Некоторые аналитики и участники московского рынка жилой недвижимости склонны считать, что в столице постепенно формируется класс «пожизненных» арендаторов квартир. В него входят граждане, которые (даже при наличии средств на покупку недвижимости) предпочитают снимать жилье в аренду, а не приобретать его в собственность, в том числе и с помощью ипотеки. Причем речь скорее идет не о простых арендаторах квартир эконом-класса, которым просто не под силу подобные траты, а о весьма состоятельных людях, готовых снимать жилье в историческом центре и за большие деньги. Однако, если суммировать рост цен на квартиры с арендными доходами, то общая прибыль может составить до 35% в год. О перспективах бизнеса рантье в Москве и об особенностях «вечных» российских арендаторов читайте в материале RealEstate.ru.
В пользу перманентной аренды квартир приводятся прямо-таки «неоспоримые» аргументы. Так, по мнению аналитиков, годовая стоимость аренды жилья достигает лишь 5-6% от его рыночной стоимости, а ставка по ипотечному кредиту составляет уже 9-11% в год. В то время как возможная прибыль от ПИФов или других инвестиционных инструментов может составить 20-25%, а доход от надежного банковского депозита – 10%. Зачем же тратить деньги на покупку жилья (пусть даже в кредит), если его дешевле снимать, а сохраненные таким образом средства выгодно инвестировать или вложить в бизнес.
Конечно, все эти логические конструкции выглядят весьма убедительно. По крайней мере, на словах. Однако практика показывает, что у гипотезы о «пожизненных» арендаторах московских квартир существует множество оппонентов. Первый удар по стройному логическому ряду наносит директор по развитию DELIGHT REALTY (группа компаний DELIGHT) Ольга Павлова, которая резонно замечает, что в расчетах не учитывается факт подорожания недвижимости, а в случае с элитной недвижимостью эта цифра составляет до 30% в год. «К тому же в России обладание недвижимостью ощутимее поднимает статус персоны, нежели в других странах», - добавляет она.
К тому же, по мнению О.Павловой, теоретики часто не берут в расчет нашу неуверенность в завтрашнем дне, благодаря которой в России больше заботятся о будущем благополучии детей и внуков. Поэтому «синица» в руках, особенно если в роли «синицы» выступает квартира на Остоженке или Патриарших прудах, для многих граждан не заменит и целой стаи журавлей в небе. «Мне достаточно сложно представить таких «пожизненных» арендаторов, - делится своими мыслями менеджер проектов департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Виталий Курапов, - ведь собственная квартира – эта мечта, передаваемая с молоком матери у всех россиян, и москвичи – не исключение. Эта тенденция с «пожизненными» арендаторами выглядит несколько надуманной, на мой взгляд, на рынке аренды ничего глобального не происходит: просто растут себе цены и всё».
Другое дело, если на квартиру хватает впритык и потенциальный покупатель уверен в возможности «прокрутить» деньги в иной сфере (например, в бизнесе). Тогда возможно и стоит повременить с покупкой в краткосрочный период (максимум год или два) и уже увеличив капитал переезжать в собственную квартиру.
Тем не менее риэлторы утверждают, что дорогое жилье пользуется устойчивым спросом на столичном рынке аренды, а предложения в сегменте эконом-класса расходятся прямо «как пирожки». Хотя последнее совсем не удивительно. На заработки и обучение в Москву съезжаются люди со всего мира. Однако возникает логичный вопрос: кто же снимает качественные квартиры бизнес-класса и элитное жилье? По мнению В.Курапова из компании Knight Frank, на московском рынке жилья присутствуют четыре категории «якорных» арендаторов дорогих квартир, каждая из которых имеет свои специфические причины для съема жилья. Например, иностранцы снимают квартиры в течение срока, пока длится их контракт в Москве. Покупают они жилье крайне редко, а вот русские часто снимают квартиры на время ремонта, если они уже купили квартиру и собираются въезжать в нее через полгода или год. Существует еще категория молодых бизнесменов или молодых семей, снимающих квартиры в центре или рядом с центром, чтобы было удобно ехать на работу. Однако эта категория в принципе изначально ориентирована на приобретение квартиры, а аренда для них лишь временная мера. Приезжающие на работу в Москву из других городов, обычно планируют остаться в столице, следовательно, они тоже заинтересованы в покупке жилья.
Получается, что, так или иначе, но все основные категории московских арендаторов либо нацелены на приобретение собственного жилья в будущем, либо не планируют оставаться в столице на ПМЖ. Поэтому выделить из них какой-то отдельный класс «пожизненных» арендаторов квартир не представляется возможным. Пожалуй, наиболее емко этот мифический класс охарактеризовала 1-ый заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова: «Класс «пожизненных» арендаторов квартир действительно существует. На мой взгляд, это те люди, которые просто не в состоянии купить квартиру».
И тем не менее там, где существует спрос, всегда рождается предложение. Ведь, невзирая на человеческие мотивы, сделки по аренде жилья продолжают заключаться. Поэтому в последние годы все чаще встает вопрос, могут ли в Москве появиться аналоги французским рантье, и «быть или не быть» в столице доходным домам?
Что касается рантье, то стоимость входного билета в бизнес и уровень предположительного дохода, специально для RealEstate.ru, рассчитала М.Жукова из «МИЭЛЬ-Аренда».
Двухкомнатная квартира рядом с метро Перово в современном монолитно-кирпичном доме, площадью 59 кв.м.
