Если около года назад большинство трудоспособных граждан волновал вопрос, как взять ипотеку, то сейчас больше интересует вопрос, как от нее поскорее избавиться. И, желательно, без потерь. Один из способов – продажа квартиры, которая по кредиту находится в залоге у банка.
Кому свежий должок?
Именно с таким предложением выступил «Хоум кредит энд финанс банк». Как ранее писал «Собственник», банк предлагает перевести долг на другого заемщика – того, кто будет готов его выплачивать. По сути, это просто добровольная продажа долга. Довольно разумное решение для тех, кто чувствует, что ипотечное бремя стало неподъемным.
Заместитель председателя правления «Городского ипотечного банка» Игорь Жигунов считает такой «антикризисный» метод инновационным на фоне уже существующих способов реструктуризации задолженностей, таких как изменение сроков кредитования, графика платежей, коррекция штрафных санкций.
При этом очевидно, что вариант с продажей долга подходит скорее тем, кто только недавно взял ипотечный кредит и не успел выплатить много денег. Ведь, по условиям банка, уже внесенные платежи вернуть будет нельзя. Если выплачена половина долга или больше – лучше рефинансировать или реструктуризировать такой кредит. Но зато, если у проблемного заемщика уже образовалась задолженность и он хочет продать свой долг, банк не станет начислять штраф.
Интересно, что для нового клиента, который купит заложенное жилье и будет должен выплачивать остаток по кредиту, квартира будет переоценена по рыночной стоимости. Новый заемщик к тому же будет тщательно проверен на предмет платежеспособности, что вполне логично. Кроме того, выкупленный долг должен будет погашаться по новым ставкам, увы, более высоким.
Стандартно процедура осуществляется так: чтобы провести такую сделку, новый покупатель квартиры должен подать заявку на получение кредита; после прохождения андеррайтинга и получения одобрения от банка клиент получает кредит. Деньги перечисляются на счет продавца недвижимости, и с этого счета банк списывает средства в погашение его долга перед банком: остаток задолженности по кредиту и (если они были начислены) штрафы и пени. После этого, если на счету продавца остаются деньги, он может их снять и использовать по своему усмотрению.
Покупатель же начинает выплачивать кредит в соответствии с условиями кредитного договора. Кроме того, для того чтобы приобрести квартиру, находящуюся в залоге у банка, покупатель может использовать собственные накопления, в этом случае процедура упрощается, так как покупателю не нужно получать у банка одобрение на получение кредита, рассказала директор департамента по работе с партнерами «Абсолют Банка» Елена Воронина.
Несмотря на довольно жесткие условия, банк явно рассчитывает на спрос со стороны потенциальных покупателей долга: ведь иначе ипотеку сегодня все равно взять практически невозможно. Сам Home Credit приостановил выдачу не только ипотеки, но и автокредитов, о чем сказано на официальном сайте организации.
Плюс на минус
Стоит изучить, в чем плюсы и минусы данного способа «избавления от ипотеки».
Очевидный плюс, конечно, есть у самого банка. «Для банка преимущества такой программы очевидны: ипотека переоформляется с проблемного заемщика на платежеспособного, у банка не возникает просроченных платежей, то есть качество кредитного портфеля не ухудшается», – объясняет Елена Воронина.
При этом, добавляет Игорь Жигунов, даже если бы кредит перепродавался по прежним ставкам, то в крайнем случае банк смог бы зафиксировать убыток (с точки зрения доходности), а если программа будет предусматривать переоформление кредита на нового заемщика по нынешним рыночным ставкам, то это позволит получить прибыль и повысить ликвидность.
Выгоды, конечно, есть и у других сторон. Для заемщика, не имеющего возможности продолжать выплачивать заем, это тоже более подходящий вариант погашения задолженности, чем судебное разбирательство и реализация предмета залога: клиент не портит себе кредитную историю и имеет возможность продать квартиру значительно дороже, чем это было бы сделано на судебном аукционе, уверена Елена Воронина.
И, в конце концов, выгода приобретателя такого кредита – само получение ипотеки в столь сложное время.
На самом деле банки предлагают различные схемы, которые в целом хуже для нового заемщика. Закон позволяет менять одного заемщика на другого без изменения условий договора. К примеру, статья 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ говорит о сохранении ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу:
«1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Такое соглашение необязательно для последующих приобретателей закладной, если не осуществлена его государственная регистрация и не соблюдены правила статьи 15 настоящего Федерального закона.
2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.
3. Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила».
Брокер вам в помощь
Другой вопрос: как банку найти того, кто согласится купить чужой долг под более высокие проценты? Очевидно, здесь не обойтись без брокеров. Как уже писал «Собственник», в США, например, брокеры переквалифицировались и сегодня вместо помощи в получении ипотеки помогают от нее избавляться. Скорее всего, то же самое произойдет и в России, если данный способ (продажа ипотечного долга другому физическому лицу) станет набирать обороты.
Эксперты же соглашаются, что новая схема будет пользоваться популярностью на рынке именно в период кризиса. Правда, напоминает Игорь Жигунов, потенциальных клиентов могут отпугнуть слишком жесткие требования к андеррайтингу. Но, безусловно, спрос на такую услугу будет, главное, чтобы она была приемлемой для новых заемщиков, иначе все теряет смысл.
Фото: Fotobank.ru/gettyimages
