Если раньше в прибалтийских странах цены на недвижимость росли на 30-60% в год, то после 2007 года они начали падать. Восстановление рынка эксперты прогнозируют лишь через 5 лет. Зато сейчас недвижимость в Прибалтике можно купить по дешевке, и, пока она не начала дорожать, использовать в качестве дальней дачи или сдавать в аренду.
Ситуация на рынке недвижимости в Латвии, Эстонии и Литве во многом схожа. Примерно с 2001-2002 годов в прибалтийских странах начался настоящий бум, когда цены на жилье росли в среднем на 30-60% в год. После вступления в ЕС в 2004 году только ленивый не торговал здесь недвижимостью. Тогда прибалтийские страны именовали не иначе как «маленькими тиграми» из-за стремительно развивающейся экономики. Многие брали кредиты и скупали тут недвижимость.
Поскольку ипотека была дешевой и доступной даже для безработного человека, то очень скоро бум перешел в спад. К 2007 году из-за высоких темпов роста экономики инфляция составила 15%-19% годовых при 30% дефицита бюджета. В начале 2007 года ЕС серьезно начал оказывать давление на правительства по поводу сложившейся ситуации. Весной прошлого года одно из главных международных рейтинговых агентств S&P снизило рейтинг Прибалтики. Все три страны срочно начинают по-разному бороться с легкодоступной ипотекой и инфляцией. В результате сейчас люди не могут также просто, как раньше, получить кредиты в банках на покупку квартиры. Необоснованный спекулятивный рост цен прекратился и начался период стабилизации, констатируют эксперты.
Сложившаяся ситуация открывает сейчас прекрасные возможности для покупки квартиры в Прибалтике для наших сограждан. «Рынок недвижимости Прибалтики дешевеет с каждым днем и это, возможно, хороший шанс приобрести недвижимость по очень низким ценам, но для продажи с хорошей прибылью придется подождать лет 5. ЕС в конце концов сделает свою работу для стабилизации ситуации», - полагает директор отдела международных инвестиций IntermarkSavills Игорь Индриксонс.
Прибалтика – мой дом второй
Пока же квартира не начнет дорожать, ее можно сдавать в аренду или использовать в качестве дальней дачи. «Рассчитывая получать прибыль от сдачи квартиры, стоит ориентироваться на следующие расценки: примерно за 300 евро можно арендовать однокомнатную квартиру в «спальном» районе Риги, за 500 евро - двухкомнатную квартиру в «спальном» районе столицы Латвии, за 1000 евро – однокомнатную квартиру с хорошим ремонтом в довоенном доме в центре», - говорит консультант по зарубежной недвижимости консультационно-аналитического агентства недвижимости "AVC Real Estate" Ирина Кислицына.
«Привлекательной для приобретения прибалтийскую недвижимость, которую можно использовать в качестве дальней дачи или второго дома, делает «очень мягкий климат, лечебный, благотворный, не только для проживания, но и для лечения многих хронических заболеваний», - констатирует директор «МИЭЛЬ – Инвестиции в регионы» холдинга «МИЭЛЬ» Алексей Пашкевич.
К тому же здесь удобно не только отдыхать, но и работать. «В Латвии и Литве, к примеру, большинство компаний принадлежит русским, по разным оценкам, до 80% всего бизнеса здесь составляет русский бизнес, - рассказывает Алексей Пашкевич. - Преимущества приобретения недвижимости и ведения бизнеса связаны с тем, что Литва, Латвия, Эстония входят в Евросоюз. Они включены в единое таможенное пространство, обладают хорошей транспортной доступностью, портовыми зонами».
«Кроме того, наличие купленной квартиры дает основания для быстрого оформления визы, и иностранцам, владеющим, например, недвижимостью в Литве, не требуется специального приглашения», - поясняет Александр Филатенко, генеральный директор Century 21 Пространство Недвижимости.
Неклассическая классовость
Требования к жилью элитного, бизнес-, эконом-класса в Прибалтике в чем-то похожи, а в чем-то отличаются от московских. Например, эконом-класс в Латвии составляют старые дома советской постройки – аналоги «хрущевок» и «брежневок», требующие капитального ремонта и реконструкции. Современные постройки эконом-класса – это в основном панельные дома, которые своими потребительскими характеристиками принципиально не отличаются от жилья советского фонда, поэтому могут рассматриваться только как некий переходный этап. В Риге средняя цена такого жилья находится в пределах 1200-1300 евро за кв.м.
Сегмент между эконом- и бизнес-классами эксперты называют регулярным классом. Средняя стоимость квадратного метра такого жилья – порядка 1500-1800 евро. «Именно регулярный сегмент будет пользоваться наибольшим спросом, когда экономика Латвии стабилизируется», - считает Алексей Пашкевич.
Дома бизнес-класса – это современные комплексы, квадратный метр в которых стоит 2500-3500 евро. Но это цены в Риге, в Юрмале же из-за близости моря стоимость квадратного метра бизнес-класса примерно на 1000 евро выше.
