По материалам Форума NERS.ru
… Итак, вы производили показы по эксклюзивному договору продаж и вам хотят внести аванс.
Внося аванс, покупатель, обычно, укрепляется в своем выборе, но иногда - может испугаться и «попробовать дать задний ход». Принимая аванс, не стоит задачи «в случае чего припереть покупателя к стенке», или «положить его на обе лопатки». Задача письменного соглашения при приеме аванса – добиться, чтобы это соглашение было выполнено обеими сторонами.
Вам, как риэлтору продавца – нет никакого смысла, вдруг расторгнуть этот договор, чтобы потом искать нового покупателя. Может быть месяцами. Покупатель же подтверждает свое решение (купить вашу квартиру) – своими деньгами. То есть вносит аванс продавцу за его квартиру. Иногда вносят не аванс, а задаток. Это менее распространено, так как задаток возвращается в двойном размере.
Внося аванс непосредственно самому продавцу (физическому лицу) - Покупатель рискует. Продавец может потратить эти деньги, а потом отказаться продать квартиру. Конечно, суд в таком случае, вынесет решение «вернуть деньги, внесенные в качестве аванса – обратно покупателю». Только реально получить эти деньги будет не просто. Недобросовестный продавец может предъявить суду справку о заработной плате в 4 тысячи рублей. И суд, наверняка, вынесет решение «забирать» 50 процентов этой суммы в пользу покупателя. Таким образом, покупатель получит свои 50 000 рублей, всего лишь за 25 месяцев!
Выход для Покупателя - вносить аванс не самому продавцу, а его Агентству. В Агентстве эти деньги будут храниться до самой сделки. Поэтому при заключении договора продажи, возьмите с вашего Продавца так же и Доверенность на получение аванса.
Но вот беда – юридическое лицо, принимая деньги от физического лица - ОБЯЗАНО выдать приходный кассовый ордер и чек Контрольно кассового аппарата. То есть «оприходовать» эти деньги в кассу предприятия. И, соответственно, заплатить налоги. Не ведь эти деньги – только хранятся в Агентстве, но ему не принадлежат. Эта саммма входит в стоимость продаваемой квартиры и должны быть переданы Продавцу на сделке. Агентство должно будет заплатить налоги с денег, которое оно не фактически не получало (а только хранило). А если аванс еще и вернуть придется?
Выход – аванс принимает не Агентство (в лице бухгалтера) как юридическое лицо. А физическое лицо, которое «по совместительству» работает в этом Агентстве. Физическое лицо может принять у другого физического аванс и выдать расписку. Нормы кассовой дисциплины для юридических лиц – на физических лиц не распространяются.
Поэтому аванс принимает физическое лицо – агент, брокер или Исполнительный директор (как физическое лицо) – предъявив свой паспорт. И для спокойствия Покупателя – «Поручительство» от Агентства. Мол, «в случае чего» Агентство за все ответит.
При внесение аванса в Агентство между Покупателем и Агентством заключается «Авансовый договор». Но лучше перестраховаться и заключить вместо Авансового договора, так называемый «Договор покупки».
По условиям «Договора покупки» Покупатель обязуется купить эту конкретную квартиру, за которую вносит аванс в срок, указанный в этом договоре. Агентство же обязуется выполнить для покупателя перечень работ по помощи в приобретении этой конкретный объект. Обычно этот перечень состоит из примерно 10 пунктов – и состоит из обычных действий, которое агентство делает при продаже квартиры – снять с продажи, подготовить документы, явиться на сделку и так далее.
Получается, что Покупатель, внося аванс в Агентство «нанимает» это Агентство, чтобы оно подготовило сделку Купли-Продажи. Агентство и готовит. Стоимость работы Агентства по подготовке к сделке по этому договору оценивается в сумму аванса (30-50 тысяч рублей). И в этом же договоре покупки говорится, что сумма аванса входит в стоимость покупаемой квартиры.
Получается, что если покупатель выполнит все условия Договора покупки (купит эту квартиру) – то вознаграждение за работу Агентства уже включено в стоимость этой квартиры и оплачено Покупателем в момент внесения Аванса.
А если покупатель НЕ выполнит условия договора и НЕ купит квартиру, он все равно будет обязан оплатить работы Агентства по подготовке сделки купли-продажи, реально произведенные Агентством. То есть оставит Аванс у себя. Теперь уже Агентство оприходует эти деньги в кассу предприятия как оплату работ по Договору Покупки.
И будет искать другого Покупателя.
Получается все, как и договаривались с Покупателем при внесении аванса. Если покупает квартиру, сумма аванса входит в стоимость квартиры. Если не покупает – Аванс обратно не получит.
Риэлтор, готовя сделку, документально фиксирует все выполненные работы (отсылает уведомления и так далее). В этом случае, если Покупатель попробует вернуть свой аванс через суд – агентство сможет доказать, что работы по Договору Покупки реально произведены, документальные доказательства есть. За них надо Заказчик-Покупатель должен заплатить. А то, что он отказался покупать эту квартиру – его личное дело. Агентство-то свою работу по договору выполнило, аванс в счет оплаты своей работы получило. И деньги возвращать не намерено. Вероятнее всего судья вынесет решение в пользу агентства. Это ответ Александру (выше по ветке) который жаловался, что его «кидали покупатели».
В другом же случае – судья почти в ста процентах случаев принудит Агентство вернуть аванс Покупателю.
Вот собственно и все, что я хотел рассказать по поводу Договоров с клиентами Агентства.
Хороших дней.
Алексей Могильный
Брокер Уральской Палаты Недвижимости
realtor66@ya.ru http://www.upn.ru,
Член международной ассоциации предпринимателей WISE
wise66@ya.ru http://www.wise.ru.
Фото: zaboroff.ru
