Вслед за ценами на вторичное жилье в столице рухнула и стоимость "бывших в употреблении" квартир в городах-спутниках Киева. Правда, в большинстве таких населенных пунктов проседание стоимости было менее значительным, чем в столице, и в результате в наиболее популярных для жизни городах под Киевом минимальная стоимость жилья оказалась теперь выше, чем в столице. Как долго сохранится этот несвойственный рынку дисбаланс, риелторы затрудняются ответить.
По словам риелторов городов-сателлитов, оттаивание рынка недвижимости в этих населенных пунктах началось только в начале февраля. "Еще в октябре-ноябре практически 100% продавцов вторичной недвижимости в Борисполе сняли свои квартиры с продажи ввиду неопределенности с экономической ситуацией в стране и на рынке недвижимости, в частности. Согласно прогнозам экспертов, цены в этот период уже должны были начать снижаться, однако владельцы квартир были не согласны снижать стоимость своих квадратных метров и приостановили их продажу, в результате рынок купли-продажи квартир находился несколько месяцев в замороженном состоянии", — говорит директор бориспольской компании "Градиент" Лариса Ярема. Квартиры на продажу в базах данных пригородных агентств недвижимости стали появляться только в январе, и к февралю предложение достигло былых объемов. Однако несмотря на то, что "вторичные метры" в этом году в городах-спутниках выставлялись уже по новым, существенно сниженным ценам, покупателями этот рынок и сегодня не избалован. Правда, ситуация с ценами и активностью как продавцов, так и покупателей весьма отличается в разных городах.
Самое дешевое — в Борисполе
По словам Ларисы Яремы, вторичный рынок недвижимости Борисполя всего за несколько месяцев этого года "просел" в цене более чем на 50%, но его по-прежнему нельзя назвать насыщенным. "В большинстве своем выставляют квартиры на продажу люди, которым срочно нужны средства или которые в период снижения цен хотят улучшить свои жилищные условия. Всего в объединенных базах бориспольских агентств недвижимости в данный момент в продаже находится не более 50–60 объектов, что нельзя назвать достаточным выбором. Однако это уже по-настоящему дешевый выбор", — рассказывает г-жа Ярема.
По словам эксперта, половина из выставленных на продажу квартир — это "единички", еще четверть — двухкомнатное жилье, остальные — трех- и четырехкомнатные. Самое дешевое бориспольское жилье — малогабаритные гостинки и хрущевки площадью 28–32 кв. м с кухней в 6 кв. м — сегодня предлагаются за $25 тыс., в то время как еще пару месяцев назад, в декабре прошлого года, их стоимость составляла $50–60 тыс. Приличные просторные однокомнатные квартиры площадью 45–48 кв. м уже можно приобрести в Борисполе за $32 тыс. Стоимость же двухкомнатных апартаментов в городе, по данным компании "Градиент", в данный момент колеблется от $42 до 55 тыс., в то время как еще несколько месяцев назад такое жилье предлагалось по $70–90 тыс.
Столь существенное падение стоимости вторичных бориспольских квартир объясняется прежде всего крайне негативной экономической ситуацией в городе. По словам специалистов компании "Градиент", основные "ресурсные" предприятия города — аэропорт "Борисполь" и частные клиники, а также онкоцентр — испытывают сегодня серьезные трудности, массово сокращают сотрудников, а оставшимся не предлагают продлевать трудовые договора. В такой ситуации в качестве покупателей на рынке б/у жилья города остались лишь немногочисленные жители Борисполя, которые успели снять свои депозиты, однако таких людей в городе очень мало. Больше не едут за недвижимостью в Борисполь и киевляне — квартиры на окраине столицы можно купить ненамного дороже — за $30–35 тыс., а удаленность Борисполя от столицы больше, чем, например, у Броваров или Вишневого, не говоря уже про окраины самого города. Кроме того, на околицах Борисполя, по словам риелторов, сегодня имеется более выгодное как в ценовом, так и в качественном ракурсе предложение, а именно — сданные в эксплуатацию пятиэтажные новостройки в Иванкове и Люберцах, где однокомнатные квартиры с индивидуальным отоплением площадью порядка 40–45 кв. м предлагаются по $28 тыс.
В результате, по словам Ларисы Яремы, рынок вторичного жилья Борисполя на данный момент пытается хоть как-то поддерживать свою жизнедеятельность за счет распространенных в 90-е годы схем обмена. Наибольшую часть предложений составляют объявления о желании поменять земельный участок в 10 соток под строительство дома на однокомнатную квартиру. "Сейчас подобный участок оценивается примерно в ту же суму, что и однокомнатная квартира — в $25-32 тыс. Многие владельцы таких участков уже не имеют денег на возведение на них домов и пытаются обменять на квартиры", — говорит Лариса Ярема. Популярными вариантами обмена в городе также являются обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную с доплатой и трехкомнатной на одно-, двухкомнатную также с доплатой.
