По-прежнему не утихают разговоры о том, что после скачка цен в 2006 году, когда стоимость типовых столичных квартир сравнялась с ценой дома в коттеджном поселке, рынок загородной недвижимости ожидает настоящий бум. Не будем спорить с этим утверждением: сама тенденция переезда городских жителей в поселки неподалеку от мегаполиса является общемировой.
Вопрос заключается в том, что реально купить за $200–400 тыс., вырученные от продажи двух– трехкомнатной квартиры в панельном доме? Выбора у покупателей практически нет, поскольку сегмент коттеджей эконом-класса в Подмосковье еще не сформировался. Вероятно, не произойдет этого и в нынешнем году. И в следующем. Так когда же?
Несмотря на то, что все больше людей склоняются к приобретению загородного дома вместо квартиры в Москве, найти на подмосковном рынке подходящее предложение сегодня крайне сложно. По словам коммерческого директора компании «АСК» Анны Михайловой, сегмент коттеджей эконом-класса еще далек от насыщения: спрос удовлетворен всего на 25–30%.
Дорогая земля — не для дешевых коттеджей
Дефицит возник из-за того, что застройщикам невыгодно возводить поселки эконом-класса. Все: земля, коммуникации, строительные материалы, стоимость рабочей силы, — только дорожает, и в обозримом будущем принципиальных изменений не произойдет. Девелоперы продолжат строить то, что приносит большую прибыль. Таким образом, в 2007 году сохранится спрос на жилье эконом-класса, а общее количество подобных объектов составит порядка 17% общего количества предложений.
«В настоящее время на рынке подмосковной малоэтажной недвижимости 40% спроса приходится на дома стоимостью до $200 тыс., — уточняет директор по развитию холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. — Спрос в этом сегменте удовлетворен только на 15–30%, причем в большей части за счет «самостроя» — домов в старых садовых товариществах без удобств и охраны, на шести сотках».
Если говорить о загородном жилье для среднего класса, считает заместитель директора управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ» Владимир Яхонтов, то стоит задаться вопросом: а что такое средний класс? «Если использовать социологическое определение, то получается, что представитель может рассчитывать только на шалаш или палатку, — поясняет эксперт. — В нашей компании считается, что загородное жилье эконом-класса — это тот объект, который реально купить на деньги, вырученные от продажи столичной трехкомнатной квартиры с хорошим местоположением. Правда, придется добавить еще около 25% ее стоимости. То есть коттедж эконом-класса обойдется в сумму от $250–300 тыс. до 470 тыс.».
По данным аналитика загородной недвижимости компании «ИНКОМ» Романа Попова, за $400 тыс. есть шанс приобрести как дом в поселке эконом-класса, так и квартиру в таунхаусе. Отметим, что при сопоставимой цене таунхаус обычно проигрывает коттеджу по площади, зато располагается ближе к МКАД.
На все четыре стороны
Несмотря на дефицит предложения найти дом по вкусу и средствам — задача выполнимая. Другой вопрос, где он будет располагаться. Тут мнения специалистов рынка несколько расходятся, хотя общая картина тоже ясна.
Недвижимость эконом-класса предлагается практически на всех направлениях, за исключением Рублево-Успенского, считает А. Михайлова. Как правило, объекты самого дешевого сегмента находятся на расстоянии от 60 км от МКАД. Среди поселков эконом-класса, по ее мнению, можно выделить «Залесье» (60 км по Ярославскому ш.), «Монастырское озеро» (60 км по Новорижскому), «Березовка» (120 км по Киевскому).
В настоящее время дома за сумму до $400 тыс. предлагаются примерно в 60 поселках, отмечает Р. Попов. Естественно, что чем престижнее направление, тем дальше от МКАД будет домовладение. За эти деньги покупатель может рассчитывать на дом площадью 200–300 кв. м с участком 10–15 соток.
В качестве примера поселков эконом-класса специалист приводит «Европейскую деревню-3» (24 км по Калужскому ш., от 180 кв. м, от $240 тыс.); «Калужские дачи» (65 км по Калужскому ш., 150–290 кв. м, $170–310 тыс.); «Славенку» (63 км по Новой Риге, 200–300 м, от $260 тыс.); «Родные просторы» (63 км по Новой Риге, 200–300 кв. м, $200–425 тыс.); «Мещерское полесье» (45 км Симферопольского ш., от 200 кв. м, от $260 тыс.).
