Городские агентства недвижимости озабочены переходом на "белые" схемы. Это должно снизить риски работы на рынке. Одна из схем: зарегистрировать агентов как предпринимателей без образования юридического лица (ПБОЮЛ). К чему приведет эксперимент, пока непонятно.
До сих пор государство особо не присматривалось к схемам расчетов, которые практикуют риэлторы. Однако никогда не знаешь, в какой момент сверху спустят команду: "Фас!" Чтобы предупредить возможные неприятности, риэлторские фирмы рассматривают возможность перевести агентов в предприниматели. Риски новой схемы пока неясны.
Налог - для лучших
Многие риэлторы или уже пробовали работать по новой схеме, или присматриваются к ней. Дальше других продвинулось Центральное агентство недвижимости: эта компания уже полностью перевела агентов в ПБОЮЛ. На переходе фирма потеряла половину сотрудников.
Однако генеральный директор ЦАН Андрей Спирин полагает, что для нормального существования агентства недвижимости огромный штат не нужен: "В больших фирмах не обустроено рабочее место риэлтора, плохо распределяется информация.
Если доход, который показывает риэлтор, составляет $300 в месяц, значит, агент или плохо работает, или ведет нечестную игру. Мы сократили штат, но сохранили лучших. При этом объемы рекламы также не уменьшились", - рассказывает Андрей Спирин.
По информации бывших сотрудников компании, некоторые агенты сами оставили фирму, чтобы не связываться с громоздкими налоговыми отчетами.
"Шесть процентов подоходного налога на прибыль - немного. Но некоторые не хотят платить и его, потому что на рынке полно компаний, которые работают без этого", - говорит Аркадий Леонов, заместитель руководителя отдела жилой недвижимости ЦАН.
С агентами-предпринимателями ЦАН заключило партнерские договоры. По ним полевой сотрудник и фирма несут солидарную ответственность за качество сделки. У ПБОЮЛ появились и собственные расчетные счета в банке.
Андрей Спирин уверен: "Клиенты больше доверяют специалисту-предпринимателю с "белой" зарплатой. Теперь наш агент после подписания акта о выполнении работ получает на расчетный счет деньги, с которых отчисляет 6% налога".
Цивилизация или хаос?
Опасность нового подхода - в риске потерять агентов. "Чтобы работать по этой системе, компания должна обеспечить определенный сервис: например, агентство может взять на себя заботы по финансовой отчетности ПБОЮЛ. Риэлтор - на самом деле партнер по бизнесу, потому что получает со сделки примерно 50%.
А теперь мы его делаем официальным партнером. Пока таких риэлторов у нас немного, но к концу года мы планируем, что по новой схеме будут работать не менее половины наших сотрудников", - говорит Сергей Галалу, генеральный директор АН "Итака". (Агентство "Итака" переводит своих сотрудников на индивидуальное предпринимательство с 2004 года.)
По официальной версии ЦАН, за три месяца работы по новой системе у 40% работников доход увеличился вдвое. Агенты ЦАН не называют числа проведенных за это время сделок и не комментируют удобство новой системы, предлагая обращаться за этой информацией к руководству.
Оптимизм главы ЦАН разделяют не все коллеги. В агентстве "Русский дом" уверены, что работник, поставленный в положение компаньона по бизнесу, полностью выйдет из-под контроля.
"Ему не составит труда сменить "фирму-партнера", поэтому он начнет еще жестче диктовать компании условия "сотрудничества". Хаос на рынке от этого лишь возрастет", - уверен исполнительный директор АН "Русский дом" Алексей Слокотович.
Руководители агентств понимают, что такой вариант возможен, поэтому они уже сейчас ищут необходимые механизмы воздействия на риэлторов.
Возникает вопрос и с приемом новых сотрудников: оправданно ли оформлять предпринимателем новичка, прослушавшего трехнедельный курс экспресс-подготовки, и ставить его в положение партнера по бизнесу?
Пока непонятно, насколько эта схема будет способствовать выходу рынка из тени. Дело не только в риэлторах. Больше половины клиентов заключают договоры по ПИБовской стоимости (чтобы сэкономить на налогах).
Вряд ли они согласятся, чтобы компания показывала комиссионные, которые могут превышать официальную сумму сделки: под прицел налоговиков могут попасть теперь уже клиенты.
Мнения экспертов
Сергей Дроздов,
генеральный директор АН "Петербургская Недвижимость":
– Сейчас мы оцениваем вариант, когда все агенты становятся частными предпринимателями. Говорить о его плюсах и минусах пока сложно: достоинства и недостатки проявляются лишь на практике. Успешных примеров перехода агентов в ПБОЮЛ на рынке пока нет.
Юрий Воробьев,
директор Петроградского отделения "Адвекс-РОССТРО":
– Шесть лет назад мы пытались перейти на эту систему, но государство было не готово к такой форме работы, и наши агенты оказывались в уязвимом положении. Нас смущает не сумма налога, а бюрократическая процедура. Если мы найдем приемлемый вариант, то перейдем на такую схему, но не станем увольнять половину сотрудников.
Сергей Галалу,
генеральный директор АН "Итака":
– Любая модель, отличная от ИЧП, не идеальна. Руководители компаний, если они не хотят проблем, должны это понимать. Сегодня перевести агентов в ПБОЮЛ - самая цивилизованная система работы. Это выгодно и риэлтору: демонстрируя доходы, он может брать кредиты. Пятнадцать - двадцать тысяч горожан постоянно работают в сфере недвижимости, и они должны чувствовать себя законопослушными.
