Компания «Промсвязьнедвижимость», основанная в 2000 году и входящая в группу «ПромСвязьКапитал» (владельцы Дмитрий и Алексей Ананьевы) - один из лидеров в строительстве и эксплуатации коммерческих комплексов. В последнее время компания активно занимается девелопментом земельных участков в Московской области, используя свои накопленные земельные активы. На сегодняшний день компанией реализовано 3 коттеджных поселка, еще один - находится на стадии разработки. В собственности - около 10 земельных участков. О том, как менялась концепция поселков компании в результате кризиса, какие и сколько поселков осталось на рынке после 2009 года, как проверить надежность застройщика и куда выгоднее вкладываться сегодня, в интервью RealEstate.ru рассказал директор по развитию земельных активов ЗАО «Промсвязьнедвижимость» Армен Маркосян.
Армен, расскажите, пожалуйста, как изменилась концепция компании «Промсвязьнедвижимость» в сфере загородного строительства в результате кризиса?
В кризисные годы компания быстро адаптировалась к изменившемуся спросу на рынке. Весной 2009 года был запущен коттеджный поселок «Благовещенка» на 14 км Пятницкого шоссе. На тот момент он представлял собой самый популярный и ходовой товар – участки без подряда, и был реализован в течение года. Это довольно высокий показатель, который объясняется, во-первых, повышенным спросом со стороны покупателей, а во-вторых, отсутствием проектов аналогичных по качеству на этом направлении. На сегодняшний день на рынке Подмосковья около 980 поселков, 30 из которых приходится на Пятницкое шоссе, что составляет 3-4% от общего рынка.
После «Благовещенки» мы запустили сразу два проекта: «Николо-Пятницкое» на 15 км Пятницкого шоссе и «Владычино» на 20-м км Ленинградского шоссе. Изначально в посёлках были представлены участки без подряда, но, начиная с 2010 года, в связи с изменением конъюнктуры рынка, мы изменили концепцию поселков и теперь представляем их как посёлки смешанного типа. Строительные работы в поселках мы начали летом этого года. На сегодняшний день в «Николо-Пятницком» продано 70% лотов, во «Владычино» – порядка 40%.
В настоящее время компания ориентирована на два сегмента: участки без подряда и готовые поселки коттеджного типа с полноценной инфраструктурой, магазинами шаговой доступности, спортивными и детскими площадками и т.д. Стратегические планы компании предполагают расширение присутствия на рынке как в готовых поселках, так и в поселках без подряда.
Вы, как новый участник, наверняка подробно изучали состояние рынка на момент вхождения в него – как менялся спрос на поселки за последнее время?
В кризис основной спрос приходился на участки без подряда. Сильнее всего спрос упал на готовые коттеджные поселки на ранней стадии строительства - люди боялись вкладывать в недострой. В связи с этим для большинства покупателей стал наиболее приемлемым и надежным вариант приобретения земельного участка и строительства дома собственными силами. Хотя в посёлках, где строительство было завершено, проблем с продажами не возникало.
В январе 2009 года спрос на поселки без подряда вырос в два раза. После этого наметился некоторый рост, всплеск которого пришелся на октябрь 2009 года, и составил порядка 70% от общей доли рынка. То же произошло и с предложением. Если к началу кризиса поселков без подряда было 30-50, то к октябрю 2010 года их число дошло уже до 200. В это время на рынке появились недобросовестные компании, так называемые "ковбои", у которых были в собственности какие-то земли, они их межевали и продавали. Бывали случаи, когда даже не межевали, а самостоятельно отрисовывали на схеме границы участков, обещая в перспективе межевание. В итоге клиент мог ждать свидетельство о собственности на участок до года. Так же были случаи, когда люди, купившие участки по схеме «от физика к физку», сэкономили – они купили участки по цене ниже рыночной на 20-30%. Но эти земельные участки оказались совершенно неподготовленными, по сути – «голая земля». В итоге расходы на решение проблем с подведением необходимых коммуникаций были гораздо выше этой экономии.
Второй пик продаж на участки без подряда пришелся на май 2010 года – он составил 63% от общих продаж. Сегодня на участки без подряда приходится около 51% продаж. На мой взгляд, спрос на данные участки будет сохраняться в ближайшие 3-4 года.
Сколько на сегодняшний день поселков с подрядом и без?
Всего в Московской области насчитывается около 980 поселков. Из них уже реализованных - порядка 450, строящихся – около 530. Строящиеся поселки делятся на три сегмента: в 190 поселках представлены участки с подрядом, в 270 посёлка - участки без подряда и 70 из них – смешанной концепции (с подрядом и без). Уже дальше эти сегменты делятся на эконом-класс, бизнес-класс и премиум-класс.
А как сегодня определить надежность застройщика и проекта?
