В последнее время на первичном рынке жилья стало появляться все больше домов, строящихся с привлечением жилищно-строительных кооперативов. Эксперты считают, что схема надежна, но покупателям стоит обратить внимание на наличие всей документации у застройщика
Схема строительства по ЖСК предусмотрена 214-ФЗ. Сегодня застройщики заявляют все больше объектов по ЖСК, поэтому покупателям следует разбираться в различиях между договорами и делать выбор самостоятельно. Тему строительства объектов по ЖСК поднимают в последнее время все чаще. Так, например, в рамках прошедшей в марте Ярмарки недвижимости эксперты рассказывали посетителям, в чем особенности схемы, на что стоит обратить внимание и что предпочитают банки: объекты, строящиеся по ДДУ или ЖСК.
Как объясняет руководитель правового департамента O2 Development Надежда Хвощевская, приобретение квартиры по ЖСК регламентируется ст. 116 Гражданского кодекса РФ и Жилищным кодексом РФ, разделом 5. Покупателю важно понимать, кто является застройщиком объекта, имеет ли данная компания право собственности или аренды земельного участка, на котором возводится проект, а также разрешение на строительство. Договор же, заключенный между пайщиком и ЖСК, не имеет решающего значения, а лишь описывает отношения между членами ЖСК. Для вступления нового члена в кооператив необходимо заявление, справка об оплате первого паевого взноса (обычно он составляет несколько тысяч рублей), решение правления ЖСК о вступлении, а также проведение общего собрания. Важным моментом является то, что по схеме ЖСК квартира переходит в собственность пайщика сразу после выплаты паевого взноса, что дает право на наследование и продажу пая.
Сомнения оправданы?
Директор правового департамента аудиторской фирмы «Консалт» Егор Савин выделяет риски покупки квартиры по ЖСК. Так, например, договор заключается с ЖСК, на котором лежит ответственность за деятельностью подрядчика, поэтому покупателю необходимо внимательно изучить все документы привлекаемого застройщика. Юрист поясняет, что в 214-ФЗ предлагается готовая модель, на которую невозможно повлиять. По ЖСК человек может, например, определить своих будущих соседей, что по ДДУ не предусмотрено. Также Егор Савин отмечает, что в ЖСК договор основан на членстве, обязанностях и ответственности сторон. Немаловажно, что по ДДУ решение о строительстве принимает застройщик, а вот в случае кооператива – сами жильцы.
«Сегодня наиболее защищенной считается покупка квартиры по договору долевого участия. Ее больше любят и покупатели, и банки: то есть на объекты, строящиеся по ДДУ, ипотека более развита. При этом схема ЖСК также имеет место и имеет ряд преимуществ. Например, паевые взносы не облагаются налогом, в отличие от ДДУ, где в стоимость квартиры закладывается НДС. Таким образом, 214-ФЗ увеличивает стоимость квартиры для покупателя, – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости Home estate Елена Амирова. – Кроме того, если застройщик объявляет себя банкротом, участники кооператива относительно просто могут достроить дом самостоятельно, увеличив размер паев. При ДДУ необходимо будет пройти процесс юридического оформления кооператива и получения прав застройщика, на что тратится обычно более года. Еще одним плюсом ЖСК является возможность предоставления рассрочки не только до окончания строительства, как при ДДУ, но и на более длительный срок».
При этом не все эксперты считают схему рискованной. Как полагает исполнительный директор корпорации «Матрикс» Игорь Петров, в покупке квартиры по ЖСК нет никаких дополнительных рисков, самое главное – ориентироваться на надежность застройщика, изучить его портфолио, посмотреть на темпы строительства объектов (лучше съездить на строительную площадку), почитать отзывы о компании в Интернете. Если компания серьезная, то сам тип договора на реализацию проекта не повлияет. Важно понимать, что бюрократическая составляющая в Петербурге осложняет условия работы застройщиков на рынке, а именно схема ЖСК не требует долгих и мучительных согласований. Поэтому ЖСК позволяет ускорить прохождение всех административных этапов и быстрее начать строительство.