К элитному классу в Латвии относятся дома, находящиеся в исторической части города, 1930-40-х гг. постройки, отремонтированные в соответствии с современными требованиями, с отреставрированными фасадами. Как правило, это небольшие дома, 3-4-х этажные, с огороженной территорией и подземными паркингами. На этаже расположены две-три квартиры большой площади. Параметры элитного жилья в Латвии более четко выражены и приближены к общеевропейским, отмечают риэлторы. Стоимость квадратного метра в этом сегменте составляет в Риге 4000 евро, в Юрмале, которая в целом считается элитным регионом, - 5000 -7000 евро.
Прибалтика курортная
Самый большой и, конечно, самый популярный курорт в Литве – это Паланга. «Белоснежные пляжи, потрясающей красоты дюны и лиственничные леса – всего этого не найти на остальном балтийском побережье. Но помимо Паланги, есть также маленький курорт Свентожи, бывшая рыболовецкая деревенька. Она расположена в 10 км от Паланги», - рассказывает Александр Филатенко. Другие популярные курорты в Литве - это Друскининкай и Бирстонас. Здесь очень много санаториев и домов отдыха, спа-комплексов.
Цены на новостройки на морских курортах Литвы начинаются от 1400 и доходят до 2200 евро за квадратный метр. Цены на виллы, коттеджи и таунхаусы на побережье варьируются от 120 000 до 300 0000 евро в зависимости от местоположения и отделки. По прогнозам экспертов, цены на недвижимость здесь в ближайшее время будут расти максимум на 6-10% в год.
В Латвии риэлторы выделяют Юрмалу как наиболее интересное место для вложения средств. За последнее десятилетие курорт очень развился. Сегодня это уже не просто тихий городок двухэтажных деревянных домов, а место, где каждый год возводят десятки новых многоквартирных жилых домов и множество особняков, говорят риэлторы. Значительно улучшилась инфраструктура и качество обслуживания. «Юрмала стала русскоговорящим курортом со стандартом Европейского союза, - констатирует Иван Стальной, старший брокер Century 21 BaltWest. - Тем, кто хочет здесь приобрести для себя недвижимость, следует это сделать этим летом и осенью, пока цена невелика. Так как уже весной следующего года ожидается остановка падения цен и начало роста, поскольку ежегодно, начиная с января 2009 года, в экономику Латвии будут вливаться инвестиции в размере 800 миллионов евро из структурных фондов ЕС». По его оценке, сейчас средняя цена за квадратный метр земельного участка составляет в Юрмале 350-450 евро. «Если говорить об особняках, то сегодня их примерная цена - от 1 до 3 миллионов евро, цены квартир колеблются от 3000 евро до 9000 евро», - добавляет он.
«Серые» не пройдут
До того, как рынок «перегрелся», ипотечный кредит можно было получить очень легко. Первый взнос составлял 0%-20% от стоимости недвижимости, а процентная ставка - 4%-5,5% в год при сроке кредита до 50 лет и с возможностью выплачивать только процентную ставку. Сегодня условия получение кредита на покупку квартиры остались примерно такими же, что и до кризиса, за тем исключением, что теперь банки жестко контролируются государством. «Кредит может быть выдан на основе только легальных доходов, и их подтверждение должно сопровождаться легальными справками из финансовой инспекции», - говорит Игорь Индриксонс. -В случае если кредит запрашивает иностранный гражданин, банку трудно проверить легальность доходов и только немногие возьмутся выдать кредит. Процент кредита от стоимости жилья в лучшем случае будет составлять 50% под высокие проценты».
При этом клиентам из Шенгенской зоны будет легче получить кредит, так как банки больше доверяют их документам, отмечают эксперты.
Сделка по шагам
Обычно сделка совершается по следующей схеме: после того, как недвижимость выбрана, заключается предварительный договор, затем покупатель вносит аванс - 10 % от стоимости недвижимости. В это время нотариус составляет основной договор и в течение 15 дней сообщает о сделке в Регистр зданий, куда поступают сведения о всех собственниках.
После заключения договора будущий владелец обращается в органы местного управления за разрешением на покупку. Для закрепления права собственности в Регистр (Земельную книгу) предоставляют: юридический акт о передаче права собственности (договор), справку об отсутствии долгов по налогам на объект недвижимости, просьбу о закреплении, инвентаризационное дело на данную собственность, квитанции об уплате пошлин.
На заметку инвестору
Расходы, связанные с оформлением кредита и недвижимости в собственность:
· комиссия за оформление кредита – начиная от 0,5% от суммы кредита;
· открытие и обслуживание счета сделки – от 0,2% от суммы сделки;
· оценка недвижимости – цена услуги зависит от месторасположения недвижимости, ее вида и т.д.;
· услуги нотариуса, связанные с заключением договора купли-продажи при помощи ипотеки – 150-450 USD, в зависимости от сложности работы.
· составление договора купли – продажи, нотариальное его подтверждение - от 75 USD до 200 USD;
· ежегодные расходы, связанные со страхованием недвижимости, – от 0,12% до 0,5% от стоимости объекта;
государственные пошлины: примерно 20 USD – канцелярская пошлина, 2% от стоимости сделки - за переоформление владельца, 0.1% от суммы кредита - за оформления имущества в залог.
Фото: www.expotour.spb.ru
