Известный постулат «деньги делают деньги» пока никто не отменял, и неудивительно, что деловая активность в сегменте коммерческой недвижимости сегодня несет на себе явно выраженный инвестиционный отпечаток. Стремление найти необходимое количество казначейских билетов на развитие девелоперского бизнеса запустило и, похоже, начинает раскручивать механизм под названием «лизбэк».
Привнесенная в российскую практику западными компаниями схема сделок sale-lease-back, или возвратный лизинг, еще три-четыре года назад почти не использовалась. «Ноу-хау» пылилось на полке, вероятно, дожидаясь изрядной капитализации отечественного рынка. Напомним, суть подобных проектов состоит в том, что компания, владеющая неким объектом недвижимости, продает его, но при этом остается в здании в качестве арендатора, причем на длительный срок. Схема предполагает, что объект будет реализован несколько ниже рыночной стоимости, но и годовая ставка для бывшего собственника устанавливается невысокая.
Преимущества очевидны: продавец получает средства, которые он может вложить в развитие бизнеса, а инвестор приобретает фиксированный и стабильный источник дохода. Кроме того, оптимизируется фискальная нагрузка на лизбэк-арендатора по налогооблагаемой базе, поскольку его имущество существенно уменьшается.
Одна из редких сделок по схеме sale-lease-back была зафиксирована в России в 2003 году. Тогда компания Ericsson продала построенное ею здание «Пермской финансово-производственной группе» и осталась в нем в качестве арендатора. Подобные контракты возникали лишь эпизодически и, как правило, в офисном сегменте, поскольку он считался наиболее надежным с точки зрения инвестиций.
В конце 2006 года Heliopark Group уступила принадлежавший ей отель Нeliopark Country крупному иностранному фонду недвижимости London & Regional Properties. Сумма сделки составила 20 млн долл. Согласно договору аренды бывший собственник в течение 20 лет должен осуществлять управление «своим» объектом. Это была первая сделка sale-lease-back уже на рынке гостиничной недвижимости.
Не стали исключением торговый и складской сегменты. В третьем квартале 2007 года составители аналитического обзора консалтинговой компании Praedium назвали одной из тенденций развития рынка «популярность сделок типа sale-lease-back (продажа собственной площади с обратной арендой)». Очередным подтверждением этому стало пакетное соглашение между девелопером «Менeджмент-компания «Еврoгарден» и шведским инвестиционным фондом Claesson & Anderzеn на строительство в Петербурге сети садовых центров «Зеленая страна»…
Какова ситуация сегодня? Уступает ли свои позиции возвратному лизингу ныне популярный ломбардный кредит, то есть кредит под залог недвижимости? Действительно ли снижается налоговая нагрузка при проведении сделок sale-lease-back? Как лизбэк адаптируется в регионах? Эти и другие вопросы обсуждают эксперты рынка.
По мнению Ольги Широковой, руководителя департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, сделок sale-lease-back пока немного, особенно в сегменте торговой недвижимости. Причиной тому служат следующие факторы:
- малое количество «прозрачных» торговых активов;
- сравнительно низкая доходность продажи объектов по схеме sale-lease-back;
- высокий уровень развития других видов инвестиционных сделок с недвижимостью, наличие альтернативных способов привлечения средств (долевое финансирование, кредитование и т. п.);
- рост цен на торговую недвижимость, что обуславливает нежелание собственников терять высоколиквидный объект;
- отсутствие четкой нормативной базы в области лизинговых сделок.
Тем не менее данный вид сделок интересен рынку. В основном лизбэк-покупателями становятся иностранные фонды недвижимости, нацеленные на приобретение надежных активов с низким уровнем риска. Постепенно к ним подтягиваются сетевые ритейлеры, нуждающиеся в дополнительном финансировании.
Эксперт уверяет, что по-прежнему популярным остается и ломбардный кредит.
В пользу кредита под залог недвижимости высказался и Андрей Титюник, заместитель председателя правления корпорации MIRAX GROUP. По его словам, первоначально это был достаточно дорогостоящий инструмент, поскольку при выдаче заемных средств финансовое состояние компании, как правило, не оценивалось. Сегодня иные подходы, кредитные ресурсы дешевеют, процентные ставки снижаются. Да и в целом на российском рынке лизбэк не особо популярен. И вряд ли в ближайшее время подобных сделок станет больше, так как аренда растет, недвижимость продолжает стремительно дорожать, и расставаться с ней никто не хочет. Если же что-то и продается, то, как правило, это объекты двух-пятилетней эксплуатации.
Такие объекты раскручены и приносят прибыль, продолжает мысль Максим Брусов, директор департамента инвестиций компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». Если лизбэк осуществляется на стадии строительства, то это скорее инвестиционная сделка. Впрочем, и в трактовке понятия sale-lease-back имеется некоторая путаница. Зачастую так называют сделку, по условиям которой после продажи объекта бывший собственник остается в нем в качестве управляющей компании, а не арендатора. Хотя априори считается, что УК лишь осуществляет техническую эксплуатацию здания и собирает арендную плату, но никакой торговой или иной деятельности на его площадях не ведет.