«Договоры между пайщиками и кооперативами не нужно оформлять в регистрирующем органе, что, с одной стороны, создает предпосылки для двойных продаж. С другой стороны, сама схема ЖСК предусматривает защиту от подобных инцидентов, поскольку количество участников в этом случае не может превышать количество квартир в доме», – подчеркивает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.
Банки в деле
Как отмечает начальник ипотечного департамента банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев, ипотека на ЖСК стала получать распространение лишь в 2008 году. При этом все понимали, что такое ДДУ, но ЖСК считался довольно сомнительной схемой. «ЖСК оставался экзотикой, были робкие попытки строительства по этой схеме, но все прервал кризис. Сегодня же в предложении порядка 10% объектов по ЖСК, а если есть спрос со стороны покупателей, то мы как банк не можем не реагировать на это», – поясняет эксперт. Сейчас для банков важно, как будет строиться объект, есть ли у застройщика вся разрешительная документация, будет ли подключен дом к городским сетям и т.д. При этом, кто строит жилой комплекс и по какой схеме, – уже неважно. Банк интересует конкретный объект, который он собирается аккредитовывать, а также поручительство за сроки, поскольку в таком случае банк может быть уверен, что своевременно появится материальное обеспечение. Чаще всего кредитование получают кооперативы, история которых понятна финансовому институту, например, по другим объектам. Дмитрий Алексеев также выделяет интересную практику в работе банков, по которой, если человек не может платить банку, то он может пойти на добровольную переуступку своих прав и продать пай. Поскольку это является обременением, будущий покупатель сможет приобрести квартиру примерно на 5-7% дешевле, чем на открытом рынке. Подобные объявления размещаются на сайтах банков.
Руководитель группы ипотечного направления департамента новостроек NAI Becar Елена Дятел добавляет, что в начале года было сложно найти банки, готовые аккредитовать жилой дом, строящийся по ЖСК. Но, поскольку подобная схема строительства получает все большее распространение, банки идут навстречу и рассматривают такие объекты. Например, в ЖК «Самое сердце», строящемся по ЖСК в Пушкине, можно взять ипотеку в банках «Банкирский дом», «Балтика», «Санкт-Петербург» и Сбербанке. Также ВТБ заявил программу «Свобода выбора», по которой человек может выбирать любой дом, на квартиру в котором он хочет взять ипотеку, – независимо от того, аккредитован этот объект у банка или нет.
В то же время Елена Амирова считает, что покупатели, конечно, больше склоняются к покупке квартиры в объекте, строящеемся по договору долевого строительства. Тем не менее, если появляется интересное предложение и все документы у застройщика в порядке, то ЖСК не будет препятствием для покупателя.
Экспертное мнение
Елена Дятел подчеркивает, что ставки по ипотеке не зависят от того, строится ли дом по ЖСК или по ДДУ, главное – чтобы он соответствовал всем требованиям и имел необходимую документацию. «Проценты по ипотечным программам в зависимости от того, строится ли дом по ДДУ или ЖСК, не меняются.
Разница остается лишь при начале строительства и когда объект уже находится в собственности», – подтверждают представители банков.
«ЖСК – это легитимная схема работы с дольщиками в рамках 214-ФЗ, которой пользуются наши некоторые партнеры – городские застройщики. Жилищно-строительные кооперативы, связанные с крупными и серьезными участниками рынка, зарекомендовали себя как достаточно эффективная инвестиционная схема, – рассказывает генеральный директор ООО «ЦРП “Петербургская Недвижимость”» Олег Пашин. – Мы тщательно выбираем партнеров и работаем только с серьезными строительными компаниями. Если у них принята такая схема работы с клиентами, мы применяем ее и у себя согласно принципам нашей компании: условия и цены для клиентов у нас аналогичны тем, что представлены в офисе застройщика».
