Не так давно в Петербурге было принято удивительное судебное решение – предварительный договор купли-продажи квартиры суд признал основным, несмотря на то что дом не сдан в эксплуатацию.
Предварительные договоры купли-продажи квартир принесли немало бед гражданам – участникам долевого строительства. Чтобы предотвратить рост армии обманутых дольщиков, власти призывают к прозрачности отношений на рынке строящегося жилья. Покупателям настоятельно рекомендуют заключать договоры только по 214-ФЗ, а застройщиков, работающих в обход этого закона, выявляет и штрафует Роспотребнадзор. Тем не менее суд встал на сторону обладателя «предвариловки».
Логика бессильна
В Невский районный суд обратилась гражданка N (фамилию истицы опустим по этическим соображениям) с исковым заявлением о признании основным договором купли-продажи предварительный и признании права собственности на квартиру в доме на Ново-Александровской улице, 14. Этот дом (ЖК «Александрия») известен как одна из городских проблемных строек. Первоначальный срок сдачи здания в эксплуатацию был назначен на первый квартал 2011 года. Однако из-за ошибок, допущенных застройщиком – «Балтийской промышленно-строительной компанией» – в проектной документации на начальном этапе строительства, разрешение на ввод дома в эксплуатацию не получено до сих пор. Но строительные работы давно завершены. Более того, в доме даже проживают люди. Среди них та самая гражданка N, решившая не дожидаться, пока «Балтийская промышленно-строительная компания» найдет возможность оформить ввод в эксплуатацию, что в дальнейшем позволило бы инвестору – компании «Лемминкяйнен Рус» – выполнить обязательства перед дольщиками. Ведь только в этом случае они смогут зарегистрировать права собственности на квартиры в ЖК «Александрия».
Во время подготовки данной публикации корреспондент БН провел небольшой эксперимент. На одном из известных интернет-форумов юристам было предложено ответить на вопрос, какое судебное решение представляется им наиболее вероятным, когда истец требует признать предварительный договор основным (при условии что дом не сдан в эксплуатацию).
Как и ожидалось, вопрос вызвал изумление. Вместо ответа «Признает» или «Не признает» последовали реплики «А зачем это нужно?», «Какой смысл?». Аргументы опрошенных юристов следующие. Договор купли-продажи – основание для регистрации перехода права собственности. Для этой регистрации необходимо, чтобы до этого произошло возникновение (и также регистрация) права застройщика, что невозможно, пока дом не сдан в эксплуатацию. Таким образом, даже если судья так сильно хочет помочь гражданину и вынесет решение о признании предварительного договора основным, это ничего не изменит.
Между тем суд преподнес сюрприз профессионалам права.
Легким движением руки
Суд учел, что основной договор купли-продажи квартиры не заключен между сторонами по независящим от истицы причинам – из-за того, что застройщиком не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а это служит препятствием приобретения гражданкой N права собственности. Было принято во внимание, что гражданка N «фактически проживает в квартире с момента подписания акта приема-передачи… добросовестно несет бремя ее содержания, в том числе надлежащим образом и в установленные сроки осуществляет оплату коммунальных услуг и иных расходов, связанных с эксплуатацией квартиры». В связи с этим суд решил, что заключенный между истцом и ответчиком договор фактически является инвестиционным договором, удивительным образом проигнорировав тот факт, что до ввода в эксплуатацию дом не может существовать в качестве объекта гражданских прав и что никаких инвестиционных отношений между «Лемминкяйнен Рус» и истицей не существовало.
Пример вдохновил и некоторых других обладателей предварительных договоров купли-продажи. Новые судебные решения по дому на Ново-Александровской улице пока не принимались, но о намерениях дольщиков ЖК «Александрия» повторить путь гражданки N известно доподлинно.
Останется ли описанное выше дело единичным случаем судебной практики или в будущем еще не раз будут приниматься подобные судебные решения, схема покупки жилья по предварительному договору была и остается предприятием рискованным.
Дело в том, что это документ, в соответствии с которым стороны в обозримом будущем обязуются заключить основной договор. При этом он не является основанием для приобретения права собственности.
Основания указаны в статье 218 Гражданского кодекса. Когда мы получаем право собственности на основе договора долевого участия, то пользуемся пунктом 1 этой статьи – «Приобретение собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя…». Гражданин участвовал в создании доли в новом объекте. Эта доля выражается в виде квартиры. Он финансировал ее создание. Поэтому получает ее по акту и далее за ним признается право собственности, что подтверждается регистрацией.
Когда же заключен предварительный договор, во-первых, нет конкретного описания объекта. Во-вторых, до официального ввода в эксплуатацию объекта теоретически не существует – дом на Ново-Александровской всего лишь стройплощадка. В-третьих, предварительный договор не порождает обязательства передать квартиру в собственность. Он только обязывает стороны в обозримом будущем заключить основной договор, который и будет являться причиной возникновения права собственности. А возникнуть оно может, только если дом построен, введен в эксплуатацию, а инвестор (в данном случае – «Лемминкяйнен Рус») зарегистрировал свое право собственности на передаваемую покупателю квартиру. Иной порядок законом не предусмотрен.
Тот факт, что в здание подается вода и электричество, ничего не значит. Достаточно вспомнить, например, историю с жилым зданием в Коломягах, в котором тоже живут люди, но это не помешало суду вынести решение о сносе.
История с судебным решением удивительная, если не сказать казусная, она интересна еще и тем, что в ней нет проигравших. Выступавшую ответчиком компанию «Лемминкяйнен Рус» де-юре можно считать потерпевшей поражение в судебном состязании. Юристы финского застройщика такого исхода не ожидали, но это было скорее приятным сюрпризом, чем разочарованием, ведь одним дольщиком, перед которым не выполнены обязательства, стало меньше.
