Как известно, в понятие «коммерческая недвижимость» входят объекты, назначением которых является получение денежной прибыли от ведения на них коммерческой деятельности. Таким образом, данная недвижимость должна быть максимально привлекательной как с точки зрения объема потенциальных продаж, произведенных на коммерческих площадях, так и со стороны количества денежных средств, затраченных на ее содержание. Тем не менее, в последнее время на рынке коммерческой недвижимости наблюдается тенденция если не снижения, то, по крайней мере, некоторого замораживания спроса. К примеру, анализ результатов 2013 года демонстрирует, что в секторе офисной недвижимости в Москве было приобретено в собственность и арендовано приблизительно 630 тысяч квадратных метров площадей, что на 30% меньше объема сделок, заключенных в аналогичном секторе в 2012 году. Это связано, в том числе, с тем, что формирование на офисных площадях современного уровня комфорта и безопасности привело к их существенному удорожанию. Причем, это касается как первоначального приобретения недвижимости, так и ее последующего обслуживания.
Эффективно решить задачу увеличения объема продаж и аренды коммерческой недвижимости поможет грамотное внедрение smart(смарт)-технологий на данных объектах.
Факторы формирования инвестиционного престижа коммерческого объекта
Для начала определим факторы влияния на инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости. К факторам внешнего влияния традиционно относят следующие:
• площадь помещений
• этажность здания
• внешний вид объекта
• историческая и архитектурная привлекательность (престижность) расположения объекта
• окружающая инфраструктура и т. п.
В свою очередь, внутренними факторами являются ремонт и отделка помещений, состояние инженерных сетей здания, наличие охраны, благоустроенной территории и др. При этом одним из наиболее очевидных отличий двух категорий факторов является степень влияния на них со стороны продавца или арендодателя. Так, повлиять на большинство внешних факторов с целью повышения привлекательности объекта крайне сложно или даже невозможно. Другое дело – внутренние условия, которые арендодатель формирует для привлечения наибольшего числа потенциальных клиентов.
Особенно четко данная зависимость прослеживается на примере классификации офисов. Так, под характеристики одной из общепринятых классификаций D попадают офисы, расположенные в непрезентабельных снаружи и внутри зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями и без современных автоматизированных средств жизнеобеспечения, то время как отличительными чертами офисов наивысшего класса А является развернутая инфраструктура, оптимальная планировка, качественная отделка, автоматизированные информационные системы жизнеобеспечения и безопасности, собственная охрана, парковка, удачное расположение здания и множество других. То же можно сказать и о классификации, к примеру, складских помещений. Естественно, что чем лучше параметры помещений – тем большее количество потенциальных клиентов можно привлечь, однако порой высота арендных ставок заставляет их отказываться от эксплуатации помещений в бизнес-центрах в пользу, скажем, обычной жилой недвижимости, переоборудованной под коммерческие офисы. Получается замкнутый круг, разорвать который призвано грамотное использование smart-технологий.
Умный подход к продажам и аренде
В широком смысле, под реализацией smart-технологий в коммерческих помещениях можно понимать внедрение информационных систем, функционирование которых повышает эффективность, комфорт и безопасность помещений с точки зрения их коммерческой эксплуатации.
Пройдемся по зданию коммерческого назначения. Как известно, театр начинается с вешалки, равно как и бизнес-структура – с вывески. В этом случае смарт-технологии могут выступать в качестве эффективных инновационных решений для формирования рекламных возможностей – это, например, внутренняя и наружная реклама компаний-арендаторов, использование современных высокотехнологичных рекламных носителей, таких как LCD-панели, светодиодные экраны и уличные видеопроекторы (для наружной рекламы) и др.
Внешняя безопасность здания и помещений достигается созданием охраняемой парковки с классическими элементами системы контроля и управления доступом (шлагбаумы, система распознавания автомобильных номеров и др.), а также формированием полноценного видеонаблюдения по периметру здания и вблизи входных групп.