Застройщику можно доверять, если он вкладывает в проект собственные средства. Многие компании работают с минимальными вложениями собственных средств, и это приводит к тому, что покупатели могут получить коммуникации только в том случае, когда у компании эти средства появятся. А появятся они только тогда, когда довольно высокий процент участков будет продан, а значит, подведение коммуникаций, прокладка дорог и прочее откладывается на неопределенный срок.
Кроме того, надежность застройщика и проекта можно определить, посмотрев, что включает в себя цена на участок. Основными инженерными коммуникациями в поселке являются газ, электричество, водоснабжение и канализация. Многие застройщики в поселках без подряда сегодня уходят от обязательств по подведению газа, поскольку это дорогое удовольствие. Остается три компонента. Но есть застройщики, которые уходят и от этих коммуникаций, оставляя только свет, как в дачных поселках. К примеру, покупатель может поставить свой газгольдер, септики, установить собственную скважину на участке. В итоге все это оборачивается дополнительными тратами для владельца участка. Поэтому если компания выставляет низкую цену во вред удобству клиента, который потом сам должен все подключить и нести дополнительные затраты, то это говорит о том, что компания не является профессионалом.
Делаем вывод, что надежность застройщика определяется, во-первых, способностью инвестировать собственные средства в проект на начальной стадии, во-вторых, готовностью взять на себя обязательства по подведению всех необходимых коммуникаций и, в-третьих, по наличию девелоперского портфеля сданных проектов. Однозначно стоит обратить внимание на то, как долго компания существует в целом, в том числе на рынке недвижимости.
Насколько кризис изменил планы девелоперов, заставил их изменить концепцию своих проектов?
Оптимизацию прошли все поселки и все компании, при этом практически не было компаний, которые бы ушли с рынка. А изменений каких только не было: от реконцепции проектов до сокращения штатов. В октябре 2008 года в активной стадии продаж поселков находилось порядка 330 поселков. Когда начался кризис, заморозились и ушли в небытие 40 из них, или примерно 10-15% от рынка. Еще 80 поселков (25% от рынка) переквалифицировались в поселки без подряда, и около 10% стали поселками смешанного типа.
Получается, что 50% от рынка (160 поселков) изменились, остальные 50% остались прежними. Оставшиеся снизили расходы на дизайн, ландшафт и прочее, но не изменили себе. В первую очередь это касается элитного жилья – оно как продавалась, так и продается. Больнее всего кризис ударил по бизнес-классу. Эконом сумел переквалифицироваться в поселки без подряда.
Какие изменения в сегментации происходят сейчас?
Сейчас на рынке на стадии продаж находится около 530 поселков. Из них поселки с участками с подрядом составляют 34% от доли рынка, посёлки с участками без подряда занимает 42% и поселки смешанного типа - 18%. Проекты в ценовой категории от 15 млн руб. до 25 млн руб. за лот занимают 60% рынка, от 20-50 млн руб. – 25% рынка, проекты с ценой свыше 50 млн руб. за лот составляют 15% рынка.
Многие поселки смешанного типа начинают возвращаться полностью в подряд. А те, что были без подряда, становятся поселками смешанного типа.
Какие сегодня цены на различные сегменты? И куда, соответственно, выгоднее всего вкладываться?
Сегодня в бесподряде эконом-класс стоит до 300 тыс.руб. за сотку, бизнес – от 300 до 600 тыс.руб. за сотку и премиум – свыше 600 тыс. руб.
Эконом с подрядом - до 15 млн руб., бизнес – 16-50 млн руб, премиум – свыше 50 млн.руб.
Так как премиум- и бизнес-класс не сильно изменились, то лучше всего вкладываться в эконом – тут есть потенциал роста цен. Что касается инвестиций в участки без подряда класса эконом, то здесь правильно будет инвестировать в земли, которые действительно имеют потенциал роста. Если вы купите участок по 30 тыс. руб. за сотку на 120 км от МКАД, где из коммуникаций только электричество, то не стоит ожидать, что этот участок за 3-4 года вырастет в цене больше, чем на 20%. Однако при покупке участка со всеми коммуникациями по 300-400 тыс. рублей за сотку на расстоянии до 30 км от МКАД, можно ожидать, что цена за 3-4 года может вырасти на 50-80%, что связано с улучшением транспортной системы и строительством новой дороги.
Чтобы вкладываться в загородную недвижимость, нужно очень хорошо знать рынок и понимать, какое направление в будущем «выстрелит». Ведь еще лет 7 назад никто и не знал Новорижское шоссе. Поэтому когда закончились места на Рублевке, все увидели, что Новая Рига – это хорошая трасса, и стали застраивать ее. Сегодня большой потенциал появился и у Ленинградского шоссе, которое после строительства скоростной трассы сильно поднимется в цене.
Беседовала Ирина Фильченкова
