Московская коммерческая недвижимость в секторе встроенно-пристроенных помещений за минувший год в среднем подорожала наравне с жильем. При этом по темпам роста стоимости офисный сегмент опередил торговый — 95,1% против 80,1%
В течение всего года спрос на автономные помещения был весьма высок, что и предопределило существенное повышение цен. Основные причины роста были фундаментального характера: улучшение экономической ситуации в стране, развитие среднего и малого бизнеса, рост доходов населения. Эти факторы самым активным образом стимулировали платежеспособный спрос на встроенно-пристроенные помещения столицы.
В сегменте офисных площадей основной источник ценогенерации видится в том, что около 3 млн москвичей, то есть более трети всего занятого населения города, являются офисными служащими. Многие из них работают в активно развивающемся малом бизнесе, который в основном и обеспечивает спрос на помещения встроенно-пристроенного типа.
Что же касается автономных торговых помещений, то состояние данного сегмента рынка коммерческой недвижимости самым непосредственным образом зависит от уровня благосостояния населения. Рост доходов в прошедшем году, как известно, был достаточно ощутимым — около 14%. Как результат — значительный рост потребительского спроса, а вместе с ним стремительное развитие торгово-розничных сетей и, соответственно, увеличение спроса на помещения под магазины.
Казалось бы, все хорошо, и на рынке коммерческой недвижимости открылись новые горизонты развития. Однако есть одна существенная и пока непреодолимая проблема: темпы строительства не соответствуют потребностям потребителей. Ежегодные объемы ввода в эксплуатацию объектов со встроенно-пристроенными помещениями в Москве составляют сейчас порядка 450 000-500 000 м2. В то же время годовые объемы приобретения подобных объектов выросли до 550 000-600 000 м2. То, что помещения продаются еще до окончания сроков строительства, стало практически нормой. Более того, заметны признаки усугубления ситуации: за 10 месяцев 2006 г. общее количество реализуемых объектов автономного типа снизилось на 35-40%. На этом фоне уровень актуального неудовлетворенного спроса в ближайшем будущем может достичь 1,5-2 млн м2. Нетрудно предположить, что дефицит предложения будет сохраняться еще долго.
В условиях диспропорции спроса и предложения собственники столь дефицитной на рынке недвижимости могут получать хороший доход от сдачи ее внаем. За минувший год рост арендных ставок офисных площадей составил более 15%, а торговых помещений — порядка 14%. Наиболее высокую доходность сейчас приносит торговый сегмент, так как соотношение стоимости площадей к ставке арендной платы более выгодное, нежели в сегменте офисных помещений встроенно-пристроенного типа.
Владельцы офисной и торговой недвижимости могут рассчитывать на получение высокого дохода в течение еще достаточно продолжительного времени. Рост цен в 2007 г. продолжится, хотя и не будет столь же впечатляющим, как в 2006-м. Его темпы прогнозируются на уровне 20-25%. Причем, как ожидается, торговые площади в силу более быстрой окупаемости будут дорожать быстрее и к середине года по стоимости 1 м2 опередят офисные в среднем на 10%.
Айдар Галеев
руководитель отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-Недвижимость”
