Стоимость трехкомнатной квартиры бизнес-класса в Москве в настоящее время составляет в среднем около 700 тыс. долл., за трехкомнатную же элитную квартиру просят около 2 млн долл. Некоторые аналитики полагают, что Москва до сих пор является в России главным центром притяжения, а богатых людей, которые в состоянии купить себе столичную квартиру, более чем достаточно. Поэтому в условиях ограниченного предложения вроде бы ничто не мешает ценам на жилье в Москве вырасти в 2008–2009 годах еще в два раза.За последние пять лет в ценовой динамике прослеживаются четкие циклы. Примерно за полтора-два года стоимость жилья увеличивается в два раза, затем следует год стабилизации — стагнации рынка, потом все повторяется с начала. Однако московский рынок недвижимости — это не идеальная замкнутая система, где всегда действуют неизменные правила. В нынешних условиях на столичном рынке набирают силу дополнительные факторы, которые будут сдерживать рост цен.
Загородная альтернатива
Несколько лет назад загородная недвижимость была новинкой и стоила в разы дороже, чем московские квартиры того же класса. Сегодня эта разница составляет 30–50 %. Например, стоимость трехкомнатной квартиры — 700 тыс. долл., а дома общей площадью 300 кв. м в коттеджном поселке бизнес-класса — примерно 1 млн долл. Другими словами, разница в цене между загородными домами и городскими квартирами постепенно сокращается. Столичное жилье уже проявило стойкую тенденцию дорожать скачками. То есть за полтора-два года цены поднимаются на 100 %, а потом на рынке наступает год стагнации. Загородная недвижимость, наоборот, растет в цене ежегодно, но плавно, в среднем на 25–30 %. Сегодня многие покупатели смотрят на загородные дома как на хорошую альтернативу городским квартирам. В этих условиях с повышением стоимости столичного жилья увеличится отток покупателей в загородный сегмент. Таким образом, смещение спроса в сторону загородных домов будет первым естественным ограничителем удорожания московского жилья.
Инвестиционный потенциал
В период ажиотажного роста цен прошлых лет многие покупали квартиры в столице с инвестиционными целями. Возможно ли сегодня повторение старого сценария? Скорее всего, нет. По цене московская недвижимость уже вышла на мировой уровень, и крайне сомнительно, что она будет стоить в разы дороже лондонской или парижской. В то же время инвесторы понимают, что на серьезные деньги могут рассчитывать только те, кто пришел в ту или иную сферу на заре ее развития и подъема. Например, выгодно вложил деньги в сочинскую недвижимость тот, кто появился на этом рынке еще до того, как город объявили местом проведения зимней Олимпиады 2014 года. Сегодня цена «входного билета» на московский рынок жилья слишком высока, а возможная прибыль неочевидна. Даже в Западной Европе есть страны, где недвижимость вдвое дешевле, чем в Москве, не говоря уже про Восточную Европу, многие страны которой недавно вошли в ЕС.
Аренда
Третьим ограничителем роста цен на московское жилье станет арендная ставка. Покупатели квартир реагируют на рост цен более гибко, нежели арендаторы. Ведь первые покупают товар, а вторые — услуги. К тому же, если человек накопил 300 тыс. долл. на квартиру, он, скорее всего, в состоянии занять еще 10–15 тыс., чтобы приобрести требующееся ему жилье, но далеко не каждый арендатор примет повышение арендной ставки пусть даже на 100–200 долл. Что же мы имеем в итоге? Рост арендных ставок за 2007 год составил порядка 30–50 %. Это, конечно, немало, но данный скачок последовал за ростом стоимости квартир более чем на 100 %. Во второй половине 2005-го и первой половине 2006 года квартиры активно дорожали, и хозяева были склонны рассматривать аренду в качестве небольшой прибавки к своему основному капиталовложению. Однако стоило ценам замереть, как владельцы попытались отыграться на арендной ставке. Надо отметить, что попытка не принесла желаемого результата. Соотношение 30–50 % к 100 % говорит далеко не в пользу аренды. Сегодня сдача квартиры в аренду приносит владельцу до 6–7 % годовых, что ниже доходности по банковским депозитам. Если цены на жилье взлетят еще раз, то арендная ставка снова проиграет стоимости жилья. И не исключено, что сложится ситуация, при которой, даже имея на руках необходимую для покупки квартиры сумму, будет выгоднее жилье арендовать, а деньги положить на депозит или отнести в ПИФ. Тогда часть полученных процентов пойдет на оплату аренды, а другая часть — в карман несостоявшемуся покупателю. Еще одно подорожание может смести последний барьер перед предубеждением жить в арендованной квартире. Поэтому вероятная миграция потенциальных покупателей в сторону аренды будет естественным ограничителем роста цен на московское жилье.
Ипотека
А почему бы не купить квартиру в кредит? Действительно, когда банки снижают процентные ставки, ипотека может стать реальной альтернативой аренды, если выплаты по ипотеке сопоставимы с арендными платежами. Но после кризиса в США американские партнеры пересмотрели свое отношение к нашим банкам и серьезно ограничили доступ к финансовым ресурсам, и теперь в России не стоит ожидать серьезного снижения ипотечной ставки. Сегодня ипотека как альтернатива аренде возможна лишь на подмосковном рынке жилья, где цены на квартиры в два раза ниже столичных. В Москве в 2007 году игроки рынка недвижимости зафиксировали уменьшение прироста в выдаче ипотечных кредитов по сравнению с 2006 годом. С момента активного развития ипотеки это произошло впервые. Раньше число предоставленных кредитов увеличивалось с каждым годом в разы. Получается, что свою основную роль по разогреву рынка недвижимости и удержанию на нем потенциальных клиентов ипотека уже сыграла и зафиксированные в конце 2007 года процентные ставки стали четвертым ограничителем роста цен на жилье.
На выходе
Итак, по мнению специалистов аналитического центра irn.ru, существует как минимум четыре причины, сдерживающие рост стоимости жилья на московском рынке недвижимости. Сегодня уже нет механизмов, которые в состоянии разогнать цены в геометрической прогрессии. Более того, если раньше начало роста цен рождало ажиотажный спрос, то сейчас ситуация в корне изменилась. Как только стоимость жилья станет повышаться, сразу начнут действовать естественные ограничители цен, которые откроют каналы оттока спроса.
По материалам сайта irn.ru
