После подписания и государственной регистрации договора купли-продажи (ну и, разумеется, получения денег из банковской ячейки) прежнему владельцу остается сделать только один шаг: передать квартиру новому собственнику. На этом этапе нам постоянно придется сталкиваться со словами «юридическое и физическое освобождение». «Эти термины — риелторский сленг, правда, ставший уже понятным и непрофессионалам, — поясняет Наталья Киселева, юрист отделения «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвидвижимость». – Юридическое освобождение означает снятие всех собственников и пользователей квартиры с регистрационного учета по месту жительства или по месту пребывания. Физическое освобождение – вывоз мебели и прочего имущества прежнего владельца».
Юридическое: делаем сами
Идеальный вариант – выписаться еще до сделки. Но часто это невозможно, поскольку большая часть сделок на нашем рынке (не менее 70%, по оценкам специалистов) – альтернативы, то есть человек, продавая жилье, сразу же покупает другое, куда и выбывает. Процедура регистрации по новому адресу начинается с визита в тамошний паспортный стол. Предъявив документы, на основании которых вы собираетесь прописаться (договор купли-продажи), вы получите от паспортисток инструкции о том, что нужно сделать, а также перечень бумаг, которые необходимо собрать. Как минимум это Единый жилищный документ (ЕЖД) со старого места жительства. Иногда могут потребоваться иные документы – например, военнообязанные должны встать на воинский учет в военкомате по новому адресу.
Неприятным аспектом процедуры перепрописки является то, что проделать все придется лично: никакие доверенности паспортные столы не принимают. Но есть и хорошая новость: после регистрации по новому адресу со старого вас снимают автоматически. Дополнительных телодвижений продавцу делать не надо, все произойдет само собой. Правда, не очень быстро: все ограничивается скоростью, с которой специальная ведомственная почта Федеральной миграционной службы доставит данные в ваш «старый» паспортный стол о том, что вы теперь зарегистрированы по новому адресу.
Физическое: во взаимодействии с покупателем
Первая часть физического освобождения – вы вывозите из квартиры вещи. Делается это, понятно, тоже самостоятельно (или с привлечением друзей или грузчиков). Но вот сама передача требует участия другой стороны. Первое, что здесь нужно, – назначить время. Договариваясь о встрече на квартире, не забудьте (и тем более не постесняйтесь) напомнить контрагенту о деньгах, которые он вам должен. Если помните, в предыдущих «сериях» мы упоминали, что удержать не очень большую сумму (порядка 50 тыс. руб.) до момента передачи квартиры – вполне распространенная практика. Главное, чтобы покупатель не забыл привезти деньги. Потому что если он уговорит вас на получение их потом, а сам получит ключи – «потом» может и не наступить никогда…
Второй момент – передаточные акты. Их нужно подготовить самому либо договориться, что это сделает покупатель. Экземпляров – по числу участников сделки, то есть минимум два. Если же какая-то из сторон представлена более чем одним человеком (например, квартира приобретается супругами в совместную собственность), актов должно быть столько, сколько людей фигурирует в сделке.
Как явствует из названия, передаточный акт – документ, подписываемый сторонами при передаче квартиры. Он либо пишется от руки, либо распечатывается на принтере. Бумага – простая белая, без всяких водяных знаков. Стороны ее просто подписывают – законом не предусмотрено ни официальной регистрации, ни каких либо штампов-печатей. В результате многие граждане относятся к этому документу без должной серьезности – и совершенно напрасно. Как напоминает Татьяна Пикунова, юрист агентства недвижимости Great reality, согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ передаточный акт является неотъемлемой частью договора купли-продажи, то есть без него комплект правоустанавливающих документов на квартиру будет неполон.
Второй момент (это гораздо важнее именно для продавца) – в передаточном акте стороны либо подтверждают полное исполнение контрагентами своих обязательств по договору и отсутствие претензий, либо (значительно реже) излагают суть претензий. Теперь жизненная ситуация: через месяц после передачи в квартире произошла авария водопровода. Покупатель обращается в суд, доказывая, что коммуникации прогнили еще при прежнем хозяине, это он не уследил и т.п. Но передаточный акт, в котором «русским по белому» написано, что покупатель не имеет претензий по состоянию квартиры, станет для продавца стопроцентным оправданием. Этого примера, думается, достаточно для того, чтобы отнестись к передаточному акту ответственно и внимательно посмотреть, что же в нем написано…
Что оставляем?
Огромное количество конфликтов происходит из-за того, что передаваемая квартира, мягко говоря, отличается от той, что видел покупатель на просмотрах. Был уют, всюду ковры и мебель, а теперь «нивы сжаты, стены голы, в санузле туман и сырость».
Закон в этом вопросе несколько двусмыслен. С одной стороны, продаете вы квартиру, а не мебель в ней – обстановка является вашей собственностью (если только в договоре купли-продажи прямо не записано, что продавец оставляет такой-то кухонный гарнитур). С другой, квартира подлежит передаче «в пригодном для жизни состоянии». Это означает, что электророзетки, батареи отопления и сантехника должны наличествовать. Значит, увозя милые вашему сердцу унитаз и кухонную плиту, вы обязаны поставить на их место хоть какие-нибудь, но работающие.
Оттягивать не надо…
Времени не хватает – всем и всегда. Не исключено, что в заботах о переезде и перепрописке продавец не успеет забрать все имущество. Что делать? Вариантов два. «Человеческий» сводится к тому, чтобы по договоренности с покупателем заехать через недельку и довывезти старый бабушкин комод. «Законный» основывается на том, что после передачи недвижимость окончательно становится собственностью нового владельца. Прежний, самостоятельно проникая в жилище, ничем не отличается от квартирного вора.
При всем том, что «человеческий» вариант симпатичнее (да и покупатель, с которым вы хорошо познакомились в ходе сделки, может быть, возражать не станет), мы советуем действовать строго по закону. Все, что произойдет с квартирой в период «двоевластия», будет вашей виной. Да, это не вы оставили на кухне газ, от чего произошел пожар, – но покупатель может подумать так. А значит, предстоит суд и прочие «разборки». В общем, лучше исходить из того, что в жилище, которое теперь не ваше, вам хода нет. И разумнее самому посоветовать новому владельцу поменять замки – чтобы окончательно снять вопрос о том, не посещали ли вы квартиру после передачи…
Источник фото: www.bel.ru
