После того как покупатель найден и вы договорились о цене, наступает момент закрепить договоренности. Общеизвестно, что слова летучи, по-настоящему людей дисциплинируют исключительно деньги. Поэтому в качестве доказательства серьезности своих намерений покупатель должен оставить вам некоторую сумму.
Аванс или задаток?
Не забираясь в дебри гражданского законодательства (интересующиеся могут почитать Гражданский кодекс самостоятельно), скажем лишь, что в случае срыва сделки по вине покупателя эти деньги остаются у продавца – как бы они ни назывались. А вот если отказывается продавец, последствия различны: аванс нужно просто вернуть, а задаток – отдать в двойном размере.
По этой причине риелторы, разумеется, всегда берут только авансы. Однако при встрече с вами (частным лицом, пытающимся все сделать самостоятельно) вполне могут сунуть вам на подпись бумагу со словом «задаток». Также не исключен вариант, что называться документ будет «соглашение об авансе», но в нем отдельным пунктом будет оговорено, что в случае отказа от сделки продавец возвращает полученные деньги в двойном размере. Закону такая формулировка не противоречит.
Мораль простая: читаем внимательно. От «задатка» отказываемся однозначно, соглашаемся лишь на «аванс», да и то при условии, что в соглашении нет описанного выше «подводного камушка».
Сколько
Теперь о сумме. В принципе, продавцу ее размеры безразличны: он все равно получит всю стоимость квартиры, только чуть позже, после подписания и государственной регистрации основного договора купли-продажи. Однако на совсем смехотворные деньги соглашаться не стоит: все-таки мы хотим дисциплинировать покупателя, а если он заплатит 100 рублей, то потом может отказаться от них без сожаления. Поэтому сумма должна быть существенной. «По сложившимся традициям, на экономрынке от покупателя требуют обычно 50-100 тыс. руб., — говорит Елена Голубева, управляющий партнер компании «Хирш». – В элитном сегменте, как правило, авансы больше – порой до 15-20% стоимости квартиры».
Есть, правда, существенная оговорка: 50-100 тыс. – это для «чистых» продаж, когда продавец получает за свою квартиру деньги. Но существенную долю нашего рынка занимают альтернативы, и при них правило другое: надо постараться взять не меньше, чем дал сам. Поясним на примере. Вы продаете большую коммунальную квартиру и покупаете взамен три маленькие. Их хозяева просят с вас по 100 тыс. руб. Значит, аванс за свою квартиру вы должны взять не менее 300 тыс., в противном случае вы «провисаете»: даете авансов на сумму, бОльшую, чем получили сами. Если сделка сорвется, существует большая вероятность, что авансы не вернут, и вы потеряете свои кровные…
О чем не забыть
В авансовом соглашении обязательно должны быть следующие пункты. Во-первых, ФИО и паспортные данные сторон. Во-вторых, адрес и описание продаваемой квартиры – чтобы потом не оказалось, что одна сторона подразумевала один объект, а другая – другой. В-третьих, естественно, сумма самого аванса. В-четвертых, общая цена объекта. Иначе может получиться, что вы готовы отдать свою недвижимость за 10 млн руб., а покупатель готов взять за 3 млн.
И, пожалуй, главный вопрос, который мы выделим в отдельную главу, — …
Как он возвращается
Вопрос о том, в каких случаях аванс возвращается, а в каких остается у продавца – один из важнейших. Общее правило, как мы помним, таково: все зависит от того, по чьей вине сорвалась сделка. Но столь расплывчатая формулировка, конечно, создает огромное поле для разногласий. Типичная ситуация: покупатель проавансировал квартиру, а потом обнаружил, что в 1995 году из нее исчез человек. Жил – а потом пропал, и следов его обнаружить не удается. Покупатель скажет, что это — серьезный юридический дефект. Исчезнувший может объявиться, предъявить свои права. Давайте аванс назад! Продавец возразит, что было это 15 лет назад, есть постановление суда о признании человека без вести пропавшим. И вообще вы, дорогой контрагент, создаете проблему на пустом месте. На самом деле вам разонравилась квартира, вот и цепляетесь к пустякам! Покупатель ответит, что прецедентов, когда «без вести пропавшие» вдруг объявлялись, масса, и суды обычно восстанавливают их в правах… В общем, такие споры происходят очень часто и заканчиваются обычно в пользу тех, у кого голос погромче и нервы покрепче.
В любом случае пункты о том, в каких случаях аванс подлежит возврату, следует изучать буквально «под микроскопом». Что и как придумает противоположная сторона – предсказать невозможно.
Что еще
Еще в авансовом договоре можно (и нужно) прописать побольше деталей предстоящей сделки. Где она состоится, будет ли нотариальной или в простой письменной форме, в какие сроки продавец обязуется передать покупателю недвижимость – в общем, чем подробнее, тем лучше. Все, что придет в голову, лучше положить на бумагу. Зачем? Ответ очень прост. Предположим, по какому-то из вышеназванных вопросов у вас с покупателем возникнет конфликт. Например, он настаивает на нотариусе, а вы хотите ППФ. Что делать? Отказываться от сделки? Но после передачи авансов это уже чревато материальными потерями. Поэтому как можно больше вопросов лучше прояснить «на берегу» — пока вы еще не ввязались в денежные отношения и можете в случае чего послать контрагента подальше, причем без финансовых потерь.
Лучше с риелтором
Выбрать квартиру по параметрам «нравится – не нравится» большинство людей способны самостоятельно. Чтобы оценить преимущества района, вид из окна, удобство планировки, специальной подготовки не требуется. Однако как только сделка переходит в «бумажную» стадию, большинство дилетантов оказываются абсолютно беспомощными. «Сделка – очень непростое дело, — предупреждают специалисты компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Тут нужно грамотно оформить соответствующие документы. Кроме того, действуя самостоятельно, собственник не застрахован от мошенничеств, рискуя остаться без квартиры и денег».
В общем – по аналогии с починкой автомобиля или лечением зубов – самостоятельные усилия далеко не всегда являются оптимальным решением. Лучше заручиться поддержкой профессионалов.
Источник фото: www.realty24.in.ua
