Фото: Андре Юм
Радикальных перемен политического курса в России не будет, а начатые реформы будут доведены до конца. Для российского рынка недвижимости такое положение дел весьма благоприятно, считает первый вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость" Михаил Гороховский.
Чиновники любят, чтобы было тихо-тихо
Де-факто реорганизация Роснедвижимости и Росрегистрации стартовала еще в начале года. Теперь определен срок, к которому она должна быть завершена – 1 октября 2008 года.
Это, безусловно, момент положительный, потому что теперь чиновники не смогут до бесконечности растягивать процесс слияния. Управляющий пинок хорошо действует на подчиненных.
А ведь они растягивают, используя любую возможность…
Безусловно. Систему лихорадит, и здорово лихорадит. Возникают проблемы с регистрацией прав на недвижимое имущество, дачная амнистия буксует. Я вот сам от этого пострадал.
Каким же образом?
Полгода назад я начал процесс перерегистрации своих прав на земельный участок и загородный дом. Процесс это долгий, связан с частыми поездками в область – а я по роду занятий себе этого позволить не могу. Поэтому нанял специалистов – и вот они-то мне и рассказали, что с 1 марта, то есть с момента вступления в силу закона о кадастровом учете, Роснедвижимость фактически прекратила прием кадастровых дел.
Фигурально выражаясь, перекрыли сонную артерию рынка. И что же теперь делать?
Мне недавно, один за другим, звонили президенты местных ассоциаций и задавали тот же вопрос. Я предложил запросить у Лужкова разрешение на проведение общественной акции – и вывести людей с плакатами на демонстрацию.
А что это даст?
Видите ли, чиновники очень болезненно относятся к публичности, им надо, чтобы все было тихо-тихо… Поэтому, я думаю, в данном случае это сработает.
Если у этих ведомств есть ресурс, достаточный для того, чтобы работа продолжалась в обычном режиме, почему же они его не используют? Ведь ясно, что тем самым создаются новые проблемы, новые очереди, которым еще долго не рассосаться…
Я скажу так: у этих ведомств сейчас те же проблемы, которые бывают у любого подростка, чей организма еще не до конца развился. То одно мешает, то другое, шея слишком длинная, плечи еще узкие, кулаки уже огромные – и все неудобно….
Я не люблю чиновников, но сейчас готов подтвердить, что проблем у них прорва. Им нужно выработать огромное количество процедур – а кроме того, ликвидировать все изъяны ранее существовавших систем.
Каких, например?
Вот, скажем, перемены адресов. То поменяется название улицы, то сменится целиком нумерация домов, то отнесут район к другому муниципальному образованию. Для учета эта чехарда – страшное дело. С введением единого кадастра все это перестанет иметь значение, потому что у объекта всегда будет постоянный номер в кадастре.
И вот улицу переименовали – а кадастровый номер остался прежний?
Именно.
Земля - вот настоящая недвижимость
Я предполагаю, что в ближайшие годы у нас изменится вся система права в сфере недвижимости. Сейчас мы наблюдаем начало – не побоюсь этого слова – юридической революции.
Что же станет во главу угла новой системы?
Право собственности на землю. Ведь оно и есть самое главное. Возьмем для примера право собственности на квартиру в многоэтажном доме. Ваша квартира? Вроде бы да, вот договор купли-продажи. А ну как муниципалитет вознамерится проложить на этом месте новую магистраль?
Да, но ведь земля под домом…
…в большинстве случаев – арендованная! Поэтому, выходит, право ваше несколько… ммм… воздушно и не имеет под собой реальной основы.
Поневоле вспоминается отец Скарлетт О‘Хара, который говорил: «Земля – это единственное, что имеет ценность»...
Это справедливо и для юридической стороны вопроса: любое право собственности на объект недвижимости должно, образно говоря, твердо стоять на земле. И потому должны со временем появиться законы, запрещающие строительство зданий на арендованной земле.
Как вам кажется, из тех законопроектов, которые связаны со сферой недвижимости, какие должны быть рассмотрены и приняты - и какие будут приняты в первую очередь, в ближайшее время?
На мой взгляд, основная проблема риэлторского бизнеса и всего рынка в целом заключается в том, что права добросовестного приобретателя недвижимости должным образом не защищены. Любой человек, приобретая недвижимость, знает, что у него нет гарантий.
Придет тот, кто был прописан здесь когда-то, докажет, что площадь у него злые люди отняли до меня – и вселится в квартиру, за которую я отдала несколько миллионов рублей.
Именно. И даже если вас признают добросовестным приобретателем, то недвижимость у вас все равно отберут.
А компенсация?
