Россия сильно отстает по количеству торговых площадей на душу населения, констатируют аналитические отчеты компаний с мировым именем. Согласно их данным, стране необходимо минимум 15 лет, чтобы догнать Запад по этому показателю. О том, нужна ли нам вообще эта гонка, о цивилизованной торговле и высокой доходности проектов в интервью агентству "Интерфакс-Недвижимость" рассказал президент Финансово-промышленной корпорации "Гарант-Инвест" Алексей Панфилов.
Алексей Юрьевич, из недавно опубликованного отчета Jones Lang LaSalle по торговой недвижимости в мире следует, что и в России в целом, и в Москве в частности, дела в этой сфере обстоят совсем плохо. Как на ваш взгляд можно исправить ситуацию с нехваткой торговых площадей?
Многие специалисты считают этот отчет достаточно объективным и правдоподобным. Речь идет, конечно, о цивилизованных торговых площадях и торговых центрах, которых не хватает - как бы нам не казалось что их много, что они есть уже у каждой станции метро и что их чуть ли не переизбыток.
Если исходить из общепринятого в мире критерия - количества квадратных метров торговых площадей на 1000 жителей, то и Москва, и Россия в целом, сильно отстают не только от столиц и крупных городов Запада, но и от средних западных городов. Москва сегодня отстает по этому показателю не только от Варшавы и Стокгольма, но и от небольших европейских городов.
15 лет - это действительно тот срок, за который нам можно успеть догнать Запад по количеству торговых площадей на 1000 человек (такие выводы приводятся в отчете Jones Lang LaSalle)?
Сложно сказать, сколько лет уйдет на то чтобы догнать Запад. Вообще этот тезисЕ "Догнать и перегнать Америку!" не поддается летоисчислению. Европа развивается тоже, Европа строится, там достаточно активно появляются торговые центры. Мне сложно сегодня сравнивать ситуацию с рынком жилья, но, по-моему, рынки жилья, офисов, торговых площадей развиваются в Европе примерно одинаково ровно.
В России же вся строительная политика направлена на рынок жилья. И поддержка государства, и выделение земельных участков - все идет на рынок жилья. А офисные и торговые центры получают землю по остаточному принципу. Потому что, в основном, когда перед городом встает вопрос по функциональному назначению появившегося свободного участка земли, то в 99% случаев - это жилье.
И все же, несмотря на эти трудности, динамика развития торговых площадей в России положительная?
Да, действительно, положительная динамика есть. И потом, если взять те же отчеты Jones Lang LaSalle на различных конференциях пятилетней давности - а я их очень хорошо помню, мы плотно работаем с этой компанией - то звучали такие цифры: на 1000 человек в Москве приходилось порядка 50-70 кв. метров торговых площадей, а сейчас мы уверенно пересекли рубеж в 100 кв. метров; доля рынка нецивилизованных площадей (палатки, киоски и т.д.) составляла около 49%, сейчас же эта цифра сократилась как минимум вдвое.
Рынок торговых площадей в Москве в значительной степени развивается за счет строительства торговых центров на месте стихийных рынков, состоящих из танаров.
Можно сказать, что миссия современных торговых центров была в том, чтобы вытеснить в рыночных условиях нецивилизованные формы торговли - оптовые рынки, контейнерные рынки, скопище палаток, и практически эта миссия выполняется. Конечно, какое-то количество торговых палаток и киосков все равно останется, например там, где просто невозможно построить большой магазин или торговый центр, но доля таких палаток значительно сокращается. Мы, кстати, свою лепту в вытеснение нецивилизованного рынка тоже внесли - "Гарант-Инвест" строил свой первый торговый центр "Галерея Аэропорт" на Ленинградском проспекте на месте стихийного рынка - там было 62 торговых палатки.
Известно, что вы и дальше продолжали политику застройки стихийных рынков, последний пример тому - ваш торговый центр на "Пражской".
"Пражский град" - это уже шестой, по счету, торговый центр ФПК "Гарант-Инвест". Он будет открыт в конце июня. Уже есть все арендаторы, магазины готовы к работе. Этот торговый центр небольшой - 4 тыс. кв. метров, и он тоже построен на месте стихийного торгового микрорынка.
