Потребность любого вменяемого человека – оградить себя и своих близких от неприятных последствий, возможных после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Несовершенство гражданско-правового оборота и, как следствие, деятельность недобросовестных лиц зачастую приводят к злоключениям, о которых рассказывает криминальная хроника. Тому, кто не видит себя незадачливым героем чрезвычайных происшествий и желает проверить человеческий фактор на прочность до того, как «грянул гром», требуются дополнительные гарантии. Одна из таких гарантий – предварительный договор.
Что это такое?
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных именно предварительным договором. К такому договору предъявляются те же основные требования, что и к прочим соглашениям: обязательное указание необходимых реквизитов, согласование существенных условий, подписи уполномоченных лиц. Однако в Гражданском кодексе РФ есть целая статья за номером 429, посвященная особенностям и отличиям предварительного договора.
Предварительный договор обязательно должен устанавливать предмет и существенные (необходимые) условия основного договора. Если хотя бы одно из таких условий осталось несогласованным, то заключить основной договор и взыскать убытки будет трудно или даже невозможно. Поэтому нужно проговаривать в тестах предварительных соглашений все «мелочи» с помощью компетентного юриста, который составит текст или проведет правовую экспертизу документа. Нельзя забывать, что вашими промахами при необходимости с готовностью воспользуется недобросовестный контрагент.
Существенные условия предварительного договора
Гражданский кодекс выделяет три вида существенных условий предварительного договора. Во-первых, это условия, признанные таковыми законом или иными правовыми актами. Например, предмет договора о передаче имущества – конкретный объект. Если же по ошибке или по умыслу партнера предмет основного договора неверно указан в предварительном соглашении, суды, как правило, отказывают в требовании о заключении основного договора. Но если заключение сделки или взыскание убытков – вопрос принципиальный, можно побороться и поискать, например, в переписке сторон однозначные указания на предмет будущего соглашения. Во-вторых, условия, которые предопределяются характером договора. Например, при купле-продаже недвижимого имущества, помимо прочего, очень важен срок совершения сделки. Как известно, время корректирует ценообразование. В-третьих, условия, которые требует включить в договор одна из сторон, и по которым участники достигли соглашения. Например, порядок и сроки передачи имущества или проведения расчетов, необходимость страхования объекта, система скидок и т.д.
Самое главное: существенные условия предварительного соглашения должны переходить в основной договор в неизменном виде. Если, конечно, стороны по обоюдному желанию не внесут коррективы. Никакие заявления одной из сторон о внесении или исключении определенных условий, при составлении основного договора, не могут считаться вводящими существенные условия. Если хотя бы одно из существенных условий основного договора не было согласовано, для сторон предварительного договора исключается возможность обратиться с иском о понуждении заключения основного договора и взыскания с контрагента убытков, причиненных вследствие уклонения одной стороны от заключения договора. При этом Гражданский кодекс допускает вносить изменения в договор по соглашению сторон (статья 450 ГК РФ).
Цена
Цена – существенное и необходимое условие для всех возмездных договоров. Поэтому участники сделки должны достигнуть по нему соглашения. Но по объективным причинам на этапе заключения предварительного соглашения часто невозможно определить точную цену основного договора. Кроме того, стороны просто могут упустить ее из виду. Если условие о цене не отражено в предварительном соглашении, то при судебной защите своих прав у истца с самого начала могут возникнуть трудности. Суд может посчитать, что предварительный договор не заключен, поскольку не содержит всех существенных условий основного соглашения, и откажет в рассмотрении искового заявления.
Однако такое решение рекомендуется обжаловать. Сложившаяся судебная практика исходит из того, что отсутствие в возмездном договоре условия о цене еще не означает, что стороны не достигли соглашения. Суд должен рассмотреть дело по существу и вынести решение. Если цену нельзя установить из договора, она может определяться судом исходя из цен, которые обычно взимаются при сравнимых обстоятельствах. Но если одна из сторон спора настаивает, чтобы цена основного договора определялась в таком порядке, а другая сторона возражает против этого, то арбитражный суд не вправе рассматривать этот спор. Бывшему истцу придется либо идти на компромисс, либо отказываться от сделки.