В таунхаусах за сумму в пределах $400 тыс. реально приобрести квартиру примерно в 20 поселках. Большинство из них расположено на Ленинградском, Новорижском, Дмитровском и Калужском направлениях. Удаленность от МКАД таких поселков составляет в среднем 10–15 км. Площадь квартиры в таунхаусе — 150–250 кв. м, участка — 1–4 сотки.
В этой категории эксперты выделяют поселки «Барселона» (15 км Новорижского ш., площадь — от 180–280 кв. м, цена — от $350 тыс.); «Западный стиль» (8 км по Варшавскому ш., 180–250 кв. м, $280–400 тыс.); «Мечта» (23 км по Ленинградке, от 160 кв. м, от $220 тыс.,); «Юлия-1» и «Юлия-2» (11 км по Пятницкому ш., 235–270 кв. м, возможно приобретение секции в таунхаусе или в дуплексе по цене от $350 тыс.).
На ПМЖ в Подмосковье
В отличие от коттеджей для сезонного отдыха загородный дом для постоянного проживания стоимостью до $400 тыс. на сегодняшний день действительно большая редкость. Доступное по цене домовладение можно найти по еще пока не раскрученным направлениям, таким, как Ярославское, Горьковское, Егорьевское и Новорязанское, в пределах от 10 до 40 км от МКАД.
В. Мищенко выделяет «Аистово» (98 домов, цена дома с участком стартовала от $88 тыс., в настоящее время полностью распродан), «Славенку» (200 домов) и «Маяк» (245 домов).
Об одном из подводных камней, который ждет покупателей недорогого загородного жилья, упоминает В. Яхонтов. Он замечает, что за $200–300 тыс. предлагаются дома в поселках, достаточно удаленных — не ближе 50 км от Москвы, что для работающего в столице человека не слишком удобно.
Кроме того, новоиспеченному собственнику коттеджа придется выложить внушительную сумму, чтобы дом «довести до ума». А если речь идет о доме вне организованного поселка, придется столкнуться с немалым количеством трудностей. Проблемы возникают со скважиной, протекающими подвалом и кровлей, с котлом и его обслуживанием и т. п. Владельцу придется самому организовывать вывоз мусора, обеспечивать охрану своего загородного жилища и решать проблему сорняков.
Значительная часть недорогого загородного жилья, если оценивать реализуемые на рынке дома, действительно находится вне организованных поселков. Дело в том, что девелоперам нет смысла планировать поселки эконом-класса, особенно если они будут располагаться недалеко от Москвы. Высокая стоимость земли, дорогостоящая процедура подводки коммуникаций, затраты на различного рода административные согласования и другие сложности так удорожают проект, что отнести его к эконом-классу уже не получится.
Таким образом, у потенциальных покупателей есть два варианта: купить хороший дом с участком земли в организованном поселке, но до 60 км от МКАД либо выбрать таунхаус на расстоянии до 15 км от Москвы.
Вид снаружи и внутри
Теперь о самом доме, вернее, о том, что предлагает покупателям рынок. Новые коттеджи продаются по $200–400 тыс., а на вторичном рынке стоимость отдельно стоящего дома в населенном пункте, например, на юго-востоке Московской области, начинается от $150–170 тыс. Площадь объекта в среднем 100–150 кв. м; земельного участка — до 15 соток.
Материалы, используемые при строительстве коттеджей эконом-класса, — пеноблоки, «сэндвич»-панели, дерево. По словам В. Яхонтова, пеноблоки с облицовкой из кирпича или штукатурки распространены достаточно широко, съемная опалубка и «сэндвичи» встречаются гораздо реже. Мировой опыт показывает, что на рынке загородной недвижимости развитие сегмента эконом-класса связано с появлением технологически легких и недорогих строительных материалов (те же «сэндвичи»-панели). Но для этого необходимо мощное и хорошо налаженное производство арматуры, металла, цемента, бетона и т. д. На Западе, кстати, при возведении поселков эконом-класса активно используется дерево, у нас это пока не очень распространено.
Из архитектурных стилей предпочтение отдается классике и модерну, без особых изысков. Внутренняя отделка обойдется в 10–50% стоимости объекта, что в абсолютных показателях, по данным Р. Попова, составляет от $300 до 500 за 1 кв. м.
