Правильно-ли аналитики ВИДЯТ рынок недвижимости?

Основные отраслевые СМИ откликнулись на прошедшую 24-го августа Конференцию `Рынок недвижимости: ситуация , тенденции , прогноз`, кратко опубликовав «прогнозы» или, по словам Стерника Г.М., экспертные предсказания.

Однако , представляется, что не менее интересным (на что СМИ не обратили внимания) является некая разница в подходах у аналитиков рынка недвижимости. И эта разница в подходах может значительно влиять на достоверность экспертного предсказания.

На конференции прозвучали 2 основных аналитических подхода.

«ТЕХНОКРАТИЧЕСКИЙ подход». Типичными представителями являются Стерник Г.М. , АЦ ЗАО « Агентство МИЭЛЬ» , Репченко О. Н. , « Индикаторы рынка недвижимости». Они анализируют количественные и качественные показатели (теория систем) отражающиеся в ценах на недвижимость.

А именно:

* Средний уровень цен на жилье ( Индекс стоимости жилья);

* Рост цен на московское жилье по годам;

* Темпы роста цен ( %/ мес.);

* Объем предложения

Они анализируют базовый тренд изменения цен , а например Стерник Г. предложил новый метод – переход от изучения динамики цен к исследованию первой ( приросты ,или скорость роста) ,а затем и второй ( скорость роста приростов) составляющей. В колебаниях цен прослеживается периодичность. Используя найденную закономерность , аналитики прогнозируют характер изменения темпов роста цен на год – полтора вперед. При этом в основе лежит гипотеза о продолжении роста российской экономики до 2030 года. Однако , существует и иной аналитический подход.

« СОЦИАЛЬНЫЙ подход».

Типичным представителем этого подхода является Крапин А.В. Информационно – Аналитическое агентство рынка недвижимости « RWAY». Его точка зрения основана на том , что «рынок является сложной социальной системой». При первом приближении система состоит из следующих подсистем:

«управляющей подсистемы» - власть федеральная , субъектов федерации ,муниципальных образований;

«производственной подсистемы – строители ,девелоперы;

«подсистемы оказания услуг» - риэлторы ;

В современной ситуации правила игры для участников задает только одна , - управляющая подсистема.

Технократический подход имеет право на существование , но дает приемлемую точность на небольших интервалах времени (порядка 3 – 4 месяца) , а не 1,5 – 2 года и то при условии стабильного состояния рынка. При этом стабильным следует признать состояние ,когда ежемесячные темпы роста основных количественных показателей соизмеримы с уровнем инфляции за тот же период времени.

Поскольку количественные показатели ( темпы роста цен) значительно превышают инфляцию стабильным состояние рынка признать нельзя. Но главный показатель экономической нестабильности , - это отсутствие гарантий на право собственности. Дело ЮКОСА яркий тому пример.

Для полноценного анализа рынка недвижимости с позиций социального подхода необходимо учитывать, например:

- инициативы по созданию рынка доступного жилья;

- жилищный пакет федеральных законов;

- предупреждение ФАС и Генпрокуратуры о расследовании ценового «сговора»

- передел столичного инвестиционно – строительного рынка И другие факторы.

Все мы помним ,что большинство аналитиков в конце 2005 года предсказывало рост цен на уровне 25 -30 % в течении года . Однако , к августу 2006 года цены увеличились в среднем на 60%. Может быть ошибки в экспертных предсказаниях связаны с тем ,что представители «технократического» подхода не полностью учитывают социальные факторы влияющие на рынок недвижимости?

А.Привалов, директор Службы маркетинга и продаж Midland Group специально для `Горячей Линии Недвижимости`