по себе несогласие одного из родителей без веских на то причин не является основанием отказать в согласовании сделки. Если чиновники органов опеки не выносят положительного решения, ссылаясь только на отсутствие согласия или на отказ одного из родителей, есть все шансы оспорить это в судебном порядке.
Какие документы нужны для органов опеки
Поскольку, в соответствии с законом, свои органы опеки (или конкретных чиновников) имеет администрация каждого муниципального образования, требования к документам могут различаться даже в пределах одного региона. (В частности, органы опеки относятся к ведению муниципальных образований в том числе в Санкт-Петербурге и в Москве.)
Тем не менее, в основном для согласования сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетнего требуются:
- заявления обоих родителей на совершение сделки и заявление самого несовершеннолетнего собственника, если он старше 14 лет;
- свидетельство о рождении ребёнка-собственника, паспорта родителей, паспорт ребёнка-собственника (если он старше 14 лет);
- правоустанавливающие документы на продаваемое и покупаемое жильё;
документы БТИ на продаваемое и покупаемое жильё (в т. ч. справка, экспликация, поэтажный план);
- копии финансового лицевого счёта, выписка из домовой книги (как из продаваемого, так и приобретаемого жилья, в Москве их можно заменить Единым жилищным документом);
- копии финансового лицевого счёта, выписка из домовой книги по месту регистрации несовершеннолетнего собственника (если он проживает не в продаваемом жилье, в Москве также можно заменить Единым жилищным документом).
В отдельных случаях органы опеки и попечительства могут потребовать заключения оценщиков о рыночной стоимости продаваемого и покупаемого жилья.
Как правило, личный визит обоих родителей и самого несовершеннолетнего собственника, если он старше 14 лет, в органы опеки обязателен. В соответствии с законом «Об опеке и попечительстве» (ст. 21, п. 3), рассмотрение документов в связи с предстоящей сделкой занимает не более 15 календарных дней с даты подачи заявления.
