Решили приобрести квартиру в новостройке? Какой договор заключить с застройщиком? Как не пополнить ряды обманутых дольщиков? О том, как уменьшить свои риски и на что нужно обратить внимание при заключении договора с застройщиком, расскажет юрист ГК «АВЕНТИН» Татьяна Солдатова
В настоящее время продажа жилья в строящихся многоквартирных домах происходит посредством заключения следующих договоров:
• договора долевого участия в строительстве;
• договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве;
• предварительного договора купли-продажи квартиры;
• договора соинвестирования или инвестиционного договора;
• договора о вступлении в члены жилищно-строительного кооператива.
Одним из наиболее часто используемых договоров, которые предлагают застройщики при продаже квартир в новостройках, является предварительный договор купли-продажи. Рассмотрим его подробнее.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Основная особенность данного договора содержится в названии – он предварительный. Фактически данный договор представляет собой не что иное, как обещание, что строительная компания, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор – договор купли-продажи.
При заключении предварительного договора купли-продажи квартиры у покупателя не возникает права собственности на квартиру до момента заключения основного договора. Данный договор не регистрируется в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (ФРС), в отличие от основного.
Предварительный договор купли-продажи не исключает «двойных продаж». Если застройщик решит повторно продать обещанную Вам квартиру другому покупателю, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно, Вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры, а сможете вернуть только деньги, уплаченные по такому договору.
Кроме этого, по предварительному договору купли-продажи застройщик не несет перед вами никакой ответственности за несвоевременную сдачу жилого дома в эксплуатацию и передачу вам в собственность квартиры. Предварительный договор устанавливает срок для заключения основного договора и не предусматривает срока окончания строительства.
Таким образом, налицо некоторые моменты, которые делают предварительной договор купли-продажи недвижимости рискованным для покупателей и не защищают их в случае нарушения продавцом своих обязательств, при несоблюдении сроков строительства.
При всех вышеуказанных минусах данных договоров, они продолжают заключаться. Чем они привлекают покупателей и застройщиков? Для покупателей плюсом является цена, она существенно ниже, для строительных компаний играет роль возможность использования денежных средств ранее установленного срока.
Детальное и внимательное изучение документа, будь то предварительный договор купли-продажи квартиры, ДДУ или договор переуступки прав, – это основной способ защитить свои права в процессе совершения сделок с недвижимостью. Поэтому крайне важно внимательно прочитать условия договора, проанализировать, чем опасен тот или иной пункт. Многих проблем можно избежать, если обратиться к юристу, специализирующемуся на вопросах долевого участия.