Внутри здания необходимый уровень безопасности обеспечивается продолжением систем видеонаблюдения и контроля доступа, а также охранно-пожарной сигнализацией, голосовым оповещением о чрезвычайных ситуациях и другими системами, объединенными в обширный охранный комплекс.
Комфортное пребывание в помещениях и эффективное решение бизнес-задач также зависит от широты и степени комфортности взаимодополняющей инфраструктуры и бытовых сервисов – конферецзалов, переговорных комнат, банкоматов, кафе и ресторанов, фитнес-центров и салонов красоты, аптек и т. п.. Их эффективная работа становится возможной при наличии профессионально организованных высокоскоростных кабельных систем с повышенным уровнем безопасности (как правило, это волоконно-оптические линии связи (ВОЛС), а также при оснащении помещений локальными сетями и доступом в интернет.
И, наконец, нельзя не упомянуть об инженерных системах жизнеобеспечения здания – это горячее и холодное водоснабжение, теплообеспечение, вентиляция и кондиционирование, бесперебойное электропитание и др., формирующие комфортные условия пребывания в помещениях.
Праздник cамоуправления
Но смарт-технологии не были бы таковыми, если бы не обладали важной особенностью – способностью объединения всех информационных и инженерных систем в единый управляемый комплекс, контроль функционирования которого обеспечивается с помощью единого диспетчерского центра. Если прибавить к этому частичное либо полное включение в управляющий комплекс технологий «умного дома», собственник помещений приобретает, как минимум, следующие преимущества:
• сокращение обслуживающего персонала за счет централизованного управления зданием и его интеллектуальными подсистемами
• 30-процентное уменьшение вложений, связанных с эксплуатацией здания и помещений
• сокращение расходов на энергоснабжение до 50%
• 30% экономии при организации теплоснабжения
• снижение потребления воды до 40%
• сокращение страховых рисков до 40% и др.
Таким образом, важным «побочным» эффектом профессионального внедрения smart-технологий становится существенная экономия денежных средств и, как следствие, снижение арендной ставки либо стоимости оформления коммерческой недвижимости в собственность.
Профессионалы смарт-технологий
Для эффективного внедрения «умных» систем жизнеобеспечения и управления существует два пути. Первым из них является поиск надежного и компетентного системного интегратора, способного разработать и воссоздать «под ключ» в коммерческих помещениях всю необходимую информационную инфраструктуру для привлечения клиентов. Комплексные решения в данной области Вам готовы предложить такие ведущие игроки рынка системной интеграции, как «Ай Би Си Солюшнс», «Домус сапиенс», «Флайлинк», «Teletask» и другие.
Второй не менее выигрышный путь – это возложить ответственность за комплексное управление коммерческой недвижимостью на специализированную компанию, которая, помимо организации сотрудничества с системным интегратором из вышеупомянутого списка, также обеспечит контроль закупок, управление счетами и затратами, своевременную и полную оплату всех счетов, ведение бухгалтерской документации, формирование отчетов и др. Ведущими представителями предприятий данной сферы услуг, также известной как фасилити-менеджемент, являются «Центр Девелопмент», «Садовое кольцо», «Овентал», «Zeppelin», и др.
В поисках взаимности
Подводя итоги, скажем, что, несмотря на определенные сложности в формировании грамотного фундаментального подхода к организации смарт-технологий, их последующее внедрение существенно повысит привлекательность коммерческого объекта, особенно если Вы не заинтересованы в сиюминутной прибыли и предпочитаете длительные партнерские взаимоотношения. Ведь создание максимально комфортных условий для арендаторов, в том числе и за счет снижения арендных ставок ввиду сокращения уже упомянутых расходов на содержание собственности, положительно скажется на Вашем имидже арендодателя. И тогда мимолетный роман с заказчиком превратится в долгосрочный союз, основанный на надежности, порядочности и взаимной выгоде.
Наталья Подорога, специалист по работе с клиентами компании «Флайлинк»
Егор Круглов, руководитель отдела передовых технологий компании «Флайлинк»