Требования к инфраструктуре поселка эконом-класса минимальны и, как правило, ограничиваются охраной, уборкой территории и вывозом мусора. Реже встречаются такие элементы, как магазины и кафе (ресторан). Чаще всего покупателю предлагается пользоваться магазинами в соседних деревнях и поселках. В то же время существуют и редкие исключения — поселки, обладающие более развитой инфраструктурой, включающей спортивно-развлекательные заведения, аптеки, детсады и пр. Обычно это крупные поселки, в которых предлагаются на продажу и коттеджи, и таунхаусы.
По данным А. Михайловой, в эконом-классе сумма коммунальных платежей начинается от $100 в месяц, а максимальное их значение составляет $300 плюс коммунальные расходы (вода, электричество, газ). Поселок эконом-класса должен быть большим: в таком случае издержки на строительство инфраструктуры и оплата сервиса не станут обременительными для жильцов.
У желающих расстаться с городским жильем и переехать на постоянное проживание за город такая возможность теоретически есть. Однако им придется помнить о таких нюансах, как удаленность от МКАД, необходимость потратить существенную сумму на внутреннюю отделку и большие, чем в городе, ежемесячные платежи за обслуживание. Если ни одно из перечисленных обстоятельств вас не пугает, смело перебирайтесь из Москвы на лоно природы.
Светлана Кондачкова
Руководитель направления загородной недвижимости «МИАН–агентства недвижимости»:
— Эконом-класс на рынке загородного коттеджного строительства — это объекты стоимостью до $300 тыс. (вместе со стоимостью земли и коммуникаций), выполненные под чистовую отделку.
Поселки эконом-класса можно разделить на две категории.
К первой относятся объекты, максимально приближенные по параметрам к городской недвижимости и предназначенные для постоянного проживания. Покупатели рассматривают такое приобретение как альтернативу городской квартире. Основные характеристики таких домов — небольшая удаленность от МКАД, центральные коммуникации, необходимая инфраструктура, расположение в непосредственной близости от крупных районных центров либо в черте подмосковных городов. В эту группу входят таунхаусы (120–200 кв. м на участке от 2 до 6 соток) и коттеджи (до 250 кв. м, участок — 10–15 соток). Строительные материалы — блоки или «сэндвич» с различными вариантами внешней отделки.
Ко второй категории относятся объекты в организованных дачных поселках, предназначенные для сезонного отдыха, хотя жить там можно не только летом. В основном новые организованные дачные поселки предназначены для круглогодичного проживания: система отопления и водоснабжения, подъездные пути позволяют использовать их постоянно.
Такие дачные поселки обычно удалены от МКАД на 50 км и далее, имеют усеченный пакет коммуникаций (наличие газа необязательно, мощности средние, коммуникации не центральные), инфраструктура отсутствует либо минимальна.
Материалы для таких домов — дерево, пеноблок, «сэндвич». Одно из главных требований — максимальная привязка к автомагистралям. В среднем количество домов в подобных дачных поселках равняется 30–50.
Дачные организованные поселки — это возрождение темы садовых товариществ в условиях современного рынка: только 6 соток меняются на 10–15.
Оксана Тремсина
Заместитель начальника отдела маркетинга компании «Комстрин»:
— До сих пор только велись разговоры о перспективности загородного эконом-класса с последующими оправдательными комментариями, почему же девелопер никак не выходит в этот перспективный сегмент рынка, в котором сосредоточено около 50% всего спроса на загородную недвижимость. Но в последнее время прозвучало несколько громких заявлений крупных компаний, которые начали реализовывать проекты эконом-класса.
Львиную долю себестоимости занимает цена земли и коммуникаций. Для обеспечения экономической целесообразности проектов необходимы компромиссы. Соответственно, покупателю приходится жертвовать одним из важных параметров: транспортной доступностью (поселки эконом-класса пока строятся не ближе 50 км от МКАД), площадями участков (поселки такого уровня включают, как правило, таунхаусы с собственным участком порядка 2–3 соток).
Существует еще один вариант нового формата — квартиры в новых современных малоэтажных микрорайонах за МКАД. Замечу, что цена трехкомнатной квартиры в пригородном малоэтажном комплексе будет соответствовать стоимости «двушки» в Москве.
Фото Игоря Порхомовского