Вообще девелоперам при выборе места строительства торговых центров полезно учитывать наличие на этом месте палаток, танаров. Ясно, что там где они появляются - место удобное в отношении покупок для жителей района. Мы всегда на это смотрим и с удовольствием ставим в таких местах торговые центры. Так, мы брали это в расчет при возведении даже небольших, районных ТЦ на Шипиловской улице, на Пролетарской улице. Это и городу выгодно (жители получают торговые площади шаговой доступности) и людям приятно делать покупки в тех же местах, где они привыкли, где им удобно, да еще и в цивилизованных условиях. Тем более, что на сегодняшний день цены в торговых центрах не намного выше, а где-то и такие же, как в торговых киосках. Палатки сегодня выигрывают исключительно в месторасположении.
Несколько вопросов по функциональному назначению вашей коммерческой недвижимости. В какой мере в ваших планах обозначены офисы?
Мы точно не планируем заниматься жильем - это не рынок "Гарант-Инвеста". Что касается офисов, то мы не то, что планируем - мы уже начали ими заниматься. В конце прошлого года корпорация объявила, что выходит на рынок офисных площадей класса "А" и "В". Сегодня "Гарант-Инвест" владеет рядом административных зданий. Получено разрешение на строительство и мы приступаем к возведению офисного комплекса класса "А" у станции метро "Тульская". Его площадь - 13,5 тыс. кв. метров. Сейчас там заканчивается работа над некоторыми концептуальными вещами. Очень удачное месторасположение, шикарный вид на Даниловский монастырь, отличные транспортные потоки, хорошая инфраструктура вокруг. На следующий год, ко Дню города мы планируем этот комплекс открыть.
Он будет иметь не только офисную составляющую, но и торговую. Первый этаж будет полностью торговым, на втором этаже расположится большой ресторан с панорамным видом на площадь Даниловской заставы. Там будут большие летние террасы, где можно проводить презентации и выставки. Первый этаж имеет небольшую торговую часть, но с очень хорошими арендаторами, известными компаниями.
Рядом, как вы знаете, находится торговый центр "Ереван Плаза", там магазины ориентированы на средний класс плюс. Мы сделаем магазинов немного поменьше, зато их уровень будет чуть выше. Это все не должно конкурировать, но дополнять может.
Каков объем инвестиций в этот проект?
Общий объем инвестиций в проект составит чуть более $25 млн.
Деньги будут свои или привлеченные?
На вопрос про "свои деньги" я обычно отвечаю, что сейчас печатный станок у нас сломался. Но все же деньги откуда-то берутся. Либо это деньги акционеров, либо это деньги кредитные, заемные. На сегодняшний день мы делаем эти проекты на заемные деньги. И буквально сейчас проходит сделка, "Гарант-Инвест" подписал соглашение, и мы начинаем получать две кредитные линии на общую сумму $93 млн.
В каких банках открыты эти кредитные линии?
Об этом чуть позже. Я могу сказать, что это и российский банк, и зарубежный.
Проект на "Тульской" - единственный офисный проект?
Нет, не единственный, а просто тот, который мы начинаем реализовывать в ближайший месяц. Работы там уже ведутся - переносятся теплотрассы, вентиляционные шахты и т.д. На площадку уже вышли.
Кроме этого, учитывая наш богатый опыт, мы развиваем управленческие услуги по девелопменту, управляем объектами. Сейчас мы получили в управление проект офисного здания площадью более 30 тыс. кв. метров в районе метро "Преображенская" в Восточном административном округе Москвы. Мы работаем в этом проекте как управляющая компания полного цикла. Сейчас в работе документация, определяются точные параметры, идет работа над градостроительными планами. В этом районе хороших офисных площадей нет вообще. Наш офисный комплекс будет класса "В+". Там хорошая транспортная инфраструктура.
Кто инвестор проекта?
Это инвестиционная компания. Она занимаются девелопментом. Наш давний партнер.
Вы не хотите назвать ее?
Нет.
Сколько может составить объем инвестиций в это проект?
Я думаю, в районе $50 млн.