Последний вариант, по словам риелторов, получил распространение после очередного повышения коммунальных платежей в Борисполе. По словам специалистов, теперь стоимость комуслуг трехкомнатной квартиры в городе равна 500–700 грн, а для однокомнатной — 300 грн, поэтому многие люди после 50-ти согласны поменять свои просторные квартиры на более экономные варианты.
Бровары остаются стабильными
В Броварах ситуация с ценами на протяжении последних месяцев изменилась меньше, чем в Борисполе, зато выбор недвижимости здесь гораздо больше. Если в декабре прошлого года однокомнатные квартиры в этом пригороде предлагались по $65 тыс., сейчас минимум цены на "единичку" составляет $35–40 тыс. По словам представителей броварского агентства недвижимости "Элионор", за такие деньги можно приобрести однокомнатные апартаменты площадью от 28 до 60 кв. м, однако последние будут в недостроенных новостройках. Однокомнатная же квартира с евроремонтом и в престижном районе города обойдется ненамного дешевле, чем раньше — в $70-80 тыс. Цены на двухкомнатные квартиры в Броварах сегодня стартуют с отметки в $56 тыс. за 42 кв. м общей площади и заканчиваются на отметке в $120–150 тыс. с евроремонтом. "Средняя цена двухкомнатной квартиры в городе составляет $60–80 тыс.", —отмечают в АН "Элионор".
В отличие от бориспольского рынка вторичного жилья, в Броварах отмечают некоторую активность покупателей — видимо, броварчан, успевших снять деньги с депозитов, больше, чем бориспольцев. По словам риелторов, сегодняшние покупатели приобретают, как правило, не квартиры для жизни, а второе-третье жилье для сдачи в аренду (средняя цена — 2 тыс. грн/мес.) с целью сохранить свои сбережения и не связываться в данное время с банками. Спросом среди покупателей пользуются самые дешевые квартиры по самой низкой для броварского рынка цене. Обмен участков на квартиры, также как и 1-, 2-комнатных квартир на однокомнатные с доплатой, в Броварах также начал активно развиваться в последние годы. "В Киеве сегодня есть недвижимость дешевле, чем в Броварах, что является нонсенсом для рынка, но объясняется тем, что экономическая ситуация в городе остается стабильной — уволенных в процентном соотношении немного, предприятия и компании исправно работают. Кроме того, такую ситуацию можно объяснить запоздалой реакцией региональных рынков как на тренд на повышение цен, так и наоборот", — говорят в АН "Элионор", добавляя, что ожидают продолжения падения цен на броварское б/у жилье до лета еще на 10–15%.
Незначительное снижение цен на броварское жилье местные риелторы также объясняют тем, что в городе не так уж и много залогового жилья, а, следовательно, большинству собственников не надо рассчитываться по кредитам и они могут подождать с реализацией своей недвижимости.
Вишневое, Боярка, Фастов
На рынке вторичной недвижимости Вишневого, по словам директора местного АН "Спарта" Владимира Михайленко, предложение на продажу по новым ценам также стало поступать в активные базы только с начала февраля. Всего в городе сегодня в продажу предлагается 60–70 квартир, что является нормальным показателем для местного рынка. Почти половина предложения — это "единички", третья часть — трехкомнатные апартаменты, остальное предложение — двухкомнатные квартиры. Средняя цена полноценной однокомнатной квартиры площадью 36–38 кв. м составляет $40–50 тыс., гостинки площадью 22 кв. м можно найти и за $35–36 тыс., но жить в них без ремонта вряд ли будет возможно. Учитывая, что еще в декабре "единички" в Вишневом предлагались по $75–80 тыс., падение цен составило 50% и их уровень приблизился к уровню 2005 года.
По данным АН "Спарта", двухкомнатные квартиры в Вишневом сегодня оцениваются от $65 до $90 тыс., трехкомнатные — от $100 тыс. В среднем за $70–75 тыс. можно купить 56-метровую квартиру. Однако, по словам риелторов, после очередного повышения курса доллара покупатели окончательно исчезли с рынка недвижимости Вишневого. "Это и неудивительно, потому что сегодня в Вишневом квартиры не дешевле, чем в столице, а основными покупателями жилья в городе были именно киевляне и приезжие в столицу регионалы", — отмечает Владимир Михайленко.
В Боярке, по словам экспертов, недвижимость сегодня на 10–15% дешевле, чем в Вишневом. Гостинку в этом населенном пункте можно купить за $35 тыс., однокомнатную квартиру — в диапазоне от $40 до $60 тыс. Еще дешевле квартиры в Фастове — по $20 тыс. за однокомнатную, но, по словам директора местной компании "Анкор-Технолоджи" Андрея Корецкого, за такую цену их никто не хочет выставлять на продажу, да и покупатели не радуют посредников звонками. В городе, как и в Борисполе, активизируются сделки по обмену недвижимости — предлагают менять однокомнатные квартиры на домики.
По словам экспертов, для оживления вторичного рынка недвижимости необходим прежде всего стабильный курс доллара, который продержится на одной отметке хотя бы 3–5 месяцев — именно тогда станет понятно, на какой отметке остановятся цены на недвижимость. Пока же они продолжат падать — до 10–25% до лета в городах-сателлитах Киева.