В Петербурге и Ленобласти, по оценкам АН «Итака», доля договоров ЖСК составляет на рынке около 30%. В дальнейшем эта схема получит еще большее распространение, так как у нее есть неоспоримый плюс – возможность длительной рассрочки платежа от застройщика, зачастую и после сдачи жилого объекта. «Если покупатель решил приобрести жилье с помощью такой схемы, то первым делом нужно смотреть на опыт работы компании-застройщика: сколько лет на рынке, какие у него были проекты, все ли дома сдают в срок и т.д., – говорит руководитель направления «Новое строительство» АН «Итака» Ирина Богачева. – Далее при непосредственном оформлении договора ЖСК необходимо обращать внимание на три фактора, которые должны обязательно быть зафиксированы в документах: стоимость квартиры, срок ввода объекта в эксплуатацию (или срок передачи ключей) и предмет договора (четко обозначенная квартира с описанием всех ее характеристик, по которым можно ее идентифицировать)».
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:
Схема ЖСК довольно популярна и среди застройщиков, и среди покупателей. В последние годы мы наблюдаем увеличение количества проектов, которые выходят в продажу именно по этой схеме. Сегодня порядка 25-30% всех строящихся квартир реализуются по схеме ЖСК. Застройщику так работать, пожалуй, удобнее, поскольку он может начать строительство, не дожидаясь всех разрешительных бумаг, а также использовать деньги участников кооператива сразу после поступления на счет. Покупатель в этом случае может воспользоваться системой длительных рассрочек. Приобретая квартиру по схеме ЖСК, покупатель получает возможность получить рассрочку не только на время строительства жилья, но и после него. Основанием для получения права собственности здесь является полная выплата пая. В то же время риски для покупателей здесь выше, чем при покупке жилья у девелопера, который работает по ДДУ. Возможность привлечения покупателей до оформления разрешения на строительство увеличивает шанс на то, что проект не будет реализован до конца.
Надежда Хвощевская, руководитель правового департамента O2 Development:
ЖСК является новой ступенью и признаком гражданского общества, поскольку предоставляет права и возможность влиять на строительство жилого дома. Мы, например, успешно отработали схему работы по ЖСК в Пушкине в жилом комплексе «Самое сердце», для строительства которого был создан кооператив. Покупая квартиру по ЖСК, человек принимает активное участие в самом процессе строительства, поскольку постоянно участвует в собраниях, знает о ходе работ, принимает решение о новых членах кооператива. И мы видим, что это важно для людей, поскольку они вовлечены в процесс контроля за строительством, могут задавать любые вопросы по срокам и т.д. В последнее время увеличиваются требования к застройщикам по 214-ФЗ, поэтому получить аккредитацию в банке очень сложно, это доступно лишь крупным компаниям. При этом ЖСК выступает альтернативой договорам долевого участия, поэтому получить аккредитацию при наличии всех документов и высоких темпов строительства вполне реально.
Сергей Беляков, руководитель управления продаж департамента новостроек ООО «Александр Недвижимость»:
Как известно, 214-ФЗ предусматривает для застройщика три возможности привлекать деньги граждан на строительство с последующей передачей квартиры. Два самых популярных из них – договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и вступление в ЖСК. Достаточно большое количество объектов сегодня строится ЖСК. Из крупных строительных компаний можно выделить большую часть объектов «ЛенСпецСМУ», «Лидер Групп» (все объекты, кроме ЖК «Акварель»), ЦДС (все объекты). Как правило, цены на дома, строящиеся по схеме ЖСК, ниже, чем по ДДУ. Это связано со многими факторами, в том числе с тем, что при ЖСК застройщик получает деньги сразу, а при ДДУ должен ждать регистрации договора. Сегодня в условиях большой конкуренции застройщики идут максимально навстречу клиенту. Из практики агентов – при прочих равных большинство клиентов предпочитает приобретать квартиру по ДДУ, так как эта схема более подконтрольна и регламентирована. С другой стороны, для застройщика часто выгоднее схема ЖСК. Поэтому в ближайшее время сохранится ситуация, когда на рынке представлены и одна, и другая схема.
