О доходных домах мы знаем лишь по учебникам истории. Но сейчас их собираются возродить - в рамках нацпроекта «Доступное жилье». Только станет ли аренда по коммерческим ценам массовым явлением? Будут ли и в самом деле квартиры в таких домах доступными?
Спрос есть!
Недавнее сообщение: если за предыдущие пять лет московские строители возвели в регионах 2 млн. кв. м. жилья, то только в этом ожидается один миллион. Потом цифры будут расти еще больше. Объяснение простое: в самой Москве практически не осталось свободных площадок. А спрос на жилье по-прежнему велик. По мнению председателя Общественного совета по жилищной политике при Министре регионального развития РФ, директора АНО «Институт корпоративного развития» Олега Алексеева все дело в перенаселенности города. Если бы численность людей в столице можно было разумно регулировать – как это, кстати, делается в ряде мегаполисов мира - то город так бы интенсивно не застраивался. «Зачем приезжают в столицу? – говорит он. – Вовсе не для того, чтобы здесь поселиться. Часто – просто заработать. То есть на время. А где жить? В частном секторе – ненадежно. И тогда квартиры приобретаются». Выход, по его мнению, в строительстве доходных домов, которые были традиционны для России, и сейчас предполагается возродить.
Справедливости ради скажем, что такие дома нужны не только гастролирующим бизнесменам. Охотно арендуют квартиры люди с доходом выше прожиточного минимума, но не способные приобрести жилье самостоятельно. Граждане, которые все же могут купить себе квартиру, но с неопределенными планами на будущее: кто знает, не заставит ли ситуация с работой поменять адрес? Переехать в другой город?
По расчетам Минрегиона развития, отвечающего за нацпроект, арендаторами могут стать до 40 процентов граждан, нуждающихся в жилье. И потому из 140 млн. кв. м жилых площадей, которые собираются возвести к 2015 году, не менее 15 % придется на коммерческий найм. В последующем цифра увеличится. Продумана финансовая сторона: планируется привлечь даже средства Пенсионного фонда РФ. Застройщиков хотят освободить от платы за получение земельного участка, а сами расходы на найм (это уже касается арендаторов) – от подоходного налога.
Хорошо забытое старое
Два слова о традиции. С 1870-х годов доходные дома стали господствующим типом жилья в столице. У каждого дома был свой домовладелец. Квартиры снимали все, кто не имел в городе собственного жилья: торговцы, чиновники, военные, студенты. Именно благодаря этому уже в первые годы XX века Москва по темпам строительства вышла на одно из первых мест в мире. И по сей день это одни из самых красивых зданий в столице: на Арбате и Поварской, Ильинке и Рождественке. Что было потом – известно… Подчеркнем и такой факт: с исчезновением класса домовладельцев исчезла сама идея извлечения из найма прибыли.
Итак, доходные дома – не только путь к решению жилищной проблемы, но и новый вид бизнеса. Кто может стать клиентами таких домов? Первый доходный дом был построен в Б. Николоворобьинском переулке (47 квартир, 49 машиномест). Основную долю арендаторов квартир здесь составляют представители регионального бизнеса и граждане других государств, чьи деловые интересы требовали длительного пребывания в столице. Меньшая часть – наши соотечественники, но тоже люди небедные. Цены на аренду варьируются здесь от 3 тыс. долларов в месяц за двухкомнатные квартиры до 12 – правда, за единственную семикомнатную. Недаром этот дом уже прозвали не «доходным», а «расходным».
С другой стороны - есть за что платить! Дом - для сибаритов. Людей, понимающих толк в хорошем проживании. Кухни, ванные комнаты и санузлы укомплектованы красивой мебелью и современной бытовой техникой. Предлагается уборка помещений, мойка автомашин, есть свой детский сад, фильтрование холодной воды и автономное обеспечение горячей. Есть прачечная, медицинский центр, центр йоги. Ну, и конечно, круглосуточная охрана, видеонаблюдение.
Доходные дома, если они станут массовыми, такого комфорта не потребуют. И стоимость аренды в них должна быть существенно меньше, но станет ли? ЖКХ, как известно, отрасль убыточная. Город не поможет. Бизнес есть бизнес. Единственный путь – повышать арендную ставку. Но как тогда быть с конкурентами-частниками?
Кому владеть домом?
Мы упомянули о домовладельцах. Иными словами о тех, кому будут принадлежать дома. А кому же они могут принадлежать? Ответ, казалось бы, ясен: сейчас все жилые строения в собственности города. И даже жилищно-строительные кооперативы, где жильцы оплатили буквально каждый кирпичик и стали владельцами своих квартир, не могут зарегистрировать права собственности на весь дом. Не будем говорить, насколько такая ситуация юридически неправомерна. Заметим лишь, что проблема собственности муниципальной и частной актуальна и для более развитых стран. Мы же, по сути, еще никакие собственники. Широко рекламируемые обещания товариществам – и земля, и нежилые помещения – на деле остаются лишь декларацией. Не потому ли, несмотря на все усилия, товарищества так и не находят у нас широкого распространения?
Но если не доверяют гражданам, то почему владельцем дома не может быть юридическое лицо, компания, которая построила его, а потом берется управлять им (обычная практика для развитых стран, уже осваиваемая нами, но, к сожалению, чрезвычайно робко)? Можно не сомневаться – та себя в обиду не даст. Найдет способы, как увеличить бюджет дома, чтобы не работать в убыток, и этим самым снизит с жильцов финансовую нагрузку за аренду. Она не будет вступать в неравную борьбу с городом за пустующие – нежилые – метры, просто заранее предусмотрит их в доме, а впоследствии найдет коммерсантов, которые их займут. Только деньги за эту площадь будут поступать не в обезличенную городскую казну, а на конкретный дом, улучшение его обслуживания. Может получить в пользование земельный участок и застроить его – что предусмотрено, между прочим, ЖК РФ. Есть еще и реклама на крыше (сейчас средства от нее – опять-таки вопреки «Закону о рекламе» - поступают не домовладельцу, а в городское агентство), оказание различных платных услуг
жителям микрорайона - да мало ли есть способов увеличить бюджет дома?
Доходные дома уже начали строить в Самаре, причем обещают окупить их не за нормативные 15 лет (как предусмотрено в нацпроекте), а восемь. Не иначе, как нашли другие виды заработка – кроме арендных денег. Начали их строить в трех районах Петербурга – Приморском, Калининском и Выборгском: 16-этажные, эконом-класса, с арендной платой – как обещают - не выше той, за которую сдают частники. Появляются они и в Москве – но пока все еще элитные.
Возникнет ли новый вид бизнеса? Для этого необходимо ввести принципиально новую форму собственности – частное домовладение. В этом заинтересованы не только бизнесмены, но - и главным образом – миллионы людей. Все они ждут доступного жилья.