Совершаемое действие / Расходная часть (долл.) / Доходная часть (долл.) в год
единовременные платежи
покупка квартиры / 340 000 / -
оформление сделки по покупке квартиры / 10 000 / -
косметический ремонт / 20 000 / -
минимальный набор мебели и бытовой техники / 5 000 / -
Итого / 375 000 / -
ежегодные платежи
Коммунальные платежи / 1800 / -
Сдача в аренду / - / 19 200
Налоги 13% или 6% (оформив ПБОЮЛ) /1152-2496 / -
Итого / - / 16 248-14 904
Источник: «МИЭЛЬ-Аренда». Таблица составлена RealEstate.ru
Следует отметить, что в данном расчете не учтены периоды простоя квартиры между ее пересдачами, затраты на страхование квартиры, затраты на ремонт квартиры в период ее эксплуатации, а также рост стоимости коммунальных платежей, уровень инфляции и падение/рост курса доллара. Тем не менее, годовой доход без оформления ПБОЮЛ и перехода на упрощенную систему налогообложения составит около 4,4% от общей суммы затрат (375 тыс. долл.). Таким образом, срок полной окупаемости проекта займет примерно 25 лет. Однако, с учетом стабильного роста стоимости жилья и повышения арендных ставок, этот срок может быть существенно сокращен. Доходность от аренды в бизнес-классе может достигать 5-6%, в элите – 4-5%. «Да, это ниже банковских процентов по депозитам, но рост цен на недвижимость в сумме с арендными доходами может давать от 15 до 35% в год», - отмечает В. Курапов.
Не стоит забывать, что частные рантье лишь одна сторона вопроса. Одному, пусть даже весьма состоятельному человеку, будет не так просто заниматься систематической скупкой квартир с целью их последующей сдачи в аренду, ведь жилая недвижимость в Москве сегодня достаточно дорога, и подобные проекты потребуют моментальных инвестиций в миллионы долларов. Другое дело – крупная компания-застройщик, которой под силу строительство нескольких доходных домов. К тому же данная ниша пока никем не занята. Однако на сегодняшний день, появление подобных коммерческих (как и государственных) проектов, на столичном рынке недвижимости, находится под большим вопросом. Поскольку найти подходящий земельный участок для строительства «доходного дома» в Москве крайне сложно. По мнению М. Жуковой, земля в городе дорогая и реализовывать на ней малодоходные проекты невыгодно, а быстро окупаться доходные дома однозначно не будут. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», срок окупаемости квартиры при коммерческой аренде, если сдавать ее по среднерыночным ценам, составляет порядка 20-25 лет. При этом нужно понимать, что стоимость найма квартиры в коммерческом проекте «доходный дом» не должна быть ниже рыночной стоимости найма аналогичных квартир, расположенных в соответствующих районах, поскольку цель любого коммерческого проекта – получение прибыли.
Такая же ситуация складывается и с государственными «доходными домами»: если сдавать в них квартиры по льготному тарифу, срок окупаемости у них будет тот же – 20-25 лет. Для того чтобы проект стал прибыльным, цены придется поднять, и в этом случае квартиры в «доходных домах» не будут составлять конкуренции рынку коммерческой аренды.
«Строить доходные дома эконом-класса в Москве экономически невыгодно. Связано это с тем, что себестоимость строительства в столице достаточно высока, и чтобы выйти на необходимую рентабельность в 15-20% девелоперу придется устанавливать высокие арендные ставки, а в этом случае предложения в доходных домах не смогут конкурировать с предложениями частных владельцев квартир», - считает член совета директоров корпорации MIRAX GROUP Дмитрий Луценко.
Более перспективными, по его мнению, представляются проекты создания доходных домов в сегменте бизнес-класса и выше, и в этом контексте важно отметить появление на московском рынке такого вида недвижимости как апартаменты*, которые зачастую приобретаются именно для сдачи в аренду. «Преимущество ведения арендного бизнеса с апартаментами в отличие от квартир состоит в том, что все хлопоты по поиску возможных арендаторов и работе с ними, а также по обслуживанию апартаментов возьмет на себя управляющая компания комплекса. Сегодня российский рынок апартаментов только формируется и существует лишь в Москве, частично в Санкт-Петербурге и Сочи», - добавляет Д. Луценко.
Получается, что Россия заметно отличается от ряда западных стран, где уже сложился класс «пожизненных» арендаторов жилья. За последние годы государство выковало в гражданах стойкое желание полноправно владеть своей квартирой, постоянно превознося «незыблемое право неприкосновенности частной собственности». Сегодня, это желание быть собственником уже не заменить ни долгосрочной арендой, ни договором социального найма: все категории столичных арендаторов жилья либо намерены приобрести собственную квартиру в будущем, либо просто не планируют оставаться в столице навсегда.
В свою очередь растущий спрос на столичную недвижимость будут удовлетворять, в основном, предложения от частных рантье, даже несмотря на высокую стоимость входного билета в этот бизнес. При этом массовое появление доходных домов в сегменте эконом-класса в Москве маловероятно из-за очень длительной окупаемости таких проектов. А вот арендаторам, желающим снять квартиру бизнес-класса или элитное жилье, будет несколько проще. Вполне возможно, что в ближайшие несколько лет, в Москве, помимо предложений от частных лиц, появится еще несколько доходных домов и роскошных комплексов апартаментов. Будет из чего выбирать.
