Стартовал последний год бесплатной приватизации жилья в России. Одной из главных причин, по которой часть квартир не приватизирована до сих пор, остаются споры между потенциальными собственниками. Можно ли законно приватизировать жильё «обходным путём», если хотя бы один из них с этим не согласен?
Коллизия приватизации
Согласно закону «О приватизации» (ст. 2), граждане России, пользующиеся жилым помещением на условиях социального найма, имеют право приобрести его либо в общую собственность, либо в собственность одного с согласия всех остальных. Если кто-либо из этих лиц не согласен ни с тем, ни с другим, приватизация жилого помещения невозможна.
В квартирах с несколькими жилыми комнатами до принятия нового жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) существовала возможность изменить условия социального найма. Можно было заключить разные договора найма на разные комнаты в одной и той же квартире («разделить лицевые счета»), а затем часть комнат приватизировать, часть – нет (по желанию нанимателей). Однако теперь ЖК РФ разрешает в ряде случаев только «объединять счета», а «разделять» не разрешает вообще (ст. 82).
Подобное изменение в жилищном законодательстве объяснялось тем, что такое право нанимателей позволяет «плодить» коммунальные квартиры, которые давно пора ликвидировать. Это обернулось и запретом на «частичную приватизацию» жилья.
Что можно сделать: теория и практика
Определённые шансы приватизировать квартиру законным образом возникают только тогда, когда условный «несогласный наниматель» давно уже в квартире не живёт. Тогда по решению суда его можно признать утратившим право пользования жилым помещением на условиях социального найма в связи с выездом на постоянное место жительства в другое помещение (п. 3 ст. 83 ЖК РФ), а затем на этом основании снять с регистрационного учёта в квартире. Тогда оставшиеся «согласные наниматели» смогут приватизировать жильё.
Однако добиться положительного решения суда и в этом случае крайне непросто. В частности, согласно постановлению Пленума Верховного суда РФ № 14 от 2 июля 2009 г. (п. 32), чтобы признать или не признать нанимателя утратившим право пользования жилым помещением, судьям необходимо учитывать:
а) по какой причине и как долго он отсутствует в жилом помещении;
б) носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный;
в) носит ли его выезд из жилого помещения временный характер (работа, обучение, лечение и т. п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населённый пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т. п.);
г) не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нём;
д) приобрел ли он право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства;
е) исполняет ли он обязанности по договору оплаты жилого помещения и коммунальных услуг.
Если же «несогласный наниматель» продолжает жить в квартире, то остаётся теоретическая возможность обменять её на другие помещения при условии, что каждый наниматель будет обеспечен жилой площадью не менее так называемой «учётной нормы». Обмен жилыми помещениями может быть произведён и принудительно по требованию одного из нанимателей в судебном порядке (ст. 72 ЖК РФ).
Однако на практике провести подобную процедуру, особенно в принудительном порядке через суд, едва ли возможно вообще. Стоит учесть, что и самих по себе неприватизированных квартир осталось не так много: по данным Госкомстата на конец прошлого года, приватизировано уже 77% жилищного фонда в стране.
Таким образом, если один из нанимателей приватизировать квартиру не согласен, остальным сделать это по закону практически нереально.