Что в этом году у вас открывается, кроме "Пражского града"?
Мы сейчас продолжаем работу по строительству ряда районных торговых центров площадью до 5 тыс. кв. метров и магазинов шаговой доступности площадью около 1000 кв. метров. Это небольшие по площади торговые объекты, их мы строим по целевой городской программе, в которой очень активно участвуем. Мы, кстати, одни из немногих девелоперов, кто участвует в этой программе и строит новые магазины шаговой доступности.
Сколько таких магазинов вы уже построили?
Построено уже 12 магазинов, в этом году появятся еще пять магазинчиков. Финансирование строительства ведется за счет ФПК "Гарант-Инвест". У нас есть инвестиционный банк с таким же названием, который занимается финансированием всех наших проектов - девелоперских и торговых, который обеспечивает и привлечение кредитов. Мы делаем вексельные программы, планируем и облигационные займы на следующий год. Есть закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Часть торговых районных объектов делается на средства ЗПИФН.
Кто является арендаторами в ваших районных объектах?
Это и супермаркеты, и салон связи, и банк, и аптека, и химчистка - что-то вроде Дома быта (это направление сейчас возрождается). Таким образом, у нас получается торгово-бытовой, торгово-сервисный районный центр очень популярный среди местных жителей, так как все свои покупки они могут сделать у себя в районе, им не нужно ехать куда-то "за тридевять земель".
Под какими брендами работают ваши объекты?
Объекты шаговой доступности у нас открываются под брендом "Мой магазин", а торговые центры традиционно называются по месту расположения: Шипиловский, Пролетарский, Коломенский и т.д.
Сколько "весят" ваши активы?
По оценкам, которые делают те же наши партнеры Jones Lang La Salle, Colliers, Cushman&Wakefield Stiels&Riabokobylko, на сегодняшний день наши активы стоят около $300 млн. Портфель проектов на ближайшие два года оценивается в $200 млн.
Мы вообще всегда говорим о проектах, которые реально можем реализовать в ближайшее время, мы не любим говорить о том, что появиться через 10 лет. Сейчас многие делают себе PR, заявляя проекты с астрономическими цифрами в миллиарды. Но затем эти проекты или продаются на стадии проектирования или меняются в сторону уменьшения объемов и разговоры затихают. Мы говорим о том, что гарантировано будет проинвестировано и появится в ближайшее время. В $200 млн входят два офисных центра, тогово-развлекательный комплекс у метро "Каширская" и ряд небольших объектов.
Чем интересен проект на "Каширской"?
Это один из немногих торговых центров, который будет построен прямо над станцией метро. Там будет 8 кинозалов, 11 ресторанов, 110 магазинов, два атриума, где можно проводить большие мероприятия. Работа над проектом закончена. Была проделана огромная, сложная работа. В ближайшие месяцы мы надеемся получить разрешение на строительство и выйдем на площадку.
Какова площадь этого объекта?
30 тыс. кв. метров.
Вообще мы считаем, что Москве нужны разные форматы торговой недвижимости. Мы занимаемся объектом и в 47,5 тыс. кв. метров (после завершения второй очереди его площадь составит 84 тыс. кв. метров), и средними объектами, например, в 12 тыс. "квадратов" - как "Галерея Аэропорт", и объектами от 1 тыс. до 5 тыс. кв. метров.
Объекты от 10 тыс. до 40 тыс. кв. метров - один из самых оптимальных вариантов. Но с точки зрения доходности и рентабельности, самым лучшим будет объект площадью от 3 тыс. до 5 тыс. кв. метров.
А при какой рентабельности и с какой доходностью предпочитаете работать вы?
Рентабельность сегодня задает рынок. Увеличилась плата за землю, за подключение к энергосетям. Это в значительной мере снижает доходность девелоперов.
Наш внутренний критерий - окупаемость проекта на уровне 7 лет. В такие проекты мы идем без вопросов. Доходность малых объектов, площадью от 3 тыс. до 5 тыс. кв. метров, около 40-42% до налогообложения. Окупаемость у них получается на уровне 2-2,5 года. Такой окупаемостью большие проекты, конечно, похвастать не могут, но у них есть другие преимущества - в игре совершенно другие цифры. Но головная боль с согласованиями абсолютно одинакова для объектов 3-5 тыс. кв. метров и, скажем, 100 тыс. кв. метров. Конечно, рисков с малыми объектами значительно меньше. По средним по размерам проектам мы работаем с доходностью около 20%.
