Коррекция на московском рынке жилья уже началась, утверждает независимый эксперт Алексей Щукин. Застройщики и покупатели у барьера, игра в «кто кого пересмотрит» началась
Московский рынок недвижимости замер. Аналитики по инерции гонят цены вверх — 0,2–0,4% в неделю. Но это уже не отражает реальности. Сделки не проходят, покупатели не звонят риэлтерам и застройщикам, а заемщики не беспокоят банки. Причина ухода покупателей с рынка — шок от высоких цен на квартиры. Люди не могут переварить эти цифры. Убитая «хрущевка» по 4 тыс. долларов за квадратный метр — уникальное сочетание цены и качества.
«Я ничего не буду покупать по этим ценам, это безумие» — не раз слышал я за последний месяц от потенциальных покупателей. Причем это были люди с деньгами. «На Лазурном берегу за эти деньги можно купить приличный дом, а здесь вот это?»
Спрос резко упал, но это еще не все. Более чем в два раза выросло предложение квартир. Причем среди продавцов много инвесторов, которые бросились фиксировать прибыли, образовавшиеся за счет роста рынка. Продавцы на вторичном рынке забыли об аукционах и уже идут на скидки в 5–7%. В некоторых строительных компаниях объемы сделок упали чуть ли не на порядок. Застройщики цены не опускают, но некоторые стали тайком делать скидки, иногда доходящие до 15%. Есть и такие, которые, оставляя прайс-лист неизменным, удешевляют квартиры за счет внутреннего курса: «у. е.» у них это уже не евро, а доллар. При этом впервые за последние полтора года на рынке появились свежие адреса новостроек.
Все это создает у людей новые настроения. Знакомый аналитик «по-доброму» поздравил коллегу, приобретшего квартиру пару месяцев назад: «Поздравляю, купил на пике».
Вообще тема возможного падения цен на рынке — запретная. Застройщики даже само слово «падение» боятся употреблять. Предпочитают в крайнем случае «коррекцию». Игроки рынка тоже опасаются, что рынок перейдет на понижательный тренд. Если цены начнут откатываться, попробуй потом разверни ситуацию: покупатели будут ждать дна.
Очевидно, сейчас пойдет психическая атака на покупателей. Старые лозунги — «Покупай, а то проиграешь», «Московская недвижимость всегда растет», «Через месяц-два начнется очередной рывок цен». Одна издательская группа даже собирает с застройщиков на такой пиар-проект деньги. С каждого всего по 100 тыс. долларов. Обещаются круглые столы и конференции, выступления известных аналитиков и специалистов, а по итогам мероприятий куча публикаций. Некоторые застройщики уже прошли в кассу, и программа закрутилась.
Аргументы в пользу роста стоимости недвижимости хорошо известны. Это высокие цены на нефть и металлы. Рост доходов населения. Сокращение строительства в столице. Развитие ипотеки. Увеличение себестоимости строительства. Уникальное положение Москвы, где сосредоточена вся инфраструктура страны, из-за чего любой уважающий себя житель России прикупает здесь квартирку для себя или детей.
Все правильно, но сейчас эти доводы перекрываются одним — цены превысили планку адекватности. Девяносто процентов в год — это слишком. Реальные доходы не только населения в целом, но и среднего класса серьезно отстали.
Успешный топ-менеджер, получающий вместе с бонусами 7–8 тыс. долларов в месяц, оказывается не бойцом на рынке недвижимости. Через ипотеку он может купить плохонькую «двушку» на юго-западе Москвы. Просмотрев несколько вариантов, он отказывается от идеи покупки. Качество дома и квартиры ужасает. Да и покупка «двушки» не решает его жилищный вопрос: для семьи, да еще с учетом его статуса, это мало и недостойно.
Человек с месячным доходом в 2000 долларов вообще никто на московском рынке. Даже с помощью ипотеки он может рассчитывать только на квартиру в среднем Подмосковье. «Я расслабился по поводу покупки квартиры — это нереально. Сколько бы я ни зарабатывал — три тысячи в месяц или пять — это слишком мало», — услышал я недавно от одного знакомого. У меня нет сомнений в том, что это ситуация ненормальная и даже страшная: молодые, успешные, хорошо зарабатывающие люди не способны приобрести не то что элитное, но и просто пристойное жилье. Высокие цены на недвижимость демотивируют, лишают работу смысла.
Другой аргумент за коррекцию цен — «фактор 2008 года», то есть президентские выборы. Даже если власть будет передаваться в надежные руки и произойдет это очень плавно, все равно инвесторы и покупатели на время затихнут. Так было всегда во время политической нестабильности. Причем тише всех становится элитный рынок: богатые легко переносят место приложения своих капиталов в более спокойные страны. При этом цены на «элитку» могут не падать: просто эти квартиры на время оказываются неликвидными.
Самый интересный вопрос: что дальше? Будут цены падать или нет? Прогноз в сегодняшней ситуации — это гадание на кофейной гуще: слишком много факторов задействовано. Но если не брать макроэкономику, то в какой-то степени судьба текущего уровня цен на недвижимость будет решаться в поединке покупателей с застройщиками. У кого из них окажутся крепче нервы? Кто кого прожмет? У застройщиков, признаемся, сегодня очень приличный запас прочности. Мелкие компании с рынка в последние годы были вытеснены, а крупные не испытывают недостатка в деньгах. Но как долго они смогут строить без продаж, на накопленные собственные средства и кредиты? Кроме того, увеличение объемов строительства все-таки должно произойти, и держать цены станет сложнее.
И все же, что будет с ценами? Если мои друзья спрашивают, покупать или ждать, то я рекомендую второе. Долгое и существенное падение вряд ли произойдет, но коррекция возможна. Она уже началась.