Один миллион рублей. Что это такое для Москвы – и даже для Подмосковья? Вы комнату на эти деньги и то не купите.
Я говорил со многими судьями, они же не только юристы, но и люди прежде всего. И вынося по этим делам законные решения, они мучаются – но сделать ничего не могут.
Наверное, очень многие из тех, кто потерял таким образом жилье, обвиняют в своей беде именно риэлторов?
Риэлторов, нотариусов, регистраторов. И вы знаете, их можно понять. Они ослеплены горем, и не понимают, кто виноват.
А кто виноват?
Государство. Депутаты, которые не приняли давным-давно соответствующие законы. И если раньше можно было списывать нерешенность этой громадной проблемы на то, что нет денег, то сегодня деньги есть! Сейчас государство реально может защитить права добросовестного приобретателя.
Фото: Андре Юм
Пожизненная страховка от Мосгаза и цунами
Много ли надо денег на защиту этих прав?
Будете смеяться: очень мало. Достаточно просто разрешить в стране титульное страхование. И не просто разрешить, а сделать его обязательным. То есть поступить точно так же, как с ОСАГО.
А сегодня, выходит, страхование титула происходит вне правового поля?
Страхование титула – это распространенное жаргонное выражение страховщиков, означающее вид страхования рисков утраты права собственности. От титульного страхования оно отличается принципиально, как велосипед от автомобиля.
Во-первых, титульное страхование защищает от всех рисков, которые могут угрожать объекту – это и градостроительные риски, и цунами, и падение самолета и вообще все, что может ущемить право собственника распоряжаться этим объектом.
Скажем, Мосгаз проложил рядом с вашим домом трубу. В результате ваши права по использованию земли ограничиваются, следовательно, земля падает в цене. Вы, может быть, и не собираетесь этот участок продавать – однако вам обязаны тут же компенсировать данную потерю, не дожидаясь, пока вы захотите выставить объект на продажу.
Во-вторых, титульное страхование пожизненное, оно распространяется на весь период жизни владельца объекта. И в-третьих, что очень важно, оно безлимитно. Допустим, когда-то в период падения цен на недвижимость вы купили дом за 300 долларов, а сегодня он стоит 300 миллионов. И вот приходит человек, и доказывает свое право на этот дом. Вас выселяют – и что же, вам на руки 300 долларов, и адью? Разумеется, нет: вам заплатят всю сумму, которая необходима для полного восстановления права.
А в чем может заключаться такое восстановление в правах?
Допустим, для приобретения на сегодняшнем рынке аналогичного дома и приведения его в то состояние, в котором утраченное вами жилище находилось до наступления страхового случая. Ремонт, дизайн-проект, переустройство…
Представляю, каков будет уровень расходов страховой компании… захочет ли кто-то заниматься подобным бизнесом?
Титульных страховых компаний много не бывает. И бизнес это выгодный, поскольку государство, заинтересованное в том, чтобы с недвижимостью был порядок, предоставляет таким компаниям огромные налоговые преференции.
А есть ли надежда на то, что подобный законопроект будет внесен и рассмотрен в Госдуме в обозримом будущем?
Если вы помните, Путин в декабре 2006 году внес на рассмотрение депутатов пакет из 20 законов – и тем самым, так сказать, расшил сразу очень много узких мест. Так вот Медведев, я думаю, должен сделать следующий шаг. Время пришло.
Не платим налоги – действуем против самих себя
Помимо того, чтобы защитить права добросовестных приобретателей, необходимо также изменить налогообложение операций с недвижимостью. Ведь сейчас творится страшное: налоги после сделки с недвижимостью платят то ли шесть, то ли семь процентов продавцов.
А остальные?
Остальные занижают цену недвижимости, чтобы уйти от налогов. Я подчеркну особо, что не риэлторы принимают такое решение, а сами собственники. А когда в результате сделка признается недействительной, они лишаются возможности взыскать свои деньги.
Налогообложение – это больная тема не только для продавцов недвижимости, но и для арендодателей…
Да, это так. Замечу: власти только декларируют, что они заинтересованы в снижении арендных ставок, а реально ничего для этого не делают. В Париже, например, арендодателям, которые не поднимают ставки выше социальной планки, дают возможность платить меньше налоги, раз в пять лет вручают чек на ремонт жилья. А где подобные меры у нас?
Государству надо стимулировать нормальное развитие рынка аренды, и конечно, оно должно позаботиться о нанимателях. Когда женщину, снимающую квартиру, выгоняют на улицу только потому, что она беременна… какие тут еще слова?
В конце концов, кто живет на съемных квартирах? Самая молодая, энергичная часть населения. Будущее нашей страны! Государство обязано защищать свое будущее, если хочет остаться на плаву.
