Обзор. Август 2007 года принес рынку недвижимости оживление. Оно может стать предпосылкой осенней активизации спроса, но уверенности в существенном повышении цен у продавцов нет.
В первом полугодии 2007-го рынок недвижимости не радовал риэлторов и инвесторов, а в потенциальных покупателей вселял радужные надежды на долгожданное улучшение жилищных условий. Согласно данным сухой статистики, квартиры в столице потеряли не больше 5% своей прошлогодней стоимости, но снижение цен в действительности было более существенным. Сказалась скрытая коррекция – то есть вернувшиеся на рынок скидки, бонусные системы, прочие рекламные акции. Кроме того, цена продажи в большинстве случаев существенно отличалась от цены предложения: в ходе торга покупателю удавалось снизить стоимость квартиры в среднем на 10%. В итоге в ряде сегментов (в основном, в сфере низкокачественного жилья) цены снизились на 15–20%.
К концу весны для большинства игроков стагнация цен с тенденцией к их снижению стала очевидной. Лето 2007 года существенных изменений в ситуацию на рынке недвижимости не принесло. В частности, продолжается коррекция стоимости метров в переоцененных ранее панельных домах. «Такие корректировки ошибочно трактуются некоторыми участниками рынка как снижение цен в целом, в том числе из-за влияния сезонности, – отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. – Однако на качественное жилье цены растут стабильно». Сохраняется достаточно высокий объем предложения на «вторичке», одновременно снижается количество предложений на «первичке» – многие застройщики решили приостановить продажи до наступления оживления на рынке.
«Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости эконом- и бизнес- класса снизилась, что привело к сосредоточению большинства сделок в сегменте элитного жилья», – добавляет Константин Ковалев.
Нельзя забывать и о долларе, который стабильно теряет в цене. По данным IRN, рублевый индекс стоимости жилья за счет этого фактора уверенно снижается на полтора-два процента в месяц. Таким образом, считают эксперты, возникающие разговоры об остановке коррекции на рынке вряд ли уместны: вероятно, снижение стоимости жилья «спряталось» за падением доллара – это позволяет удерживать цену предложения в валюте на прежнем уровне.
«Во второй половине лета мы зафиксировали некоторое оживление спроса, которое по нашим прогнозам к осени войдет в более активную фазу и отразится на темпах роста цен, – говорит руководитель исследовательского центра компании «Миэль-Новостройки» Борис Флексер. – Наиболее уверенно на рынке себя чувствуют проекты бизнес- и премиум-класса, в то время как эконом-класс Подмосковья, особенно в части точечной застройки, находится на нижней границе стабильности, испытывая проблемы с продажами».
Согласно последнему обзору Центра стратегических исследований «Росгосстраха», 47% московских семей недовольны своими жилищными условиями и намерены их улучшить. Хотя 92% потенциальных покупателей недвижимости считают цены на московские квартиры крайне завышенными.
«Росгосстрах» выяснил, что средний бюджет, который москвичи готовы вложить в улучшение жилищных условий, составляет $81 тыс. Аналитики делают вывод: верхняя граница адекватной с точки зрения потребителей цены за квадратный метр – $2,9 тыс., реальная же – более $4 тыс. Средняя московская семья может приобрести на свой месячный доход не более 0,9 квадратных метров жилья, а для сбалансированного рынка покупательная способность должна составлять не менее 1,1 квадратного метра в месяц. То есть цена должна находится на уровне 80–90 тыс. рублей за метр. Таким образом, стоимость московского жилья завышена на 10–20%. Хотя в начале года этот показатель составлял 40%. Он уменьшился, отмечают в «Росгосстрахе», не только за счет снижения цен, но и благодаря росту доходов населения. По мнению аналитиков, баланс между спросом и предложением наступит следующим летом – тогда и возобновится рост цен: на уровне увеличения доходов потенциальных покупателей.
В текущем месяце, отмечает партнер Knight Frank Екатерина Тейн, рынок недвижимости несколько оживился. По мнению эксперта, это является предпосылкой для осенней активизации. Хорошие перспективы прежде всего у возведенных объектов первичного рынка. В ближайшее время не ожидается завершения строительства новых жилых комплексов, так что готовую квартиру в новостройке купить можно или сейчас, или спустя довольно длительное время.
Цены на московском рынке недвижимости
Тип дома / Средняя стоимость в июне 2007, $/кв. м / Динамика с декабря 2006
Некачественные панельные (пятиэтажки) / 3702 / –4,8%
Типовые панельные (9–14 этажей) / 3786 / –4,4%
Современные панельные (от 16 этажей) / 4094 / –2,2%
«Дешевые» кирпичные (пятиэтажки) / 4034 / –2,4%
Сталинские и типовые кирпичные / 4884 / 0,8%
Современные монолитно-кирпичные / 4604 / –0,4%
Все панельные и блочные дома / 3861 / –3,8%
Все монолитные и кирпичные дома / 4507 / –0,6%
Средние цены на квартиры
Типы квартир / Средняя стоимость в июне 2007,$/кв. м / Динамика с декабря 2006
Однокомнатные / 3996 / –4,5%
Двухкомнатные / 4126 / –2,6%
Трехкомнатные / 4104 / –0,1%
Многокомнатные / 4518 / 1,5%
Источник: irn.ru
