Кто дает гарантии...
В подавляющем большинстве случаев аренда жилого помещения – сделка, заключенная частными лицами. Подписывается двусторонний договор аренды – двусторонний, и агентство недвижимости в нем не фигурирует. Правда, некоторые агентства дополнительно заключают со своими клиентами договоры на оказания услуг, а отдельные солидные агентства даже предлагают подписать трехсторонний договор, в котором компания – участник сделки, имеющий определенные обязательства.
Наиболее значимо в этом случае то, что в случае преждевременного расторжения договора по инициативе арендодателя риэлтор обязуется найти арендатору новое жилье, не взимая с него за это дополнительных комиссий. Желательно в том же районе и за ту же цену. Последнее условие выполнить сложнее всего: цены на рынке постоянно растут.
Однако зачастую никаких подлинных гарантий со стороны агентства такой договор не содержит. Подлинных - значит подкрепленных финансовыми санкциями за их невыполнение. Ведь без штрафных санкций любые обязательства теряют смысл: ни один суд не сможет обязать агента их реализовать, если тот сам не захочет.
Но одна реальная гарантия все же есть. Это репутация агентства, точнее – конкретного агента, поскольку в риэлторском бизнесе личные качества гораздо более значимы, чем корпоративные стандарты. Это мнение разделяют не все – но многие, как риэлторы, так и их клиенты уверены: название агентства не имеет большого значения. Куда важнее фамилия риэлтора.
...и кто их реализует
Рассказывает Ирина Завражная, агент по аренде квартир с пятилетним опытом работы:
– Да, мне дважды приходилось переселять своих клиентов. В первом случае сыграли роль непредвиденные обстоятельства: хозяин квартиры разошелся с женой, и квартира, которую он за два месяца до этого сдал в аренду, понадобилась ему самому.
Во второй раз клиенты, молодая пара, не устроили соседей, поскольку имели
привычку поздно возвращаться домой. В договоре такие подробности оговорены не были, но скандалить с соседями – дело последнее, поэтому, поговорив с хозяевами квартиры, я сама предложила ребятам переехать. Кстати, второй вариант был удачным: старый кирпичный дом с толстыми стенами, низкая слышимость. Да и соседи более спокойные.
Я никогда не отказываю в переселении, несмотря на то, что на это приходится тратить дополнительное время. Но чаще всего мне удается договориться с хозяевами о том, чтобы договор не был расторгнут. А бывало и так, что мои клиенты находили другой вариант самостоятельно, и я узнавала об этом значительно позже, чем следовало бы.
Но далеко не всегда ситуация выглядит так пасхально. Вот что рассказывает Олег, сотрудник крупной торговой компании, родом из Новосибирска, снимающий жилье в Москве второй год: :
– Свою первую квартиру я снял в странном районе под названием Бирюлево. Добраться туда из центра тяжело, постоянные пробки, ближайшее метро в пяти километрах. Много алкоголиков, много плохих домов, на глазах превращающихся в настоящие трущобы. Единственное, что меня побудило подписать договор - это относительно невысокая цена – тогда с меня запросили 11 тысяч рублей в месяц плюс 80 процентов комиссионных агенту – и приличное состояние квартиры.
А через месяц хозяйка пришла ко мне вся в слезах и объявила, что больше не может сдавать квартиру по этой цене. Мол, ее невестка считает, что это слишком дешево, и требует, чтобы я платил 16 тысяч (за эти деньги тогда можно было снять квартиру рядом с метро). Когда же я позвонил в агентство, сотрудница которого оформляла договор, то услышал следующий текст: "Это ваши проблемы, молодой человек! Вы просили найти вам квартиру - мы вам ее нашли. А с хозяйкой разбирайтесь сами!"
Пришлось занимать деньги, искать другую квартиру, снова платить агенту. В этот раз я настоял на том, чтобы в договоре были четко прописаны штрафные санкции для хозяина в случае, если он пожелает выселить меня раньше срока.
Клиент должен быть готов оплатить услуги риэлтора по полной стоимости, если хочет, чтобы ему были предоставлены гарантии переселения, считает Татьяна Минеева, руководитель "Московского Городского Агентства Недвижимости".
Далеко не каждый риэлтор согласен, что вообще должен что-либо гарантировать после того, как договор аренды подписан – и тем более выступать стороной этого договора. Вот мнение Игоря Червякова, руководителя проекта NERS.RU, риэлтора с 14-летним стажем:
– Рынок недвижимости – это рынок частных лиц, здесь нет законов ведения бизнеса и ответственной практики выполнения условий договоров, как с той, так и с другой стороны. Риэлторская компания не может гарантировать выполнение обязательств «бабушкой-одуванчиком», которая сегодня решила сдать квартиру на длительный срок, а завтра передумала.
Нам доверяют - мы управляем
Напрашивается вывод: поскольку частные лица не так надежны, как хотелось бы, заниматься арендой профессионально должны лица юридические – то есть все те же агентства. Эту же мысль подтверждает господин Червяков:
– Гарантии возможны только в одном случае: если хозяин отдал свою квартиру в управление агентству. Наша компания принимает в управление квартиры от собственников, которые нам платят от 1 до 30 процентов арендной ставки ежемесячно. Что это означает на практике? Мы сами сдаем эти квартиры, получаем деньги с арендодателя – и отдаем собственнику за минусом нашей комиссии.
Казалось бы, зачем собственнику делиться с риэлторами ежемесячно? Ведь трудозатраты хозяина сдаваемой квартиры невелики: раз в месяц прийти, проверить, все ли в порядке, получить деньги с жильцов и заплатить квартплату. Конечно, если ваши жильцы залили нижних, то времени и сил на то, чтобы уладить конфликт, может потребоваться немало. Но ведь такое случается нечасто.
Однако некоторые владельцы жилой недвижимости живут весьма далеко от нее, иногда за тысячи километров. Другие обременены работой настолько, что времени ни на что другое уже не остается. Понятно, что при подобных обстоятельствах будет выгодно отдать свою квартиру в доверительное управление: сдавать ее самому практически невозможно
Игорь Червяков приводит аргументы и другой стороны, участвующей в сделке по жилой аренде:
Игорь Червяков: «Если кто-то хочет давать гарантии, он их дает. Это его личное право – и это не может быть системой».
– Далеко не все наниматели готовы заключать договоры с физическими лицами. К примеру, этой осенью нам поступил запрос на десять квартир в аренду для командированного персонала компании-ритейлера, входящей на региональный рынок. При этом было поставлено условие: договоры аренды заключается только между юридическими лицами. Мы нашли и арендовали на себя все необходимые квартиры, а и в договоре прописали следующее условие: в случае преждевременного расторжения договора с нашей стороны, мы подберем альтернативный вариант бесплатно.
Правда, в итоге квартиры обошлись заказчику в два раза дороже рыночной цены, добавляет господин Червяков.
А что скажет читатель? Какова, на ваш взгляд, роль агента в сделке по аренде жилья? Достаточно ли вам услуг посредника, когда агент находит варианты и организует просмотры, предоставляет бланк договора, а дальнейшие отношения между хозяином и нанимателем не входят в его компетенцию? Или вы считаете, что риэлтор должен предоставлять вам гарантии – если да, то какие?
Если бы вы были нанимателем, то охотнее арендовали бы квартиру у частного лица – или у агентства недвижимости? Выступая в роли хозяина квартиры, какие услуги вы ожидаете от риэлторов, которым передаете в управление свою квартиру?
И наконец, что думают обо всем этом профессионалы рынка недвижимости?
Фото: Андре Юм