Вы можете раскрыть операционную прибыль?
Пока мы этого не делаем, потому что сейчас проходит аудит по международным стандартам - МСФО. Кстати, уже 4 года подряд. Российская система бухучета очень сильно отличается от западной. Мы хотим раскрыть данные о доходах не просто по своим расчетам, а так, чтобы они были подтверждены международными аудиторскими организациями.
Ваш бизнес развивается весьма стремительно. Планируете ли вы IPO?
Я часто слышу от партнеров, банков, что "Гарант-Инвест" быстро развивается. Но мне кажется, что мы развиваемся очень медленно. Если смотреть по количеству вводимых нами площадей в год, это совершенно не те цифры, которые сегодня представляют крупные игроки, например, зарубежные. В год мы вводим около 50 тыс. кв. метров. В ближайший год будет больше - 100 тыс. кв. метров. Но все равно это небольшие показатели. Мы не считаем себя сегодня суперкрупным девелопером, мы считаем себя эффективным девелопером. Развитие "Гарант-Инвеста" идет благодаря эффективно выстроенной структуре. Наш рост выше коэффициента инфляции, так что динамика есть, и этого никто не отрицает.
Проведение IPO не исключаю лет через пять. Мы сначала будем выходить на рынок ценных бумаг через облигации, может быть какие-то кредитные ноты, еще что-то. И уже после этого будем думать про IPO, потому что на сегодняшний день у нас выстроена структура заимствования финансирования, мы работаем с крупными банками, с частными инвесторами и готовимся к тому, чтобы покупать более крупные проекты, площадь которых будет на уровне 150 тыс. кв. метров, в том числе, в регионах.
Сегодня же мы ставим перед собой задачу соответствовать тем параметрам, тем требованиям, которые предъявляются к компаниям перед выходом на IPO. Вся наша деятельность сейчас направлена на это. Сегодня "Гарант-Инвест" - это открытая, прозрачная компания, и мы считаем, что можем рассчитывать на успех при IPO.
В регионах сейчас заявлено много крупных проектов. Какие у вас отношения с регионами?
Я приветствую, когда московские девелоперы расширяют сферу своей деятельности и идут в регионы. То же самое могу сказать и в отношении региональных девелоперов, которые приходят в Москву и Санкт-Петербург. Вообще понятия "московский девелопер" или "петербургский девелопер", думаю, скоро исчезнет и появится понятие "российский девелопер". Тогда только мы сможем создать нормальную конкуренцию западным коллегам.
Главное - делать качественные проекты. Действительно, сейчас в городах-миллионниках появилась конкуренция, идет борьба за площадки. Но надо отдать должное руководству регионов, мэрам: они охотно идут навстречу, встречаются, обсуждают проекты. Мы не исключение. У нас есть региональная политика, региональная группа, которая постоянно проводит встречи и с губернаторами, и с вице-губернаторами, и с мэрами и с владельцами земельных участков. Мы работаем с городами с населением от 500 тыс. человек. Это города недалеко от Москвы, куда можно добраться на машине за приемлемое время.
Что это за города?
Я могу сказать, что они находятся в радиусе 600 км от Москвы. Определенно до Урала. Сейчас мы ведем переговоры с представителями более десяти городов.
Можете ли вы предположить, что ваш портфель к 2010 году удвоится?
Я думаю, что он утроится.
А рынки Украины, Белоруссии представляют для вас интерес?