Эксперт полагает, что для собственника офисной недвижимости сделка sale-lease-back в конечном итоге означает полное закрытие бизнеса. А вот торгового оператора она может привлекать не только как источник получения денег, но и как возможность минимизации собственных рисков. Например, если объект не оправдывает ожидаемой доходности, то собственнику выгоднее продать его, а вырученные средства направить в оборот или на развитие, арендовав затем некоторые помещения.
Действительно, по словам Владимира Мещерякова, консультанта отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle, за последние годы интерес девелоперов — владельцев торговых центров — к сделкам sale-lease-back существенно вырос. Это обусловлено тем, что вырученные средства необходимы для экспансии в регионы России и страны СНГ, потому как доходность операторского бизнеса в целом превышает прибыли от владения торговым центром. Неслучайно ряд компаний уже заявили о своем желании провести сделки sale-lease-back.
Если говорить о преимуществах самой схемы, то в первую очередь следует отметить, что все затраты, связанные с арендными платежами, можно относить на себестоимость выпускаемой продукции или оказанных услуг (без какого-либо лимитирования). Кроме того, продавец вправе запросить ставку на 5–10% ниже среднерыночной, а также долгосрочный контракт (продолжительностью до 15–20 лет) с низкой индексацией (2–3% в год). И еще это вовсе не означает, что стоимость объекта при продаже уменьшится. Если девелопер согласится арендовать всю площадь в здании (или большую ее часть), инвестор может снизить ставку капитализации.
На сегодняшний день большинство сделок sale-lease-back проводятся в Москве, Казани и Санкт-Петербурге. В регионах они практически отсутствуют, что обусловлено слабой развитостью местных рынков и недостаточным количеством объектов институционального качества (предназначенных для инвестирования).
Наиболее значимые сделки sale-lease-back за последний год
Компания-продавец / Объект возвратного лизинга
Onninen / Логистический комплекс «Заневка»
Coalco / Здание на ул. Лесной, 3–9
Samsung / Объект в Гнездниковском переулке
«Седьмой континент» / Помещение в ТЦ «Атриум»
Сеть «36,6» / Офис на Страстном бульваре
Источник: компании Praedium и Jones Lang LaSalle.
Такое положение Елизавета Эстрина, руководитель отдела консалтинга компании Praedium, объясняет тем, что региональный рынок начал формироваться намного позже московского или питерского. Да и компаний, желающих купить качественный объект, пока намного больше, чем решивших его продать. Но перспективы у лизбэка хорошие. Сегодня он весьма развит на Западе, и, поскольку иностранные инвесторы активно идут на российский рынок недвижимости, можно предположить, что уже через два-три года такая схема у нас тоже будет широко применяться.
По мнению эксперта, возвратный лизинг наиболее выгоден для собственников крупных объектов: чем больше площадь, тем выше прибыль от продажи по сравнению с объемом средств, которые можно получить при ломбардном кредитовании. Кроме того, за счет ускоренной амортизации примерно в три раза уменьшается налог на имущество.
А что важно для другой стороны, для инвестора? Доходность вложенных средств (не ниже 20% годовых), статус собственника (крупная компания, гарантирующая последующую аренду) и отсутствие обременений на продаваемой недвижимости. Сегодня участие в сделках с выкупом недвижимости и последующей сдачей ее в аренду продавцу может обеспечивать доход в 18 — максимум 20% годовых. Эти цифры представляют интерес только для консервативных инвесторов. На рынке пока есть более привлекательные возможности.
Юлия Малькова, PR-менеджер финансово-строительной корпорации «Лидер», поддерживает коллегу и считает, что осилить возвратный лизинг могут лишь очень крупные компании. Но есть еще один нюанс, выступающий тормозом на пути развития лизбэка. Он связан в первую очередь со сложностью оформления таких сделок. Да, при проведении sale-lease-back компания может сэкономить средства путем снижения налоговых платежей. Но все не так просто, как кажется на первый взгляд. Фискальные органы очень тщательно проверяют каждую сделку по возвратному лизингу. Ее легко могут признать экономически необоснованной и обвинить стороны в уклонении от налогов.
Неслучайно информацию о сделках, заключенных по схеме sale-lease-back, некоторые компании стараются не афишировать. Поэтому консалтинговые агентства пока затрудняются привести объективную статистику по возвратному лизину.
Зато имеются цифры, демонстрирующие лизбэк, так сказать, от обратного. Например, по свидетельству Владимира Кузнецова, руководителя службы проектного консалтинга и аналитики компании WELHOME, в сегменте офисной недвижимости есть категория объектов аренды с возможностью последующего выкупа помещения. Их доля составляет порядка 7%. Стороны приходят к соглашению путем длительных очных переговоров. Однако шанс заключить такую сделку составляет не более 35–40%.
Из всех типов объектов арендовать помещение с правом последующего выкупа вероятнее всего в особняках и нежилых помещениях на первых этажах домов. Что касается стоимости и арендной ставки, эта информация закрыта до начала переговоров. Стартовые же условия соответствуют общему среднему уровню по сегменту офисной недвижимости.
