Если перефразировать слова героя фильма «Покровские ворота», артиста «Мосэстрады», на строительный лад, то получился бы вопрос: «А кто не брал кредитов? Назовите!» И в самом деле, львиная доля строительных компаний связывала свои успехи и достижения с возможностью получать кредиты. Но теперь наступило время, когда их необходимо возвращать.
Все решит нотариус
А если платить нечем? А если компания объявила себя банкротом? Как в таких случаях быть банкам, успешная деятельность которых зависит от своевременных погашений задолженностей и выплаты процентов за услуги? Еще пару месяцев назад пришлось бы обращаться в арбитражный суд, томительно ожидать процесса и решения, затем аукциона или публичных торгов, где будет продано недвижимое имущество должника и, наконец, вырученные средства поступят на банковские счета.
За это время и сам кредитор мог бы обанкротиться. В свое время эксперты из Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) провели исследование на тему возврата долга через судебные органы и были поражены: выходило, что в среднем процедура обращения взыскания на недвижимое имущество занимала от полутора до двух лет. А самые запутанные процессы могли длиться десятилетиями. А если учесть, что в условиях кризиса, когда цены на недвижимость чуть ли не каждый день катятся вниз, для любого кредитора проблема получения и реализации залога стоит особенно остро. Но с наступлением 2009 года все изменилось. И с 11 января вступил в силу новый Федеральный закон № 306-ФЗ, после чего порядок взыскания заложенного имущества существенно упростился.
«Собственно говоря, и раньше взыскание на недвижимое имущество можно было совершать во внесудебном порядке, – комментирует Алексей Коневский, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». – Другое дело, что такой практики по одной простой причине попросту не существовало. Для внесудебного порядка требовалось нотариально удостоверенное соглашение между сторонами. Причем такой ипотечный договор требовалось подписать после того, как у заемщика образовалась просрочка. Ну, согласитесь, какой хозяин захочет добровольно подписать себе смертный приговор? Понятно, что любой залогодатель не заинтересован в заключении подобных соглашений. Да и кредитор не имел никаких возможностей принудить партнера к такому акту. Вот и выходило, что взыскания могли производиться только в судебном порядке».
Теперь же взыскание может быть совершено и в судебном порядке, и по добровольному соглашению сторон, которое может быть заключено при заключении договора об ипотеке и выдаче кредита или после первой же просрочки. Добавился и третий существенный пункт, когда недвижимое имущество может быть распродано без суда и следствия только лишь на основании нотариально удостоверенного согласия залогодателя, которое к тому же может быть выдано в любое время, в том числе до заключения договора об ипотеке.
«Уже в недалеком будущем внесудебный порядок станет основным, – прогнозирует Алексей Коневский. – И мы столкнемся с тем, что этот пункт о принудительной подписи нотариуса будет стандартным условием при подписании всех ипотечных договоров с участием юридических лиц. А значит, у банков появятся существенные способы воздействия на заемщиков, для того чтобы разрешать споры быстро и эффективно во внесудебном порядке».
Механизм с решающим голосом нотариуса, надо заметить, не новый, а был знаком еще с советских времен. Но с начала 90-х годов о нем попросту забыли, и в новом российском законодательстве по этому поводу оказался большой пробел. Теперь все противоречия устранены, а значит, исполнительная надпись нотариуса снова становится эффективным механизмом быстрого возврата заемных средств.
Надо заметить, что нововведение не касается уже ранее подписанных договоров об ипотеке. А потому конфликтующим сторонам придется разрешать между собой спорные вопросы по старинке: либо через суд, либо опять-таки путем подписания взаимного соглашения.
В новый закон внесен и ряд необходимых уточнений для оснований по обращению взысканий. Теперь в законодательстве четко определено, что существенным нарушением кредитного договора может стать сумма задолженности, которая составляет не менее 5% от стоимости предмета залога. Существенным нарушением станет и период просрочки, если он перешагнул 3-месячную границу. Однако систематические нарушения обязательств, к примеру, если они были и не такими уж существенными, но происходили больше трех раз за год, дают полное право банкирам для обращения взыскания.
Прощай, имущество!
То, что было нажито обанкротившейся компанией непосильным трудом, по решению суда или нотариуса может быть продано либо на аукционе, либо на публичных торгах. Причем, сумма вознаграждения организатора аукциона не может превышать 3% от стоимости имущества заемщика-банкрота. Да и за бесценок, как это часто случалось, реализовать арестованную залоговую недвижимость теперь не удастся. По новому закону начальная продажная цена имущества на аукционе не может быть менее 80% его стоимости. А стоимость, в свою очередь, определяется независимым экспертом-оценщиком.
Кстати, некоторые существенные изменения произошли и в законодательстве о банкротстве. «В отличие от предыдущей редакции закона, – объясняет Денис Быков, руководитель практики разрешения коммерческих споров компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», – согласно которой все средства от продажи реализованного на аукционе имущества направлялись на погашение обязательств должника перед кредиторами первой и второй очереди, а уже потом перед залогодержателем, теперь появилась новая трактовка. Сегодня банк-кредитор вправе рассчитывать на 70%. Остальные пойдут на оплату требований кредиторов первой и второй очереди (20%) и на оплату расходов по процессу (10%). А в ситуации, когда обязательства строительной компании перед банком по кредитному договору обеспечиваются залогом, то уже 80% от суммы, полученной от реализованного предмета залога, направляются на погашение данной задолженности». А для того, чтобы заемные деньги поступили по адресу, в обязанности арбитражного управляющего вменяется создание специального банковского счета, куда и поступит выручка после проведения торгов или аукциона. Деньги с него могут снять только сами кредиторы.
Фото: Fotobank.ru/gettyimages