Так или иначе, мы очень плотно контактируем с представителями девелоперских кругов и с властями Украины и Белоруссии. Не буду скрывать, нам делались предложения там по проектам торговых центров, причем не только в крупных городах, но и в небольших. С Белоруссией мы имеем тесные связи вообще очень давно. По программе "Мой магазин", которая попадает под соглашение правительства Москвы и Республики Беларусь, большей частью в Минске мы покупаем продукты питания, сопутствующие товары - более 2 тыс. наименований. Сегодня оборот между сетью "Мой магазин", которая входит в ФПК "Гарант-Инвест", и Республикой Беларусь - более $10 млн в год. Для белорусских производителей это существенная сумма. В конце прошлого года получилась такая уникальная ситуация - в течение одной недели мы получили благодарности мэра Москвы и мэра Минска по вопросам сотрудничества.
И все же, над крупными проектами там работаете?
Пока рассматриваем варианты. Мы консервативны, осторожны, поэтому быстрый рост - это не совсем наше. Мы боремся не за количество, а за качество. Мы не скидываем с себя объект, когда он завершен, мы отвечаем за него всю жизнь, поэтому мы избирательны при выборе объектов, с которыми работаем. От многих объектов отказываемся. Не потому, что нет ресурсов, а потому что тщательно оцениваем по ряду своих критериев каждый проект.
Если возвращаться к тому, с чего мы начинали наш разговор, то ведь не хватает в России по-настоящему качественных торговых площадей. И по этому критерию, я не знаю, когда мы догоним Европу, и догоним ли ее вообще. Ведь сейчас наряду с качественными замечательными торговыми центрами открываются и те, которые уже на момент ввода устарели лет на 10. И таких объектов - около половины. Кстати, качественных объектов сегодня в регионах появляется больше, чем в Москве.
В каких городах, например?
В Нижнем Новгороде, в Казани, Самаре, Тольятти. Пусть объектов в городе немного - 2-3 торговых центра, но они делают город более качественным, соответствующим европейскому уровню. У девелоперов этих проектов есть ответственность перед городом. У столичных же девелоперов почему-то такой ответственности нет. В основном их задача - быстрее построить, быстрее продать, а что будет дальше - неважно.
В последнее время много говорится о том, что иностранные инвесторы стремятся инвестировать крупные суммы в российские проекты: ведь в той же Европе уже инвестировать некуда. Что может противопоставить российский девелопер западному, чтобы не упустить "вкусные" проекты?
Проблемы с деньгах и с проектами сегодня в Московском регионе нет. Миллиард евро или два миллиарда - этим сегодня никого не удивишь. Сейчас достаточно отработана система сотрудничества с банками и, действительно, в хороший проект можно привлечь инвестора. Что касается того, что может российский девелопер противопоставить западному коллеге, то тут все просто - нужно лучше, качественнее работать. Причем с учетом российской специфики. Ведь зарубежные девелоперы в Россию идут в качестве инвестора, консультантов или управляющей компании. Сегодня заниматься реальными согласованиями является для девелопера основной проблемой. Это самый длительный процесс, самый непредсказуемый, самый сложный. Плюс удовлетворение всех требований города, снятие всех обременений. Наши девелоперы уже научились это делать, и они намного конкурентоспособнее зарубежных.
Если говорить о ближайшем будущем, то сейчас более активно будут развиваться совместные предприятия. Мы уже подзабыли это понятие. Причем речь не идет о покупке российской компании западным девелопером, речь идет именно о создании СП 50 на 50. Сегодня многие зарубежные девелоперы, которые ведут экспансию в различные мировые рынки, прекрасно осознают, что все эти рынки - разные. Концепция одна, но рынки разные. Сегодня самый эффективный вариант девелопмента - когда идет совмещение зарубежного и российского опытов.
Алексей Юрьевич, ваш прогноз по рынку торговой недвижимости на ближайшие годы.
По крайней мере, не менее 15 лет можно еще не беспокоиться, что рынок качественных торговых площадей будет перенасыщен. Я в этом убежден. И потом надо принимать во внимание, что шоппингомания в России развивается, досуг в торговых центрах - неотъемлемая часть жизни. Растет доход населения, а значит, будут нужны новые торговые площади.
Вы довольны результатами деятельности корпорации, которые достигнуты под Вашим началом?
О том, насколько хорошо или плохо что-то у нас получается, судят инвесторы и посетители торговых центров. Я считаю, что основной критерий успеха - не денежный. Самый основной показатель - это когда люди уходят не только с покупками, но и с улыбками.