Форма
По требованию законодательства, форма предварительного договора должна соответствовать форме основного договора. Например, если основная сделка должна совершаться в нотариальной форме, то и предварительный договор следует заверить у нотариуса. В случае если форма основного договора не установлена, предварительный договор должен быть заключен в письменной форме. В отличие от общего правила, несоблюдение формы предварительного договора всегда влечет его ничтожность (статья 162 ГК РФ).
Срок заключения основного договора
В предварительном договоре рекомендуется установить сроки для заключения основного соглашения. Если же стороны его не установили, он будет определяться в соответствии с пунктом 4 статьи 429 ГК РФ – один год с момента заключения предварительного договора. Причем такой срок считается соблюденным, если до его истечения стороны заключат основной договор или одна из сторон направит другой предложение заключить такой договор. Сроки имеют значение в тех случаях, когда одной из сторон придется обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Ведь предварительный договор – это основание для возникновения обязанности заключить основной договор.
Договор по принуждению
Если один из участников предварительного соглашения уклоняется от заключения основного договора, либо у сторон возникли разногласия по поводу условий будущей сделки или по поводу толкования отдельных положений предварительного соглашения, возникший спор можно передать на разрешение арбитражного суда. Суд может удовлетворить иск о понуждении заключить основной договор на определенных условиях. В таком случае договор считается заключенным. Причем в решении обязательно указывается, на каких именно условиях. Если же суд вынесет решение по поводу отдельных спорных условий будущего договора, то условие договора действует в той редакции, которая определена судом.
При обращениях к суду важно правильно составлять и формулировать свои письменные и устные обращения, заявления и ходатайства. Избегайте общих фраз и абстрактных формулировок. Так, если стороны по разному понимают и толкуют те или иные условия основного договора, желательно, чтобы каждая из них четко и внятно указала, какие именно условия являются спорными, обосновала свои доводы и просьбы, а заодно предложила суду свою редакцию текста данных условий для включения в будущий договор. Если же предъявляется иск о понуждении заключить сделку, то истец должен к исковому заявлению приложить еще и проект основного договора. Но имейте в виду, что суд, перед тем как вынести решение, непременно проверит, соответствуют ли положения этого документа действующему законодательству и условиям предварительного соглашения.
Распространенные ошибки
Если вы не можете до конца определиться с некоторыми условиями основного соглашения, это не значит, что их можно проигнорировать. Это одна из самых распространенных ошибок. Ошибочны также требования исполнения еще не возникшего обязательства, предъявленные к контрагенту, уклоняющемуся от заключения основного договора. Советуем не забывать, что предварительный договор ни при каких условиях не заменит основного соглашения. Требовать можно лишь заключения основного договора и только потом его исполнения. Так, заключив предварительный договор, ошибаются те, кто полагает, что между сторонами уже фактически возникли те же права и обязанности, что и в будущем основном договоре. В результате этих заблуждений некоторые граждане иногда начинают исполнять еще не заключенный договор, руководствуясь положениями предварительного соглашения. Например, будущий владелец квартиры переводит средства на счет будущего продавца, а потом искренне недоумевает, почему последний ссылается на отсутствие договора поставки и отказывается ее продавать.
Использование предварительного договора в формировании договорных отношений позволяет сделать выводы о подлинной воле сторон. Предварительный договор – своего рода лакмусовая бумажка. Несмотря на то, что при заключении основного договора в срок, обозначенный в предварительном договоре, последний прекращает свое действие и утрачивает правовую силу, он сохраняет свое фактическое значение и может служить средством доказывания при толковании договора судом (статья 431 ГК РФ). На практике предварительный договор служит промежуточным звеном между протоколом о намерениях, которое не влечет для участников никаких юридических и финансовых обязательств, и реальным договором.
Предварительный договор имеет достаточно широкую распространенность в гражданско-правовых отношениях, так как обладает удобным сочетанием свойств. Предварительный договор отличается от похожего на него договора, совершенного под условием (условной сделки), который предполагает всего лишь вероятность наступления условий для его исполнения. Сам же предварительный договор порождает безусловную обязанность в установленный срок заключить предусмотренный им основной договор под угрозой судебного принуждения к его заключению. Именно возможность понуждения уклоняющейся стороны предварительного договора к заключению основного способствует в настоящее время распространению предварительного договора в тех случаях, когда стороны еще на стадии переговоров о заключении договора в будущем стремятся создать для себя определенные гарантии.
Фото: kdo.ru
