Благосостояние и развитие государства напрямую зависят от бизнеса. Это неоспоримый факт, и в условиях рыночной экономики постепенно принимаются законы в поддержку малого и среднего бизнеса, что можно считать очень положительной тенденцией.
Рассмотрим право выкупа арендованной муниципальной недвижимости представителями малого и среднего бизнеса. До вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации" арендуемую муниципальную недвижимость арендатор на условиях преимущественного права выкупа мог приобрести, только если арендодатель сам проявил инициативу и направил арендатору уведомление о предстоящей приватизации и с предложением выкупа, согласно Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
На сегодняшний день ситуация изменилась для предпринимателей в лучшую сторону благодаря вступившему в силу 01 июля 2013г. Федеральному закону от 2 июля 2013 г. N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" и Федеральному закону № 158-ФЗ от 29.06.2015г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящего в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесение изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
Теперь представитель малого и среднего бизнеса может сам выступить инициатором выкупа арендуемой муниципальной недвижимости.
Какие же условия необходимо соблюсти, чтобы воспользоваться этим правом?
1) Воспользоваться этим правом может только субъект малого и среднего предпринимательства.
2) Имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства.
Арендатор вправе самостоятельно обратиться в уполномоченный орган с заявлением об исключении недвижимого имущества из данного перечня.
3) Арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Это означает, что договор аренды должен быть заключен надлежащим образом с уведомлением регистрационной палаты.
4) Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп имущества.
В случае если имели место незначительные задержки арендной платы и арендодатель, ссылаясь на них, отказывает в выкупе, арендатор вправе обратится в суд. Суд может признать, что данные факты не являются основанием для отказа в праве выкупа.
С 01.07.2015г. исключена необходимость залога выкупаемого имущества, при необходимости данный пункт можно изложить в договоре купли-продажи.
Процедура выкупа арендуемого недвижимого имущества такова:
1) Арендатор заявляет о решении воспользоваться правом выкупа арендованной недвижимости, для этого он направляет в уполномоченный орган (чаще всего это комитет по управлению имуществом) заявление о своем решении. В течение 10 дней принимается решение об одобрении сделки или об отказе.
2) В случае отрицательного ответа, если арендатор уверен в незаконном ущемлении своих прав, он может обратиться в суд. В случае положительного ответа уполномоченный орган направляет арендатору проект договора с указанием рыночной цены по оценкам независимой экспертиза (при несогласии, арендатор вправе оспорить заявленную стоимость в суде).
3) Для рассмотрения и подписания договора у арендатора есть 30 дней, судебный процесс не входит в этот срок. После подписания договора арендатор вступает в права собственности на оговоренных договором и предусмотренных законодательством условиях.
Для подачи заявления о реализации права преимущественного выкупа арендованной недвижимости и заключения договора купли-продажи арендатору необходимо представить следующие документы:
- Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе.
- Устав юридического лица.
- Приказ о назначении руководителя.
- Заявление о том, что арендатор является субъектом малого и среднего предпринимательства и соответствует всем признакам данной категории юридических лиц.
- Доверенность на представлении интересов арендатора.
- Договор аренды выкупаемого недвижимого имущества.
- Документы, подтверждающие своевременное внесение арендной платы.
- Технический и кадастровый паспорт помещения.
Возможно, потребуются дополнительные документы, точный перечень нужно уточнить в уполномоченном органе по месту нахождения выкупаемой арендуемой недвижимости.
Не имеют права преимущественного выкупа арендованной недвижимости согласно ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" № 209 – ФЗ от 24.07.2007г. следующие организации:
1) являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами;
2) являющиеся участниками соглашений о разделе продукции;
3) осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса;
4) являющиеся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации.
Федеральный закон №158-ФЗ от 29.06.2013г. предусматривает возможность рассрочки платы за выкуп арендованного имущества на срок до пяти лет.
Судебная практика показывает, что при отказе арендатору в праве преимущественного выкупа арендованной недвижимости большая доля вероятности выиграть дело при правильном подходе и грамотном оформлении документов.
Представим ситуацию, когда арендодатель расторгнул договор аренды в одностороннем порядке и выкуп стал невозможен. Если арендатору удастся собрать доказательную базу и убедить суд в том, что целью арендодателя было именно недопущение заключения договора купли-продажи, то расторжение договора аренды в одностороннем порядке будет признан недействительным.
Или другая ситуация – ни для кого не секрет, что зачастую договора аренды недвижимости заключаются на срок менее года, чтобы обойтись без уведомления регистрационного органа. И зачастую инициаторами такого срока являются именно арендодатели. В таком случае необходимо предоставить суду все договора аренды недвижимости за два года, чтобы подтвердить, что фактически недвижимое имущество находилось во владении и пользовании арендатора более двух лет.
Возможна и ситуация, что оценка недвижимости независимой экспертизой по инициативе арендатора затянулась, и договор купли-продажи в положенный законом тридцатидневный срок заключен не был. В данной ситуации суд может продлить срок заключения договора, если арендатор докажет, что просрочка произошла по независящим от него обстоятельствам.
Не стоит забывать и тот факт, что суд иногда отказывает арендатору в удовлетворении его требований. К примеру, у арендатора накопились долги по арендной плате, арендодатель, по условиям договора, начислил пени. Перед подачей заявления о реализации права преимущественного выкупа арендатор оплатил долги, но пени оплачивать не стал, полагая, что эти платежи не обязательные и учитываться при принятии решения о заключении договора купли-продажи не будут. В этом случае суд оставит иск арендатора без удовлетворения.
Развитие малого и среднего предпринимательства – одной из приоритетных направлений политики государства, от этого зависит экономика страны в целом. Но и представителям малого и среднего бизнеса нужно и важно знать и уметь отстаивать свои законные права и интересы.
