— Бывший супруг (в разводе 10 лет) при передаче квартиры в мою собственность оставил большой долг по коммунальным услугам и капремонту. Я с момента оформления права собственности плачу за себя. Но управляющая компания требует долг бывшего собственника с меня. Правомерны ли действия УК и что мне делать, чтобы не платить за бывшего супруга?
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Действия управляющей компании отчасти правомерны. УК может потребовать погашение долга предыдущего собственника по оплате капитального ремонта и ресурсов, расход которых учитывается счетчиками: электричества, воды, иногда газа и тепловой энергии (отопления). Именно по этой причине при переходе права собственности всегда следует проводить сверку показаний приборов учета и фактически проведенной оплаты.
А вот долг по коммунальным платежам новому собственнику не переходит. Его УК может взыскать со старого собственника в судебном порядке. Тем не менее описанная ситуация выглядит спорной — суд может, например, квалифицировать ваш развод как попытку уйти от оплаты долга.
Отвечает ведущий юрист ООО «ЮРСОДБИЗ» Евгения Паравозина:
Обязанность собственника по оплате коммунальных услуг возникает с момента регистрации права собственности на квартиру (статья 153 Жилищного кодекса РФ). Именно собственник несет бремя содержания своего имущества (статья 210 Гражданского кодекса РФ). Поэтому коммунальные платежи — обязанность того человека, который числится собственником квартиры в этот период.
Новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего. Управляющая компания не может требовать от нового собственника погасить задолженность по коммунальным услугам, которые были оказаны прежнему собственнику (потому что изначально признается, что собственник пользовался всеми благами квартиры, в том числе коммунальными услугами).
Понятно, что в управляющей компании долги числятся не по собственникам, а по квартирам. Поэтому сам по себе вопрос задолженности не решится. К сожалению, данное правило не касается взносов на капитальный ремонт. Согласно статье 158 Жилищного кодекса РФ, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе неисполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Так что долг бывшего мужа по взносам за капремонт вам погасить придется. После погашения долга вы можете предъявить бывшему мужу требование о возмещении убытков.
Что касается долга по коммунальным услугам, то рекомендуем предпринять следующие действия:
1. Обратиться в управляющую компанию с письмом. В письме указать, что на основании статьи 153 Жилищного кодекса РФ вы не обязаны оплачивать коммунальные услуги, оказанные предыдущему собственнику, и потребовать исключить долг из лицевого счета или отрыть новый счет. Теоретически управляющая компания должна обратиться к прежнему собственнику с требованием о погашении долга. Если не получится — обратиться в суд.
2. Если управляющая компания продолжит предъявлять незаконные требования, нужно будет подать жалобу в Роспотребнадзор и прокуратуру.
3. В том случае, если и жалобы не помогут, стоит обратиться в суд с требованием об исключении задолженности из лицевого счета или открытии нового лицевого счета.
Отвечает юрист Дмитрий Нестеренко:
Если по условиям сделки по передаче квартиры вы не оговорили иной порядок погашения долгов, то управляющая компания (УК) пытается сыграть на вашей неосведомленности — вы совершенно не обязаны погашать накопленный предыдущим собственником долг за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), на что прямо указывает п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. Но вот если в этот долг входят платежи за капитальный ремонт, то платить их придется вам (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Таким образом, управляющая компания может требовать погашения долга за ЖКУ только с предыдущего собственника (вашего бывшего супруга).
Оградить себя от требований УК вы можете, обратившись к ней с письменным заявлением (можно через ГИС ЖКХ) с указанием ссылки на п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ. Если не отреагируют, то через ту же ГИС ЖКХ вы можете подать жалобу в Жилищную инспекцию. Обычно это помогает. Перспективу предъявления к вам иска о взыскании этого долга считаю крайне маловероятной, а для УК — бесперспективной.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Согласно положениям жилищного законодательства, задолженность по оплате коммунальных услуг предыдущего собственника не переходит к новому владельцу. В этой части требования управляющей компании не правомерны.
Но исключением из этого правила является долг по взносам на капитальный ремонт. Как следует из ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, этот долг переходит к новому собственнику.
Рекомендуем вам обратиться с претензией к управляющей компании о неправомерности ее требования об уплате задолженности. Дополнительно можно подать жалобу на УК в прокуратуру и Жилищную инспекцию. В случае, если управляющая компания обратится в суд с иском в отношении вас, то вам в ответ следует подать в суд отзыв, в котором необходимо прописать свои возражения.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Собственник несет бремя содержания своего имущества с момента возникновения права собственности. Следовательно, коммунальные услуги необходимо оплачивать с того момента, как вы стали собственником данного объекта. Долг за капитальный ремонт переходит на нового собственника, поэтому оплатить его придется вам.
Отвечает адвокат Бюро адвокатов «Де-юре» Яков Булут:
Действия УК неправомерны. В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение. Таким образом, долги по коммунальным услугам должны оплачиваться тем собственником, которому данные услуги предоставлялись. В случае, если УК включает в квитанции долг вашего бывшего супруга, вы можете обратиться в суд с иском об обязании УК исключить данный долг из выставляемых счетов.
Отвечает юрисконсульт офиса «Водный стадион» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Евгений Мохнаткин:
Обязанность по оплате коммунальных услуг и взноса на капитальный ремонт возникает у покупателя недвижимости с момента государственной регистрации его права собственности. При этом между прежним и новым собственником квартиры может существовать договоренность об ином порядке оплаты указанных платежей, возникших при прежнем владельце.
Также необходимо учитывать, что плата за коммунальные услуги начисляется в силу владения гражданином недвижимостью и является его личным обязательством даже после отчуждения этой недвижимости. А вот взносы на капитальный ремонт неразрывно связаны с недвижимостью и после ее отчуждения переходят к покупателю, в том числе долги по этим взносам.
Таким образом, если между вами и бывшим супругом не было составлено соглашения о порядке оплаты ранее возникшей задолженности, то вам придется за свой счет оплатить только задолженность по взносам на капитальный ремонт.
Что касается задолженности бывшего супруга за коммунальные и эксплуатационные услуги, то вы их оплачивать не обязаны; в данном случае вам следует обратиться в управляющую компанию, предоставить им документы о вашем праве собственности на квартиру и попросить о сверке расчетов. Если управляющая компания все же продолжит начислять вам задолженность бывшего супруга, можно оспорить это в судебном порядке.
Отвечает заместитель руководителя департамента продаж АО «Российский аукционный дом» Николай Яблоков:
Действия УК неправомерны. Вы должны платить за коммунальные услуги только с момента перехода права собственности. УК же имеет право обратиться с иском в суд и взыскать по нему долг с вашего бывшего супруга.
Требовать с вас оплату за эти услуги УК не имеет права. Это самоуправство и попытка незаконного обогащения. Поэтому можете смело писать заявление в правоохранительные органы.
