Историческая справка (окончание)
Через некоторое время после того, как грянул дефолт, стоимость аренды средней однокомнатной квартиры на окраине Москвы упала до 130-150 долларов. На этом уровне цены держались довольно долго – во всяком случае, в начале 2001 года за 150 у.е. все еще можно было что-то снять. Затем кривая роста арендных ставок вместе с вторичным рынком жилья бодро пошла вверх – и одновременно увеличились гонорары агентов: они и не подумали снижать процент своих комиссионных.
К этому моменту уже вовсю развивался интернет, появились первые веб-сайты компаний, а вслед за ними – и информационные порталы по недвижимости. Агентства недвижимости выкладывали свои предложения в Сети, предлагая пользователям удобный поиск по разным параметрам.
Стали появляться универсальные интернет-доски объявлений по аренде московских квартир. Это были и онлайн-версии рекламных газет, и проекты, которые развивались в интернете сами по себе, без поддержки печатных изданий. Многие из них были созданы для того, чтобы наниматели могли обойтись без посредников; предполагалось, что хозяевам квартир будет удобно за пару минут заполнить форму объявления - и ждать звонков от претендентов. Увы, этого не случилось. Почему же?
Очень быстро все эти ресурсы были полностью оккупированы агентами, приспособившими их под бесплатные рекламные площадки для своей коммерческой деятельности. Многие посредники составляли объявления так, чтобы создавалась иллюзия предложения от собственника квартиры. В итоге о том, что на том конце провода – агент, незадачливый интернет-пользователь узнавал уже по телефону. После пары-тройки таких звонков он окончательно падал духом, убеждаясь, что аренда без посредников – не более чем миф.
Но на самом деле для тех, кто желал сэкономить на риэлторских комиссионных, пусть даже и немного рискуя, все обстояло далеко не так плохо. Хозяйские объявления встречались, и до сих пор встречаются на просторах интернета. Вот только спрос на аренду без посредника, как и раньше, превышает предложение в десятки раз. И потому, если только цена адекватна, происходит одно из двух:
1) квартира моментально снимается шустрыми арендаторами
2) агенты всех мастей начинают заваливать хозяина самыми заманчивыми предложениями, уговаривая довериться их чуткому руководству
Рассказывает Анна Моисеева:
Однажды буквально на моих глазах цена «однушки» на Павелецкой взлетела в 2,5 раза: с 900 до 2200 евро. Вот как это было.
На одном из форумов по аренде жилья квартировладелец разместил объявление (евроремонт, рядом с метро, 900 евро). Практически сразу ему ответил агент, который постоянно использует этот форум для поиска клиентов:
NB! Страховка - очень редкая среди агентств услуга, хотя стоит она не очень дорого. Пожалуй, агентам стоит взять на вооружение прием коллеги, который так благотворно действует на квартировладельцев.
- 2000 евро без торга, можно и за 2200 попробовать, клиенты в наличии и ассортименте, все славяне, семейные, платежеспособные - иначе не работаю.
- А сроки?
- Сдам в ближайшее воскресенье без проблем. Кстати, вам бонус: все сданные мной квартиры страхуются за мой счет в хорошей страховой компании.
Завязался диалог, в результате которого арендодатель согласился передать агенту все полномочия по сдаче квартиры уже по новой цене. И, разумеется, к этой немалой цене добавились комиссионные ушлого агента, перетянувшего хозяина на свою сторону.
Вне рацио
Теперь становится понятно, почему в интернете так мало прямых объявлений. Но есть и еще одна причина, почему агентский бизнес процветает: хозяева квартир боятся открыто заявлять о том, что они предоставляют свое жилье внаем.
Откуда этот страх? Ну, во-первых, хозяева квартир напуганы налоговой полицией, которая то и дело напоминает гражданам о необходимости декларирования доходов со сдаваемых внаем квартир. Кстати, не всегда это происходит из-за скаредности собственников; в конце концов, не такая уж это много – 13 процентов от дохода, но это если платить ежемесячно - а надо ведь делать это раз в год. Следовательно, умножаем 13 процентов на 12 месяцев - получаем 156. Более полутора месячных оплат за квартиру. Мда.
В общем, налоговая – это неудобно. Кроме того, собственники жилья побаиваются конфликтов с соседями – ведь если все вокруг будут знать, что ты сдаешь квартиру, то кому-нибудь это может и не понравиться. А есть и совсем неоспоримый аргумент: «мало ли что?». Такой иррациональный страх, вероятно, родом из советского прошлого, когда получение доходов от сдачи квартиры внаем считалось злостной спекуляцией.
Кстати, есть мнение, что аренда московской квартиры неоправданно дорога, и это именно агенты вздувают цены, ведь от этого зависит их гонорар. Казалось бы, приведенный Анной Моисеевой пример - тому свидетельство. Тем не менее, рискнем утверждать обратное. В большинстве случаев завышенная цена арендной квартиры невыгодна риэлтору. Ведь ему желательно сдать квартиру побыстрее, с минимальными трудозатратами, при этом нужно найти клиента, способного без заминки оплатить и арендную ставку, и агентскую комиссию, и залог за имущество.
Сбывшийся прогноз
Между тем, как утверждают аналитики, многие арендные квартиры в Москве недооценены, они сдаются дешевле своей реальной стоимости. Олег Репченко, руководитель проекта IRN.ru, еще на февральской выставке Домэкспо-2007 высказывал мнение о том, что доходность арендного бизнеса упала настолько низко, что он стал попросту невыгодным. Тогда речь шла о прибыли от 4 до 4,5 процентов годовых.
Олег Репченко заметил тогда же, что в этих условиях арендные ставки в столице не могут не вырасти к концу года – и существенно. Этот прогноз оправдался: после осеннего скачка цен в столице стало трудно найти квартиру эконом-класса дешевле 20 тысяч рублей (весной средняя «однушка» на окраине обходилась нанимателю в 15 тысяч), а в Центральном округе цены поднялись до 50 тысяч рублей за однокомнатную квартиру (весной аналогичное жилье успешно сдавалось за 40 тысяч).
На сегодняшний же день, как отметила в недавнем интервью газете «Ведомости» руководитель отдела по работе с собственниками компании IntermarkSavills Светлана Бологова, «доходность арендного бизнеса составляет примерно 7,5-8 процента годовых без учета роста капитальной стоимости квартиры». Но и эта цифра заметно ниже, чем хотелось бы – и это на фоне существенного роста платежеспособного спроса.
Так или иначе, вопрос, является ли жилая аренда бизнесом, остается открытым.
Фото: Андре Юм
